Skatt ved salg av sekundærbolig og skattefradrag for utleiebolig

Å eie en utleiebolig i Norge innebærer to skattemessige dimensjoner: løpende beskatning av leieinntektene, og gevinstbeskatning den dagen du selger. Mange investorer kjenner til den ene, men undervurderer den andre. Her er det fullstendige bildet.

Løpende skatt på leieinntekter: 22 prosent av overskuddet

Overskudd fra utleie av sekundærbolig skattlegges som kapitalinntekt med en flat sats på 22 prosent. Grunnlaget er overskuddet — ikke brutto leieinntekt.

Hva du kan trekke fra:

Gjeldsrenter er fullt fradragsberettiget. Dette gjelder rentene på boliglånet knyttet til utleieboligen. Avdragsbetalinger gir derimot ikke fradrag — avdrag er nedbetaling av gjeld, ikke en driftskostnad.

Vedlikeholdskostnader kan trekkes fra. Definitionen er viktig: Vedlikehold er det som holder eiendommen i den stand den var ved overtakelsen. Å erstatte en ødelagt radiator er vedlikehold. Å bygge en anneks er en påkostning.

Kommunale avgifter — vann, avløp og renovasjon — er fullt fradragsberettiget. Det samme gjelder eiendomsskatt, bygningsforsikring og eventuelle forsikringer knyttet til leieforholdet.

Utgifter til forretningsfører, eiendomsmegler som hjelper med fremleie, og annonsering er fradragsberettiget.

Felleskostnader i borettslag og sameie er fradragsberettiget — inkludert den andelen av fellesgjelden som utgjør renter.

Hva du ikke kan trekke fra:

Avdrag på boliglånet. Møbler og innbo kan avskrives (saldogruppe d, 20 prosent per år for inventar over 30 000 kroner), men ikke trekkes direkte fra.

Påkostninger — oppgraderinger som hever standarden vesentlig utover det eiendommen hadde ved overtakelse — kan ikke trekkes fra løpende. De legges til kostprisen og reduserer gevinsten ved et fremtidig salg.

Skatt ved salg: Beregning av gevinst

Gevinst ved salg av sekundærbolig skattlegges som alminnelig kapitalinntekt: 22 prosent.

Gevinsten beregnes slik:

Salgssum Minus: Salgskostnader (meglerhonorar, tinglysing av sletting av pant, markedsføring) Minus: Opprinnelig kjøpesum Minus: Kjøpskostnader (dokumentavgift 2,5 prosent, tinglysingsgebyr, meglerhonorar) Minus: Aktiverte påkostninger (oppgraderinger som har økt standarden siden kjøp) = Skattepliktig gevinst

Eksempel: Du kjøpte en leilighet i Bergen i 2019 for 3 200 000 kroner. Dokumentavgift var 80 000 kroner. Du brukte 180 000 kroner på et nytt bad (påkostning). Du selger nå for 5 100 000 kroner. Salgskostnader: 90 000 kroner.

Gevinst: 5 100 000 - 90 000 - 3 200 000 - 80 000 - 180 000 = 1 550 000 kroner. Skatt: 1 550 000 x 22 % = 341 000 kroner.

Tap er fradragsberettiget

Dersom du selger med tap, er tapet fradragsberettiget i alminnelig inntekt — du kan trekke det fra mot andre kapitalinntekter, eller det vil redusere skatten på lønnsinntekt med 22 prosent av tapsbeløpet.

Unntaket: Botidskravet

Dersom du bor i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salg, er gevinsten skattefri. Eier du to boliger og vurderer å selge den ene med stor gevinst, er det verdt å beregne hva et midlertidig bostedsbytte koster versus hva du sparer i gevinstskatt.

Med en gevinst på 1 550 000 kroner er skattebesparelsen 341 000 kroner. Det er mye å spare på ett til to år med bostedsbytte.

Skattepliktig inntekt vs. kontantstrøm: Misforståelsen som koster dyrt

Det vanligste skatteproblem blant ferske utleiere er forvirringen mellom likviditetsunderskudd og skattepliktig overskudd. Mange taper penger kontantmessig — fordi de betaler avdrag og renter som overstiger leieinntekten — men betaler likevel skatt.

Årsaken: Avdraget er ikke fradragsberettiget. Betaler du 8 000 kroner i renter og 5 000 kroner i avdrag per måned, er det bare rentene (8 000 kroner) som gir skattefradrag. Avdraget på 5 000 kroner regnes som sparing — du øker egenkapitalen i eiendommen.

Hvis leieinntekten er 14 000 kroner per måned og rentene er 8 000 kroner (pluss 2 000 kroner i kommunale avgifter og felleskostnader), er skattepliktig overskudd: 14 000 - 8 000 - 2 000 = 4 000 kroner x 12 måneder = 48 000 kroner per år. Skatt: 48 000 x 22 % = 10 560 kroner.

Selv om du kanskje opplever negativ kontantstrøm på grunn av avdragsbetalingen, skylder du altså 10 560 kroner i skatt.

Kommunale avgifter: Hva inngår og hva er fradragsberettiget

Kommunale avgifter dekker normalt fire tjenester: vannforsyning, avløp, renovasjon og feiing. Disse er fullt ut fradragsberettiget som driftskostnader for utleieboligen.

Eiendomsskatt — der kommunen skriver den ut — er også fradragsberettiget. Merk at ikke alle kommuner har eiendomsskatt. I kommuner som har innført den, beregnes den av eiendommens formuesverdi (gjerne 0,2 til 0,7 prosent avhengig av kommunal sats og eiendommens takst).

Trenger du en komplett gjennomgang av skattereglene for norsk eiendomsinvestering — inkludert skattefradrag, gevinstberegning og selskapsstruktur? Guide til Eiendomsinvestering i Norge dekker hele skattebildet med konkrete regnestykker og oppdaterte satser for 2025/2026.

See more Norway guides →