Formuesskatt på sekundærbolig og utleiebolig 2026

Formuesskatten er en av de viktigste faktorene som skiller lønnsomheten mellom å bo i en bolig og å eie den som investering. Systemet er designet for å favorisere boligeieren som bor i sin egen bolig — og det slår svært hardt mot den som holder en utleiebolig.

Verdsettelsesforskjellen: 25 prosent vs. 100 prosent

For 2026 gjelder følgende:

Primærbolig (der du er folkeregistrert og bor): Verdsettes til 25 prosent av beregnet markedsverdi for verdier opp til 10 millioner kroner. For verdier over 10 millioner kroner verdsettes den overskytende delen til 70 prosent.

Sekundærbolig og utleiebolig: Verdsettes til 100 prosent av estimert markedsverdi — ingen rabatt.

Det er ikke en liten forskjell. Det er en faktor på fire for de fleste eiendommer.

Konkrete tall: Hva formuesskatten koster en utleier

Bunnfradraget i 2026 er 1 900 000 kroner for enslige (3 800 000 kroner for ektefeller). Formuesskattesatsen er 1,0 prosent for nettoformue mellom 1,9 og 21,5 millioner kroner, og 1,1 prosent for overskytende beløp.

Eksempel 1: Gjeldfri utleiebolig til 4 millioner kroner

En gjeldfri utleiebolig til 4 millioner kroner legges inn i formuesgrunnlaget med 4 millioner kroner (100 prosent). Etter bunnfradraget på 1 900 000 kroner (forutsatt ingen annen formue) er skattepliktig nettoformue 2 100 000 kroner. Formuesskatt: 2 100 000 x 1,0 % = 21 000 kroner per år.

Til sammenligning: En primærbolig til 4 millioner kroner ville hatt en formuesverdi på 4 000 000 x 25 % = 1 000 000 kroner — godt under bunnfradraget. Ingen formuesskatt.

Eksempel 2: Utleiebolig med lån

Samme bolig med 2 400 000 kroner igjen i lån: Formuesverdi er fortsatt 4 000 000 kroner (100 prosent). Gjeld på 2 400 000 trekkes fra. Netto formuesbidrag: 1 600 000 kroner. Under bunnfradraget — ingen formuesskatt i dette tilfellet, dersom du ikke har annen formue.

Poenget er at gjeld er din beste venn mot formuesskatten på utleiebolig. En gjeldfri portefølje genererer massiv formuesskatt, noe som tvinger mange investorer til å beholde høyere belåning enn de ellers ville valgt.

Hva betyr dette for avkastningen?

Ta en utleiebolig til 5 millioner kroner som kaster av seg 200 000 kroner i brutto leieinntekt per år (4 prosent brutto yield). Etter driftsutgifter på 15 prosent (vedlikehold, forsikring, kommunale avgifter, forvaltning) er netto leieinntekt 170 000 kroner.

Dersom boligen er gjeldfri og investor allerede overstiger bunnfradraget med annen formue, vil formuesskatten på 5 000 000 x 1,0 % = 50 000 kroner per år spise bort 29 prosent av netto leieinntekten — uten at du har tatt hensyn til inntektsskatt på leien (22 prosent).

Dette er grunnen til at mange erfarne investorer strukturerer porteføljen gjennom holdingselskap, der aksjer verdsettes til 80 prosent av markedsverdi i formuesgrunnlaget. Det gir en 20 prosent rabatt sammenlignet med direkte eierskap av sekundærboligen.

Botidstrikset: Slik kan du selge skattefritt

Det finnes én strategi for å unnslippe gevinstskatten ved salg av en utleiebolig som har steget i verdi: botidskravet.

Dersom du flytter inn i utleieboligen og bor der i minst 12 av de siste 24 månedene (ett år av de to siste) før du selger, konverteres eiendommen til primærbolig. Hele gevinsten ved salget er da 100 prosent skattefri.

Eksempel: Du kjøpte en leilighet i 2020 for 3 millioner og leide den ut til 2025. Leiligheten er nå verdt 5 millioner. Gevinsten er 2 millioner. Selger du direkte, betaler du 22 prosent skatt = 440 000 kroner.

Men hvis du flytter inn i 2025 og bor der til utgangen av 2026 — og selger i 2027 — er hele 2 millioner skattefritt.

Strategien har reelle kostnader (du må faktisk bo der og kan ikke leie ut parallelt), men for de som er villige til å justere bosted, er det den mest kraftfulle mekanismen for skattefri gevinstrealisering i det norske systemet.

Primærboligens grense på 10 millioner kroner

En detalj som gjelder primærboliger, men som er relevant for investorer med høy nettoformue: Verdsettelsesrabatten på 25 prosent gjelder kun for verdien opp til 10 millioner kroner. For verdien over 10 millioner kroner er rabatten 70 prosent (ikke 25). Det betyr at en primærbolig til 12 millioner kroner får følgende formuesverdi:

• 10 000 000 x 25 % = 2 500 000 kr
• 2 000 000 x 70 % = 1 400 000 kr
• Samlet formuesverdi: 3 900 000 kr

Langt høyere enn en "vanlig" primærbolig — men fremdeles dramatisk lavere enn 100 prosent for sekundærboligen.

Vil du beregne den faktiske avkastningen etter formuesskatt og inntektsskatt for din planlagte investering? Guide til Eiendomsinvestering i Norge gir deg de fullstendige regnestykkemodellene for privat eierskap, selskapsstruktur og porteføljebygging.

See more Norway guides →