契税新政策2026：二手房契税怎么算，140平方米以下只交1%吗？
在2024年12月之前，一线城市买二套房，契税是3%起步，碰上大户型更高。很多改善型买家在算购房成本时，被这一项直接挡在门外。2024年12月1日落地的契税新政，把这道门槛大幅降低了。
契税新政的核心变化
根据财政部、税务总局、住建部联合发布的2024年第16号公告，自2024年12月1日起：
首套住房：
- 面积140平方米及以下：减按1%征收
- 面积140平方米以上：减按1.5%征收
家庭第二套住房（投资房）：
- 面积140平方米及以下：减按1%征收（旧政策一线城市通常3%）
- 面积140平方米以上：减按2%征收
这一政策适用全国，北京、上海、广州、深圳四大一线城市与其他地区统一标准，没有特殊的"豁免"或"额外加收"。
旧政策 vs. 新政策对比
以上海某购房者购买一套总价400万、面积90平方米的二套房为例：
| 项目 | 旧政策（2024年11月前） | 新政策（2024年12月后） |
|---|---|---|
| 契税税率 | 3% | 1% |
| 契税金额 | 12万元 | 4万元 |
| 节省金额 | — | 8万元 |
对于面积在90至140平方米之间的二套房，新政节省的契税金额相当可观，直接降低了进入核心城市的资金门槛。
怎么判断"首套"还是"二套"
契税适用税率取决于家庭名下在所在城市的住房套数，以下是各核心城市的判定逻辑：
- 首套：家庭（本人、配偶、未成年子女）在购买城市名下没有任何在用住房记录
- 二套：已有1套，购买第2套
- 三套及以上：全国通常适用3%标准税率（新政不覆盖）
注意：外地房产通常不计入当地"套数"认定。在外地有一套房，在上海是第一次买，上海判定为"首套"，适用1%。但各城市具体执行口径需在当地税务窗口确认。
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面积如何计算：以套内还是建筑面积？
契税的计税依据是网签合同总价（或过户评估价，取较高者），面积标准则是套内建筑面积（部分城市用建筑面积，需确认当地标准）。
实操中，税务机关通常以网签合同载明的面积为准。如果合同写的是建筑面积，就用建筑面积对应税率档位。
140平方米以下是否一定适用1%？
适用1%的前提条件：
- 购买的是住宅（非商业、办公、商住两用房）
- 是家庭首套或第二套（三套以上不适用）
- 面积140平方米及以下
- 在征税范围内（个人购买，非公司名义）
满足上述四项条件，才能享受1%的优惠税率。如果你通过公司名义购房，公司购房不适用上述个人购房优惠。
契税是买方承担还是卖方承担？
依法是买方承担。但在实际交易谈判中，买卖双方可以约定由卖方承担或分摊。需要注意的是，即使合同约定由卖方承担，税法上仍由买方作为纳税义务人，卖方不履行时法律责任仍在买方。
契税只是购房总成本的一部分。要准确算清一套投资房从购入到退出的全周期税费，包括增值税、个人所得税和中介费，可参考房地产投资指南中的完整税务筹划模块。
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