ΕΝΦΙΑ Πρώτη Κατοικία: Απαλλαγές, Εκπτώσεις και Τι Πληρώνετε Πραγματικά
ΕΝΦΙΑ Πρώτη Κατοικία: Απαλλαγές, Εκπτώσεις και Τι Πληρώνετε Πραγματικά
Η αγορά πρώτης κατοικίας δεν τελειώνει με την υπογραφή του συμβολαίου. Από την επόμενη χρονιά, ο ΕΝΦΙΑ γίνεται μόνιμη ετήσια υποχρέωση — και αν δεν τον έχετε συνυπολογίσει στον οικονομικό σχεδιασμό σας, μπορεί να αποτελέσει δυσάρεστη έκπληξη.
Αντίθετα με ό,τι πιστεύουν πολλοί, δεν υπάρχει γενική απαλλαγή ΕΝΦΙΑ για πρώτη κατοικία. Αυτό που υπάρχει είναι μεικτό σύστημα εκπτώσεων που εξαρτάται από το εισόδημα, την οικογενειακή κατάσταση και την επιφάνεια του ακινήτου.
Πώς υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ
Ο ΕΝΦΙΑ βασίζεται στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, η οποία υπολογίζεται ανά τετραγωνικό μέτρο με τη χρήση του βασικού συντελεστή ζώνης και πολλαπλών τροποποιητικών:
Βασικός συντελεστής φόρου (βάσει τιμής ζώνης):
- Τιμή ζώνης έως 1.500 €/τ.μ.: 2,00 €/τ.μ.
- Τιμή ζώνης 1.501–2.500 €/τ.μ.: 3,70 €/τ.μ.
- Τιμή ζώνης 2.501–3.500 €/τ.μ.: 6,00 €/τ.μ.
- Τιμή ζώνης πάνω από 3.500 €/τ.μ.: 9,00 €/τ.μ.
Στον βασικό συντελεστή εφαρμόζονται:
- Συντελεστής παλαιότητας: από 1,25 για νεόδμητα έως 1,00 για πάνω από 25 έτη
- Συντελεστής ορόφου: 0,98 για υπόγεια, 1,00-1,02 για ανώτερους ορόφους
- Συντελεστής πρόσοψης: 1,02 για γωνιακά ακίνητα
Παράδειγμα: Διαμέρισμα 70 τ.μ. στον 1ο όροφο, 15 ετών, σε ζώνη 1.800 €/τ.μ.: 70 × 3,70 × 1,10 × 1,00 = 284 €/έτος ΕΝΦΙΑ
Για το ίδιο ακίνητο αλλά νεόδμητο (συντελεστής 1,25): 70 × 3,70 × 1,25 × 1,00 = 323 €/έτος
Οι αποθηκευτικοί χώροι και θέσεις στάθμευσης φορολογούνται με εξαιρετικά μειωμένο συντελεστή 0,10 — πρακτικά αμελητέο ποσό.
Ποιοι έχουν έκπτωση ΕΝΦΙΑ 50%
Εφαρμόζεται για φορολογούμενους που πληρούν ταυτόχρονα:
- Ετήσιο δηλωθέν εισόδημα έως 9.000 € (προσαυξημένο κατά 1.000 € ανά εξαρτώμενο μέλος)
- Συνολική επιφάνεια ακινήτων έως 150 τ.μ.
- Δεν εφαρμόζεται αν το εισόδημα υπερβαίνει τα ανώτατα όρια
Για ιδιοκτήτες που εμπίπτουν σε αυτή την κατηγορία, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται στο μισό.
Ποιοι απαλλάσσονται πλήρως (100%)
Πλήρης απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ προβλέπεται για:
- Πολύτεκνοι: Οικογένειες με 4 και άνω τέκνα, εφόσον το εισόδημα δεν υπερβαίνει τα 30.000 € (με προσαυξήσεις ανά τέκνο) και η συνολική αξία ακινήτων δεν ξεπερνά ορισμένα όρια
- Άτομα με αναπηρία 80%+: Εφόσον πληρούνται εισοδηματικά κριτήρια
- Μακροχρόνια άνεργοι: Σε συγκεκριμένες προϋποθέσεις και για την κύρια κατοικία
Τα ακριβή κριτήρια αλλάζουν κάθε χρόνο με τον προϋπολογισμό, οπότε πριν βασιστείτε σε μια απαλλαγή, ελέγξτε τα ισχύοντα για το τρέχον οικονομικό έτος στη σελίδα της ΑΑΔΕ.
Free Download
Get the Greece — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Η έκπτωση για ασφαλισμένα ακίνητα
Από το 2023 και εξής, υπάρχει πρόσθετη δυνατότητα έκπτωσης για ακίνητα που είναι ασφαλισμένα έναντι σεισμού και πυρκαγιάς. Η έκπτωση μπορεί να φτάσει έως 20% του ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο — με ανώτατο όριο έκπτωσης 100 €. Για κατοικία με ΕΝΦΙΑ 300 €, αυτό σημαίνει πλήρωμα 200 € αν το ακίνητο είναι ασφαλισμένο.
Αν έχετε ήδη υποχρεωτική ασφάλιση μέσω στεγαστικού δανείου, ελέγξτε αν καλύπτει σεισμό — σε πολλές περιπτώσεις η τραπεζική ασφάλιση δεν το συμπεριλαμβάνει αυτόματα.
ΕΝΦΙΑ και φορολογικά τεκμήρια: η διπλή επιβάρυνση
Πέρα από τον ίδιο τον ΕΝΦΙΑ, η κατοχή ακινήτου ενεργοποιεί φορολογικά τεκμήρια διαβίωσης στον φόρο εισοδήματος. Το κράτος αποδίδει πλασματικό ετήσιο κόστος διαβίωσης ανάλογα με τα τετραγωνικά:
- Πρώτα 80 τ.μ.: ~40 €/τ.μ. ανά έτος
- 81-120 τ.μ.: ~65 €/τ.μ.
- Άνω των 120 τ.μ.: ~110 €/τ.μ.
Αν το πραγματικό σας εισόδημα είναι χαμηλότερο από το άθροισμα των τεκμηρίων (κατοικία + αυτοκίνητο + άλλα), φορολογείστε επί του τεκμαρτού — υψηλότερου — εισοδήματος. Αυτό αφορά κυρίως ελεύθερους επαγγελματίες με συμπιεσμένα εισοδήματα ή άτομα που αγοράζουν μεγάλο ακίνητο ενώ δηλώνουν χαμηλό εισόδημα.
Αν αγοράζετε ακίνητο άνω των 100 τ.μ. και το ετήσιο εισόδημά σας είναι κάτω από 20.000 €, η αγορά μπορεί να αυξήσει σημαντικά τον φόρο εισοδήματός σας. Αυτό απαιτεί διαβούλευση με φοροτεχνικό σύμβουλο πριν οριστικοποιηθεί η αγορά.
Για να κατανοήσετε πλήρως τη φορολογία ακινήτων από την αγορά έως την κατοχή — ΦΜΑ, ΕΝΦΙΑ, τεκμήρια — αποκτήστε τον Οδηγό Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Ελλάδα.
Πότε πρέπει να πληρώσετε τον ΕΝΦΙΑ
Τα εκκαθαριστικά ΕΝΦΙΑ εκδίδονται συνήθως από τον Σεπτέμβριο κάθε έτους μέσω TaxisNet. Υπάρχει δυνατότητα πληρωμής εφάπαξ ή σε δόσεις — ο αριθμός των δόσεων εξαρτάται από τον ετήσιο νόμο του προϋπολογισμού.
Για όσους αγοράζουν ακίνητο εν μέσω έτους, ο ΕΝΦΙΑ επιμερίζεται: ο πωλητής φορολογείται για τους μήνες κατοχής του, ο αγοραστής για τους υπόλοιπους. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει το εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ του πωλητή πριν την υπογραφή — αν υπάρχουν ληξιπρόθεσμες οφειλές ΕΝΦΙΑ, η μεταβίβαση δεν μπορεί να γίνει.
Ακίνητα σε χωριά κάτω των 1.500 κατοίκων
Υπάρχει ένα επιπλέον φορολογικό κίνητρο για αγορά ακινήτου σε αγροτικές περιοχές που συχνά παραβλέπεται: ακίνητα σε οικισμούς κάτω των 1.500 κατοίκων απολαμβάνουν μειωμένο ΕΝΦΙΑ κατά 50%. Αυτό συνδυαστικά με τις χαμηλές τιμές ζώνης αυτών των περιοχών σημαίνει ότι ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ μπορεί να είναι μερικές δεκάδες ευρώ — ουσιαστικά αμελητέος σε σύγκριση με το κόστος αστικής ιδιοκτησίας.
Για αγοραστές που εξετάζουν αγροτική ή ημιαστική εγκατάσταση — είτε ως κύρια κατοικία είτε ως εξοχική — αυτή η μείωση αντισταθμίζει μερικώς τα ταξιδιωτικά και λοιπά κόστη απομακρυσμένης διαβίωσης.
Πώς να αμφισβητήσετε τον ΕΝΦΙΑ αν νομίζετε ότι είναι λανθασμένος
Αν ο υπολογισμός σας φαίνεται υψηλός και πιστεύετε ότι τα στοιχεία βάσης (τετραγωνικά, όροφος, παλαιότητα) είναι λανθασμένα, μπορείτε να υποβάλετε αίτηση εκ νέου εκτίμησης μέσω myAADE. Σε αρκετές περιπτώσεις, ακίνητα με λανθασμένα καταχωρημένα εμβαδά ή χαρακτηρισμούς στο Ε9 παράγουν υψηλότερο ΕΝΦΙΑ από τον κανονικό. Η διόρθωση του Ε9 — η φορολογική δήλωση ακίνητης περιουσίας — μπορεί να μειώσει τον ΕΝΦΙΑ σε μόνιμη βάση για τα επόμενα χρόνια.
Για πλήρη κατανόηση της φορολογίας πρώτης κατοικίας — από τον ΦΜΑ κατά την αγορά έως τον ετήσιο ΕΝΦΙΑ και τα τεκμήρια — αποκτήστε τον Οδηγό Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Ελλάδα.
Get Your Free Greece — Quick-Start Checklist
Download the Greece — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.