Βραχυχρόνια Μίσθωση: Φορολογία, Κανόνες και Κόστη για το 2026
Η βραχυχρόνια μίσθωση στην Ελλάδα το 2026 δεν μοιάζει με αυτήν που ξεκίνησε πολλοί ιδιοκτήτες πριν μερικά χρόνια. Νέοι κανόνες ασφαλείας, απαγόρευση νέων αδειών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη, πρόστιμα €5.000 για παραβάσεις και ένα τέλος ανθεκτικότητας που πληρώνεται κάθε μέρα διαμονής. Αν εξακολουθείτε να τρέχετε ένα Airbnb σαν να ήταν 2019, κινδυνεύετε.
Πόσο φορολογούνται τα εισοδήματα Airbnb
Η φορολόγηση εξαρτάται από τον αριθμό των ακινήτων που εκμισθώνετε:
1–2 ακίνητα ως φυσικό πρόσωπο: Τα έσοδα φορολογούνται ως εισοδήματα από ακίνητη περιουσία (Έντυπο Ε2), με την αυτοτελή κλίμακα ενοικίων:
- 15% για εισόδημα έως €12.000
- 35% για €12.001–€35.000
- 45% για εισόδημα άνω των €35.000
Εφαρμόζεται αυτόματη έκπτωση 5% επί των ακαθάριστων εσόδων.
Για βραχυχρόνια μίσθωση που παρέχει μόνο κλινοσκεπάσματα (χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες), δεν επιβάλλεται ΦΠΑ.
3+ ακίνητα: Θεωρείται επιχειρηματική δραστηριότητα. Υποχρεωτική έναρξη εργασιών, τήρηση βιβλίων, ΦΠΑ (ή απαλλαγή σε επιλεγμένα νησιά), τέλος επιτηδεύματος και προκαταβολή φόρου.
Τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση
Επιβάλλεται ανά ημέρα διαμονής και ανά μονάδα (διαμέρισμα ή δωμάτιο). Πληρώνει ο πελάτης, αλλά εσείς ευθύνεστε για την απόδοσή του μηνιαίως:
| Επιφάνεια ακινήτου | Απρίλιος–Οκτώβριος | Νοέμβριος–Μάρτιος |
|---|---|---|
| Έως 80 τ.μ. | €8,00/ημέρα | €2,00/ημέρα |
| Άνω των 80 τ.μ. | €15,00/ημέρα | €4,00/ημέρα |
Για ένα διαμέρισμα 60 τ.μ. που νοικιάζεται 90 ημέρες το καλοκαίρι: €8 × 90 = €720 τέλος ανθεκτικότητας που οφείλετε να αποδώσετε. Αν δεν το κάνετε, υπάρχουν κυρώσεις.
Απαιτήσεις για ΑΜΑ και νέες τεχνικές προδιαγραφές
Κάθε ακίνητο σε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να έχει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ), ο οποίος αναγράφεται εμφανώς σε κάθε ανάρτηση. Απουσία ΑΜΑ: αυτόματο πρόστιμο €5.000.
Από 1η Οκτωβρίου 2025, τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης πρέπει να πληρούν:
- Φυσικό φωτισμό και αερισμό
- Κλιματισμό
- Ασφάλιση αστικής ευθύνης
- Υπεύθυνη δήλωση αδειούχου ηλεκτρολόγου (ΥΔΕ)
- Ρελέ διαρροής (αντιηλεκτροπληξιακό)
- Πυροσβεστήρα
- Ανιχνευτή καπνού
- Σήμανση διαφυγής
- Πιστοποιητικό μυοκτονίας/απεντόμωσης
- Φαρμακείο πρώτων βοηθειών
- Οδηγό με τηλέφωνα έκτακτης ανάγκης
Πρόστιμο για μη συμμόρφωση: €5.000 για την πρώτη παράβαση, €10.000 για επανάληψη εντός έτους.
Το κόστος συμμόρφωσης για ένα ακίνητο που δεν πληροί αυτές τις προδιαγραφές κυμαίνεται από €500 έως €2.000, ανάλογα με την κατάσταση του ηλεκτρολογικού και τι χρειάζεται να εγκατασταθεί.
Free Download
Get the Greece — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Απαγόρευση νέων αδειών σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη
Στα 3 κεντρικά Δημοτικά Διαμερίσματα της Αθήνας (1ο, 2ο, 3ο) ισχύει παγωμένη έκδοση νέων ΑΜΑ — δεν μπορείτε να εγγραφείτε σε βραχυχρόνια μίσθωση σε αυτές τις περιοχές αν δεν έχετε ήδη ΑΜΑ.
Από Μάρτιο 2026, ο ίδιος περιορισμός ισχύει στην Α' Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης.
Επιπλέον, σε αυτές τις ζώνες η μεταβίβαση ακινήτου ακυρώνει τον ΑΜΑ — ο νέος ιδιοκτήτης δεν μπορεί να εκδώσει δικό του ΑΜΑ. Αν αγοράσετε τώρα ένα ακίνητο στο κέντρο της Αθήνας, δεν μπορείτε να το βάλετε σε Airbnb.
Πότε η μακροχρόνια μίσθωση βγαίνει καλύτερα
Η σύγκριση δεν είναι πλέον μονοδιάστατη. Στα αστικά κέντρα, η μακροχρόνια ή μεσοπρόθεσμη μίσθωση (3–9 μήνες) προσφέρει συχνά καλύτερη καθαρή απόδοση μετά φόρους για τρεις λόγους:
- Μηδενική φορολόγηση για τρία χρόνια αν μεταφέρετε ακίνητο από Airbnb ή κλειστό σε μακροχρόνια μίσθωση έως 31 Δεκεμβρίου 2026 (ακίνητα έως 120 τ.μ.)
- Μηδενικό κόστος συμμόρφωσης — δεν χρειάζεστε ΥΔΕ, πιστοποιητικά, ασφαλίσεις αστικής ευθύνης, pest control
- Χωρίς τέλος ανθεκτικότητας και χωρίς εποχικές κενότητες
Η βραχυχρόνια μίσθωση εξακολουθεί να υπερέχει μόνο σε premium τουριστικές ζώνες (Μύκονος, Σαντορίνη, παραθαλάσσιες περιοχές Κρήτης) με υψηλό μέσο ημερήσιο κόστος — ή αν έχετε ήδη ενεργό ΑΜΑ σε προνομιακή τοποθεσία και το ακίνητο πληροί ήδη τις τεχνικές προδιαγραφές.
Ελέγξτε αν πρέπει να αλλάξετε στρατηγική
Αν έχετε ακίνητο σε κεντρική Αθήνα ή Θεσσαλονίκη και εξακολουθείτε να χρησιμοποιείτε βραχυχρόνια μίσθωση, αξίζει να κάνετε έναν απλό υπολογισμό:
- Ακαθάριστα έσοδα Airbnb μετά από τέλος ανθεκτικότητας, κόστη καθαρισμού, ασφάλιση, ΥΔΕ
- Φόρος εισοδήματος 15–35% επί του υπολοίπου
- Σύγκριση με μισθοδοσία μακροχρόνιας μίσθωσης × 12, αφαιρώντας 15% φόρο (ή μηδέν για την τριετή απαλλαγή)
Σε πολλές περιπτώσεις, η διαφορά είναι μικρότερη από ό,τι νομίζουν οι ιδιοκτήτες — και με πολύ λιγότερο κόπο.
Για επενδυτές που αξιολογούν την είσοδο στη βραχυχρόνια ή στη μακροχρόνια αγορά ενοικίων, ο Οδηγός Επένδυσης σε Ακίνητα στην Ελλάδα παρέχει αναλυτικές συγκρίσεις αποδόσεων ανά ζώνη, φορολογικά παραδείγματα και checklist για κάθε στρατηγική.
Get Your Free Greece — Investment Checklist
Download the Greece — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.