SARON Hypothek oder Festhypothek: Was passt für Ersterwerber in der Schweiz?
SARON Hypothek oder Festhypothek: Was passt für Ersterwerber in der Schweiz?
Es ist die wichtigste Zinsentscheidung beim Immobilienkauf in der Schweiz – und sie betrifft nicht nur die ersten Monate. Eine falsch gewählte Laufzeit oder das falsche Zinsmodell kann über eine 10-jährige Periode einen Kostenunterschied von CHF 20'000 bis CHF 50'000 bedeuten. Wer die Mechanismen kennt, trifft eine informierte Entscheidung. Wer sich allein auf die Empfehlung des Bankberaters verlässt, zahlt möglicherweise für dessen Vertriebsziele.
Was ist die SARON-Hypothek?
Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist ein Geldmarktzins, der täglich von der SIX Swiss Exchange berechnet wird. Er hat seit 2022 schrittweise den LIBOR als Referenzzins für kurzfristige Franken-Kredite abgelöst.
Eine SARON-Hypothek hat keinen festen Zinssatz. Der Zinssatz berechnet sich täglich neu aus:
Zinssatz = SARON (täglich) + Bankmarge (fix, z. B. 0,75 %)
In der Praxis werden die täglichen SARON-Werte üblicherweise quartalsweise auf eine Durchschnittsgrösse (Compounded SARON) aggregiert und der Zins vierteljährlich angepasst. Im aktuellen Zinsumfeld 2026:
- SNB-Leitzins: 0,0 %
- SARON: knapp unter 0 %
- SARON-Hypothek effektiv: 0,64 % – 1,20 % (Bankmarge + SARON)
- Durchschnittlicher Marktzins: ca. 0,95 %
Das bedeutet: Bei einer Hypothek von CHF 700'000 zahlen Sie mit SARON derzeit ca. CHF 5'600 – CHF 8'400 an Zinsen pro Jahr.
Was ist die Festhypothek?
Bei der Festhypothek wird der Zinssatz für eine vorher vereinbarte Laufzeit fixiert – typischerweise 5, 10 oder 15 Jahre. Egal, wie sich die SNB-Politik und die Kapitalmarktzinsen entwickeln: Sie zahlen während der gesamten Laufzeit denselben Satz.
Aktuelle Konditionen 2026:
| Laufzeit | Startzins | Marktdurchschnitt |
|---|---|---|
| 5 Jahre | ab 1,20 % | ca. 1,35 % |
| 10 Jahre | ab 1,50 % | ca. 1,70 % |
Das Zinsniveau für Festhypotheken orientiert sich eng an den langfristigen Kapitalmarktzinsen (Rendite 10-jähriger Bundesanleihen). Diese liegen 2026 bei ca. 0,49 % – was erklärt, warum die Festhypotheken-Margen trotz Nullzins-Politik der SNB nicht ganz auf null gefallen sind.
Direktvergleich: Was zahlt man konkret?
Hypothek: CHF 700'000. Vergleichshorizont: 10 Jahre.
| Modell | Zinssatz | Jährliche Zinsen | 10-Jahres-Gesamtzins (nominal) |
|---|---|---|---|
| SARON (aktuell, stabil) | 0,95 % | CHF 6'650 | CHF 66'500 |
| Festhypothek 10 Jahre | 1,70 % | CHF 11'900 | CHF 119'000 |
| Vorteil SARON | CHF 5'250/Jahr | CHF 52'500 |
Der Rechnungsunterschied beträgt im Nullzinsumfeld rund CHF 52'500 über 10 Jahre zugunsten der SARON-Hypothek – aber nur, wenn der SARON für die gesamten 10 Jahre auf dem aktuellen Niveau bleibt. Das ist keine sichere Annahme.
Free Download
Get the Switzerland — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Die entscheidende Frage: Was ist Ihr Zinsänderungsrisiko?
Die SARON-Hypothek ist günstig, solange die SNB die Zinsen tief hält. Aber die SNB kann den Leitzins erhöhen. Was würde das bedeuten?
Annahme: Die SNB hebt den Leitzins auf 1,5 % an (wie 2023). Der SARON steigt entsprechend. Ihre SARON-Hypothek kostet dann 1,5 % + 0,75 % Marge = 2,25 %. Bei CHF 700'000 Hypothek: CHF 15'750/Jahr statt CHF 6'650/Jahr. Das sind CHF 762 mehr pro Monat.
Die zentrale Frage lautet: Können Sie sich eine Zinsverdopplung oder -verdreifachung leisten, ohne Ihre Tragbarkeit zu gefährden?
Wenn die Antwort Ja ist – also wenn Ihr Haushaltseinkommen ausreichend Puffer lässt –, ist SARON im aktuellen Umfeld die günstigere Wahl. Wenn die Tragbarkeit schon heute knapp ist und Sie Planungssicherheit brauchen, sollten Sie die Mehrkosten der Festhypothek als Risikoversicherung betrachten.
Für welchen Ersterwerber-Typ eignet sich welches Modell?
SARON passt für Sie, wenn:
- Ihr Haushaltseinkommen hat Spielraum nach oben und kann auch 2–3 % Zinsen tragen
- Sie einen kurz- bis mittelfristigen Horizont haben (z. B. planen, in 5–7 Jahren zu verkaufen oder die Hypothek stark zu amortisieren)
- Sie aktiv verfolgen wollen, wie sich das Zinsumfeld entwickelt, und bereit sind, bei Bedarf in eine Festhypothek zu wechseln
Festhypothek passt für Sie, wenn:
- Sie maximale Budgetsicherheit brauchen (z. B. Einverdiener-Haushalt, knappe Tragbarkeit)
- Sie langfristig in der Immobilie bleiben wollen und kein Zinsänderungsrisiko eingehen möchten
- Sie eine grössere Hypothek haben und ein SNB-Zinsanstieg Ihr Monatsbudget ernsthaft gefährden würde
Kombination: Splitting als Kompromiss (aber Vorsicht)
Manche Banken empfehlen, die Hypothek in zwei Tranchen aufzuteilen – z. B. 50 % SARON und 50 % 10-jährige Festhypothek. Das diversifiziert das Zinsrisiko. Es schafft aber auch eine Abhängigkeitsfalle: Wenn Tranche A ausläuft, aber Tranche B noch läuft, können Sie den Anbieter nicht wechseln – und die Bank weiss das. Splittings sollten deshalb immer so strukturiert werden, dass alle Tranchen zum gleichen Zeitpunkt auslaufen.
Der SARON nach dem SNB-Entscheid: Was ist zu erwarten?
Die SNB-Prognosen für 2026 deuten auf stabile Zinsen hin. Die Inflation ist unter Kontrolle, das Wirtschaftswachstum moderat. Eine Leitzinserhöhung in den nächsten 12 Monaten ist wenig wahrscheinlich – aber nicht ausgeschlossen. Wer jetzt mit einer 5-jährigen Festhypothek einsteigt, sichert sich das tiefe Zinsniveau für fünf Jahre zu Konditionen von ca. 1,20–1,35 %.
Alle Hypothekarstrategien für die Schweiz – von der Tragbarkeitsberechnung bis zur optimalen Tranchenstruktur – finden Sie im Ratgeber Eigenheim Kaufen in der Schweiz.
Get Your Free Switzerland — Quick-Start Checklist
Download the Switzerland — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.