Utlånsforskriften 2025/2026: Egenkapitalkrav for sekundærbolig i Oslo

Mange som vil kjøpe sin første utleiebolig tror at den eneste hindringen er å spare opp nok til egenkapitalen. Virkeligheten er mer komplisert. Det finnes tre separate krav i Utlånsforskriften som alle må passeres — og det er ofte den minst åpenbare av dem som stopper investorene.

De tre kravene du må bestå

1. Egenkapitalkravet (LTV — Loan to Value)

For vanlige boliglån er egenkapitalkravet redusert fra 15 til 10 prosent fra 2025. Men dette generelle kravet gjelder ikke for kjøp av sekundærbolig i Oslo.

Dersom du kjøper en utleiebolig i Oslo — en bolig du selv ikke skal bo i — gjelder et særkrav om 40 prosent egenkapital. Ikke 10 prosent, ikke 15 prosent, men 40 prosent.

I praksis: En leilighet i Oslo til 4 millioner kroner krever 1 600 000 kroner i egenkapital. Banken kan maksimalt låne deg 2 400 000 kroner.

Utenfor Oslo — i kommuner som Lillestrøm, Bærum, Strømmen, Stavanger og Trondheim — gjelder det ordinære egenkapitalkravet. Du trenger kun 10 prosent, altså 400 000 kroner på den samme investeringen. Dette er en av grunnene til at mange investorer ser utenfor Oslo selv om de vil investere i Osloregionen.

2. Gjeldsgrad (LTI — Loan to Income): maks 5 ganger inntekt

Din samlede gjeld kan ikke overstige 5 ganger brutto årsinntekt. Det er ikke bare det nye boliglånet som teller — det er all gjeld:

• Gjenstående studielån
• Billån
• Ubenyttede rammer på kredittkort (ikke bare brukt saldo)
• Gjeld på primærboligen din
• Det nye lånet du søker om

Eksempel: Du tjener 700 000 kroner brutto per år. Maks samlet gjeld er 5 x 700 000 = 3 500 000 kroner. Har du allerede 2 900 000 kroner igjen på primærboliglånet og 200 000 kroner i studielån, har du igjen 400 000 kroner i låneramme totalt. Det holder til en beskjeden investering — ikke en Oslo-leilighet.

Bankene kan legge til fremtidig dokumenterbar inntektsvekst i beregningen, men dette er skjønnsmessig og krever solid dokumentasjon.

3. Stresstesten: betjeningsevne ved rente pluss 3 prosentpoeng

Banken er lovpålagt å sjekke om du klarer å betjene alle lånene dine dersom renten stiger med 3 prosentpoeng fra dagens nivå. I tillegg skal banken alltid legge til grunn minst 7 prosent rente i beregningen, uansett om du binder renten.

Med en effektiv rente på 5,5 prosent i dag, tester banken deg på 8,5 prosent (5,5 + 3). De trekker også fra SIFOs referansebudsjett for livsopphold — et standardbudsjett for hva husstanden minimum trenger til mat, klær og faste utgifter. Det som er igjen, skal dekke alle låneforpliktelsene.

Mange investorer som passerer gjeldsgrad- og egenkapitalkravet, faller på stresstesten fordi SIFO-budsjettet er strengere enn de tror.

Frigivelse av egenkapital fra primærboligen

Den vanligste strategien for å fremskaffe de nødvendige 10 prosentene (utenfor Oslo) uten å bruke oppsparte midler er refinansiering av primærboligen.

Slik fungerer det: Dersom du har bygget opp egenkapital i primærboligen gjennom prisvekst og nedbetaling — slik at belåningsgraden er kommet ned mot 50-60 prosent — kan du be banken foreta en ny verdivurdering (e-takst). Banken kan da utvide rammelånet på primærboligen opp til 90 prosent av den nye verdien.

Den frigitte kapitalen bruker du som egenkapital på utleieboligen. Du betaler da renter på begge lånene, men har altså fullfinansiert investeringen uten å ha brukt oppsparte midler.

Viktig: Du bruker egenkapital i primærboligen som sikkerhet. Samlet gjeldsgrad og betjeningsevne må fremdeles passere kravene.

Fleksibilitetskvoten

Utlånsforskriften gir bankene et lite handlingsrom. Inntil 10 prosent av utlånsvolumet per kvartal kan gis til kunder som bryter ett av kravene — typisk gjeldsgrad eller egenkapital. I Oslo er kvoten begrenset til 8 prosent.

Kvoten brukes gjerne for kunder med solid formue i andre aktiva (aksjer, obligasjoner, hytte) som midlertidig feiler på SIFO-modellen. Det er ikke noe du kan kreve, men du kan argumentere for det — fortrinnsvis gjennom en spesialisert rådgiver i banken.

Avdragsplikt og kontantstrøm

Dersom belåningsgraden på utleieboligen overstiger 60 prosent, er avdragsbetaling obligatorisk. Minimum 2,5 prosent av utestående lånesaldo per år.

For en investering på 4 millioner med 2,4 millioner i lån (60 prosent LTV), er minste avdrag 60 000 kroner per år — 5 000 kroner per måned — i tillegg til renteutgiftene. Dette er tvungen sparing, men det belaster kontantstrømmen reelt. Beregn dette inn i lønnsomhetskalkylen.

Full avdragsfrihet er kun mulig dersom du har skutt inn minst 40 prosent egenkapital.

Vil du forstå helheten — utlånsforskriften, formuesskatt, skatteregler og lønnsomhetskalkylene for norsk eiendomsinvestering? Guide til Eiendomsinvestering i Norge gir deg fullstendig oversikt, oppdatert for 2025/2026.

See more Norway guides →