房地合一稅預售屋怎麼算？自住優惠條件完整說明

房地合一稅2.0有一個讓許多首購族踩坑的計算細節：預售屋的「持有期間」起算點，不是你和建商簽約的那一天。弄錯這個日期，你的獲利可能被課到45%的重稅，稅後幾乎沒有剩。

預售屋房地合一稅的持有期間：正確計算方式

2021年7月1日起，《房地合一稅2.0》正式擴大課稅範圍，預售屋合約全面納入課稅。

計算邏輯如下：

你持有的不是房子，而是預售屋合約（債權）。

當你轉賣預售屋時（換約），稅務機關認定的持有期間，是從「你向前手取得合約的日期」到「你賣給下一個買家的日期」。

注意：不是從你與建商原始簽約的日期算起。

舉個例子：

• A 在 2020 年 3 月向建商簽下預售屋合約
• B 在 2021 年 8 月向 A 購買這份合約（換約）
• B 在 2023 年 6 月又轉賣給 C

稅務機關認定的 B 的持有期間：2021 年 8 月至 2023 年 6 月 = 約 1 年 10 個月，適用最高 45% 的稅率。

B 完全無法主張 A 當初簽約的時間。

房地合一稅稅率表（預售屋適用）

對首購族的現實意義：預售屋從簽約到交屋往往就是 3–5 年。如果你在交屋後沒多久就賣掉，極可能落在 35% 的稅率區間。

自住優惠：400萬免稅額的條件

這是首購族最需要了解的優惠。若符合「自住房地」的條件，出售時可以享有400萬元的免稅額，且稅率降至 10%，而不是一般的 15–45%。

符合自住優惠的四個條件（缺一不可）：

1. 個人或其配偶、未成年子女設籍：在出售前，本人（或配偶、未成年子女）必須在該房屋辦理戶籍登記。
2. 持有並居住期間合計達 6 年以上：並非只要登記戶籍即可，須真正居住並持有滿六年。
3. 期間無出租、無供營業使用：六年內若曾出租或登記為營業場所，即喪失資格。
4. 課稅所得（扣除 400 萬免稅額後）若還有餘額，稅率 10%：並非完全免稅，而是 400 萬以內免稅，超出部分按 10% 計。

首購族的實際應用：常見情境分析

情境一：買預售屋自住，持有六年後賣掉

若你以自住為目的、居住滿六年、全程未出租，可享有自住優惠。獲利 400 萬以內免稅，超出部分 10%。

情境二：買預售屋，交屋三年後因工作調動賣掉

持有三至四年，稅率 20%（若為一般持有）。若符合自住條件但未滿六年，依持有期間適用一般稅率，沒有自住優惠。

情境三：寬限期五年後發現月付金暴增，想賣掉換小一點的房子

新青安的五年寬限期結束後，許多人萌生賣屋念頭。但從購屋到交屋通常 3–5 年，交屋後再過五年才到達十年門檻。若在持有六至十年之間出售，稅率 20%（一般）或可申請自住 10%（若符合條件）。

「房屋交易」vs「預售屋換約」：不同的稅務計算

這是另一個容易混淆的地方。

一旦建商交屋、辦完產權登記，之後再賣就屬於成屋交易，持有期間從你的產權登記日開始計算。換約（在拿到房子之前就賣合約）是另一套計算。

稅務規劃建議

對計畫長期自住的首購族：以自住為目標持有滿六年是最省稅的策略，400萬免稅額相當可觀。

對不確定未來是否會賣掉的首購族：在簽約前先設定「持有期間模擬計算」，把各個時間點的稅負算清楚，才能在萬一需要出售時不被稅率嚇到。

要系統性地了解台灣房地合一稅的完整計算邏輯、預售屋稅務時程規劃，以及與其他購屋成本的整合試算，請參閱首購族買房指南。

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