Tilstandsrapport: Slik tolker du tilstandsgradene TG0-TG3

Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet i hele boligkjøpet -- viktigere enn salgsoppgaven, viktigere enn meglerens fine ord på visningen. Juridisk sett anses du å ha positiv kunnskap om alt som fremgår av rapporten. Det betyr at du ikke kan reklamere på feil og mangler som er beskrevet der. Leser du den feil, eller hopper over den, kan det koste deg hundretusener.

Tilstandsgradene forklart

En uavhengig bygningssakkyndig gjennomgår boligen og gir hver bygningsdel en tilstandsgrad basert på norsk standard (NS 3600):

TG 0 -- Ingen avvik: Tilstand som ny. Ingen synlige tegn på slitasje. Bygningsdelen er nyere og fungerer som forutsatt.

TG 1 -- Mindre avvik: Normal slitasje for alderen. Ingen umiddelbare tiltaksbehov. De fleste bygningsdeler i en bruktbolig vil ha TG 1. Det er forventet og uproblematisk.

TG 2 -- Vesentlige avvik: Her bør du stoppe opp. TG 2 betyr at bygningsdelen har påviste feil, skader eller slitasje som krever utbedring innen rimelig tid. Et typisk eksempel er et bad som fungerer, men der membranen er over 15-20 år gammel og nærmer seg forventet levetid.

TG 3 -- Store avvik: Kritiske feil som må utbedres umiddelbart eller innen kort tid for å unngå følgeskader. Ved TG 3 skal den bygningssakkyndige oppgi et sjablongmessig prisanslag på utbedringskostnadene. Her snakker vi potensielt store summer.

TGIU -- Ikke undersøkt: Bygningsdelen var utilgjengelig for undersøkelse. Gjenbygde inspeksjonsluker, snø på taket, eller lukket krypkjeller. TGIU er et rødt flagg -- det betyr ukjent risiko som du som kjøper bærer.

Nye krav fra 1. januar 2026

De reviderte forskriftene har skjerpet kravene til hva den bygningssakkyndige må undersøke:

Hulltaking i våtrom: Fysisk hulltaking med minimum 73 mm diameter inn i tilstøtende konstruksjoner for å avdekke fukt bak membranen. Kan kun utelates med faglig begrunnelse (nyoppførte boliger eller dokumentert nylig rehabilitering etter Byggebransjens våtromsnorm).

Ventilasjonskontroll: Avtrekk og luftgjennomstrømning skal kontrolleres fysisk med papirark eller røykampulle -- ikke bare visuelt.

Nye arealdefinisjoner: P-ROM og S-ROM er avviklet. Areal oppgis nå som BRA-i (internt bruksareal), BRA-e (eksternt, som boder) og BRA-b (innglasset balkong). Sjekk at arealet i rapporten samsvarer med det megleren oppgir i annonsen.

Krypkjeller: Dersom krypkjelleren er tilgjengelig, skal den bygningssakkyndige foreta stikktaking i treverk, undersøke bjelkelag og bunnsviller for råte og mugg. Er den utilgjengelig, skal det rapporteres som en risikofaktor.

Slik bruker du rapporten strategisk

Før visning: Les rapporten nøye og noter alle TG 2 og TG 3 merknader. Ta med deg listen på visningen og verifiser forholdene visuelt.

Før budrunden: Hent inn uavhengige prisanslag på utbedring av TG 2 og TG 3 bygningsdeler. Legg disse kostnadene til prisantydningen for å finne den reelle totalkostnaden.

I budrunden: Bruk TG 2/TG 3 funn aktivt. En bolig med TG 3 på badet og et utbedringsestimat på 200 000 kroner bør prises deretter.

Vanlige fallgruver

Ignorere TGIU. "Ikke undersøkt" betyr ikke "alt er i orden". Det betyr "vi vet ikke". For en førstegangskjøper er TGIU spesielt farlig fordi du ikke har erfaring med å vurdere risikoen selv.

Forveksle tilstandsrapport med verditakst. Tilstandsrapporten vurderer den tekniske tilstanden. Verditaksten vurderer markedsverdien. Det er to forskjellige dokumenter med forskjellige formål.

Stole blindt på meglerens presentasjon. Megleren har omsorgsplikt for begge parter, men selger betaler honoraret. Les rapporten selv -- ikke nøy deg med meglerens sammendrag.

For en komplett sjekkliste over hva du skal se etter i tilstandsrapporten og på visning, se Guiden til å kjøpe din første bolig i Norge.

See more Norway guides →