契稅怎麼算？台灣買房契稅計算方式與繳納時間重點
很多人以為契稅是用成交總價乘上一個百分比直接算出來，這是一個常見但會嚴重影響資金規劃的誤解。契稅的計算基礎不是市場成交價，而是各地方政府公告的「房屋評定現值」，兩者之間可能差了好幾倍。
契稅是什麼，由誰負擔
契稅是在不動產所有權發生移轉時，依法向取得產權的買方課徵的財產稅。換句話說，買房的契稅是買方的責任，賣方不負擔。
台灣契稅的法定稅率固定為6%，計算公式： 契稅 = 房屋評定現值 × 6%
什麼是房屋評定現值
這裡最容易混淆的概念是：契稅的計算基礎是「房屋評定現值」，而不是「實際成交市價」。
房屋評定現值由各地方政府的評議委員會核定，主要依據建材結構、房屋標準單價、屋齡折舊來計算，每年公告一次。由於台灣長期的稅制背景，這個評定現值通常遠低於市場價格，大約僅為實際市價的15%至30%。
舉例說明： 你以一千五百萬元買下一間房屋，銀行貸款一千二百萬，自備款三百萬。但房屋評定現值（由地方政府核定，與成交價無關）假設為280萬元：
契稅 = 280萬 × 6% = 168,000元
這筆168,000元，必須在過戶前以現金繳清，銀行貸款分文都用不上。
申報期限與滯納金
契稅的申報時效極為嚴格，不能輕忽：
- 申報期限：買賣契約成立日次日起三十日內，向房屋所在地的地方稅務局完成申報
- 逾期申報：每超過三日，加徵應納稅額1%的滯納金
- 最高滯納金：不得超過應納稅額的15%
在實務操作上，地政士（代書）通常會統一代辦契稅申報，並在「完稅」階段協助繳清。買方需提前確認地政士的辦理時程，以免因疏漏造成逾期滯納。
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契稅必須在過戶前以現金繳清
這是首購族資金規劃中最常被忽略的時序問題：
契稅要在過戶的「完稅」階段繳清，而銀行的房屋貸款是在「產權過戶完成後」才會撥款。
這意味著：繳契稅時，你的貸款尚未下來，完全只能靠手頭的現金自備款支付。
若買方在過戶前無法準備足夠的現金繳清契稅，地政機關將拒絕辦理產權移轉登記，整個交易可能因此卡關，甚至面臨違約責任。
買房的隱藏成本：不只契稅
以一千五百萬房屋、八成貸款為例，除了三百萬頭期款，買方在交屋前必須額外準備的稅費大約如下：
| 項目 | 預估金額 |
|---|---|
| 契稅（以評定現值280萬計） | 約168,000元 |
| 印花稅（合約金額×0.1%） | 約15,000元 |
| 地政登記規費 | 約10,000元 |
| 地政士（代書）費 | 約15,000至30,000元 |
| 房仲服務費（成交價1%至2%） | 150,000至300,000元 |
| 銀行開辦費與保險費 | 約10,000至20,000元 |
| 合計 | 約368,000至543,000元 |
買房前，除了算好頭期款，必須額外預留房屋總價3%至4%（本例中約60至80萬元）作為完稅與行政費用備用金，才能確保交易流程順利完成，不至於在最後關頭出現資金斷鏈。
契稅只是買房隱藏成本的一部分。完整了解印花稅、代書費、房仲費、銀行費用的全貌，提前規劃才不會在過戶前夕慌了手腳。
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