Skatt ved salg av sekundærbolig og skattefradrag for utleiebolig

Å eie en utleiebolig i Norge innebærer to skattemessige dimensjoner: løpende beskatning av leieinntektene, og gevinstbeskatning den dagen du selger. Mange investorer kjenner til den ene, men undervurderer den andre. Her er det fullstendige bildet.

Løpende skatt på leieinntekter: 22 prosent av overskuddet

Overskudd fra utleie av sekundærbolig skattlegges som kapitalinntekt med en flat sats på 22 prosent. Grunnlaget er overskuddet — ikke brutto leieinntekt.

Hva du kan trekke fra:

Gjeldsrenter er fullt fradragsberettiget. Dette gjelder rentene på boliglånet knyttet til utleieboligen. Avdragsbetalinger gir derimot ikke fradrag — avdrag er nedbetaling av gjeld, ikke en driftskostnad.

Vedlikeholdskostnader kan trekkes fra. Definitionen er viktig: Vedlikehold er det som holder eiendommen i den stand den var ved overtakelsen. Å erstatte en ødelagt radiator er vedlikehold. Å bygge en anneks er en påkostning.

Kommunale avgifter — vann, avløp og renovasjon — er fullt fradragsberettiget. Det samme gjelder eiendomsskatt, bygningsforsikring og eventuelle forsikringer knyttet til leieforholdet.

Utgifter til forretningsfører, eiendomsmegler som hjelper med fremleie, og annonsering er fradragsberettiget.

Felleskostnader i borettslag og sameie er fradragsberettiget — inkludert den andelen av fellesgjelden som utgjør renter.

Hva du ikke kan trekke fra:

Avdrag på boliglånet. Møbler og innbo kan avskrives (saldogruppe d, 20 prosent per år for inventar over 30 000 kroner), men ikke trekkes direkte fra.

Påkostninger — oppgraderinger som hever standarden vesentlig utover det eiendommen hadde ved overtakelse — kan ikke trekkes fra løpende. De legges til kostprisen og reduserer gevinsten ved et fremtidig salg.

Skatt ved salg: Beregning av gevinst

Gevinst ved salg av sekundærbolig skattlegges som alminnelig kapitalinntekt: 22 prosent.

Gevinsten beregnes slik:

Salgssum Minus: Salgskostnader (meglerhonorar, tinglysing av sletting av pant, markedsføring) Minus: Opprinnelig kjøpesum Minus: Kjøpskostnader (dokumentavgift 2,5 prosent, tinglysingsgebyr, meglerhonorar) Minus: Aktiverte påkostninger (oppgraderinger som har økt standarden siden kjøp) = Skattepliktig gevinst

Eksempel: Du kjøpte en leilighet i Bergen i 2019 for 3 200 000 kroner. Dokumentavgift var 80 000 kroner. Du brukte 180 000 kroner på et nytt bad (påkostning). Du selger nå for 5 100 000 kroner. Salgskostnader: 90 000 kroner.

Gevinst: 5 100 000 - 90 000 - 3 200 000 - 80 000 - 180 000 = 1 550 000 kroner. Skatt: 1 550 000 x 22 % = 341 000 kroner.

Tap er fradragsberettiget

Dersom du selger med tap, er tapet fradragsberettiget i alminnelig inntekt — du kan trekke det fra mot andre kapitalinntekter, eller det vil redusere skatten på lønnsinntekt med 22 prosent av tapsbeløpet.

Unntaket: Botidskravet

Dersom du bor i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salg, er gevinsten skattefri. Eier du to boliger og vurderer å selge den ene med stor gevinst, er det verdt å beregne hva et midlertidig bostedsbytte koster versus hva du sparer i gevinstskatt.

Med en gevinst på 1 550 000 kroner er skattebesparelsen 341 000 kroner. Det er mye å spare på ett til to år med bostedsbytte.

Skattepliktig inntekt vs. kontantstrøm: Misforståelsen som koster dyrt

Det vanligste skatteproblem blant ferske utleiere er forvirringen mellom likviditetsunderskudd og skattepliktig overskudd. Mange taper penger kontantmessig — fordi de betaler avdrag og renter som overstiger leieinntekten — men betaler likevel skatt.

Årsaken: Avdraget er ikke fradragsberettiget. Betaler du 8 000 kroner i renter og 5 000 kroner i avdrag per måned, er det bare rentene (8 000 kroner) som gir skattefradrag. Avdraget på 5 000 kroner regnes som sparing — du øker egenkapitalen i eiendommen.

Hvis leieinntekten er 14 000 kroner per måned og rentene er 8 000 kroner (pluss 2 000 kroner i kommunale avgifter og felleskostnader), er skattepliktig overskudd: 14 000 - 8 000 - 2 000 = 4 000 kroner x 12 måneder = 48 000 kroner per år. Skatt: 48 000 x 22 % = 10 560 kroner.

Selv om du kanskje opplever negativ kontantstrøm på grunn av avdragsbetalingen, skylder du altså 10 560 kroner i skatt.

Kommunale avgifter: Hva inngår og hva er fradragsberettiget

Kommunale avgifter dekker normalt fire tjenester: vannforsyning, avløp, renovasjon og feiing. Disse er fullt ut fradragsberettiget som driftskostnader for utleieboligen.

Eiendomsskatt — der kommunen skriver den ut — er også fradragsberettiget. Merk at ikke alle kommuner har eiendomsskatt. I kommuner som har innført den, beregnes den etter kommunens takstgrunnlag og sats.

Trenger du en komplett gjennomgang av skattereglene for norsk eiendomsinvestering — inkludert skattefradrag, gevinstberegning og selskapsstruktur? Guide til Eiendomsinvestering i Norge dekker hele skattebildet med konkrete regnestykker og oppdaterte satser for 2025/2026.

Se flere guider for Norway →