Tinglysningsafgift: Beregning ved Køb og Realkreditlån

Tinglysningsafgiften er en af de faste transaktionsomkostninger ved ejendomskøb, der ikke kan forhandles eller undgås. Mange investorer undervurderer den, fordi den sjældent diskuteres eksplicit i en salgsopstilling. Her er, hvad den koster — og hvordan du beregner den præcist.

De to tinglysningsafgifter

Ved et ejendomskøb i Danmark skal der tinglyses to ting: selve ejerskabet (skødet) og eventuel pant (realkreditlånet). Begge udløser afgifter.

1. Tinglysningsafgift for skødet (ejerskab)

Afgiften beregnes som:

1.850 kr. + 0,6 % af købesummens kontantomregnede værdi

"Kontantomregnet" betyder, at hvis du overtager eksisterende lån, justeres grundlaget for afgiftsberegningen. Betaler du den fulde kontantpris, er grundlaget lig med købesummen.

Eksempel: Køber til 3.500.000 kr. kontant.

• Fast del: 1.850 kr.
• Variabel del: 0,6 % × 3.500.000 kr. = 21.000 kr.
• Samlet skødetinglysning: 22.850 kr.

2. Tinglysningsafgift for realkreditlån (pantebreve)

Afgiften for selve pantebrevet (realkreditlånet) er højere:

1.850 kr. + 1,45 % af lånets hovedstol

Eksempel: Realkreditlån på 2.800.000 kr.

• Fast del: 1.850 kr.
• Variabel del: 1,45 % × 2.800.000 kr. = 40.600 kr.
• Samlet pantebrevstinglysning: 42.450 kr.

Samlet transaktionsomkostning i eksemplet

Køb for 3.500.000 kr. med 2.800.000 kr. i realkreditfinansiering:

• Skødetinglysning: 22.850 kr.
• Pantebrevstinglysning: 42.450 kr.
• Samlet tinglysningsafgift: 65.300 kr.

Det er penge, du skal have klar ved overtagelsen — de kan ikke finansieres ind i realkreditlånet.

Hvornår betaler du afgiften?

Begge afgifter forfalder ved tinglysning, som normalt sker i forbindelsen med overtagelsesdagen. Advokaten eller ejendomsmægleren sørger typisk for den praktiske gennemførelse via det digitale tinglysningssystem (tinglysning.dk).

Hvad gælder ved refinansiering?

Omlægger du et eksisterende realkreditlån, betaler du kun tinglysningsafgift af den eventuelle forhøjelse af lånets størrelse, ikke af hele den nye lånehovedstoling — forudsat at pantebrevet fra det tidligere lån genbruges. Dette gøres via en "allonge" til det eksisterende pantebrev, og afgiften beregnes kun af differencen.

Opretter du et helt nyt pantebrev ved omlægning, betaler du fuld afgift af hele lånets størrelse.

Tinglysningsafgiften er en driftsomkostning

For erhvervsmæssige udlejere kan tinglysningsafgiften ikke trækkes fra som en løbende driftsomkostning. Den tillægges i stedet ejendommens skattemæssige anskaffelsessum — og reducerer derved den skattepligtige avance ved et eventuelt fremtidigt salg.

Det er en vigtig forskel fra fx revisorhonorar og forsikringer, der kan fradrages direkte i regnskabet.

Hvad skal du medregne i dit budgetoverslag?

Ud over tinglysningsafgiften indgår typisk følgende transaktionsomkostninger ved et ejendomskøb:

For en komplet gennemgang af alle transaktionsomkostninger, finansieringsstrukturen og hvad du konkret bør tjekke ved køb af en investeringsejendom, se den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

Det praktiske tjek

Inden du underskriver et tilbud, bør du have beregnet den fulde anskaffelsesomkostning:

1. Find kontantprisen (oplyst i salgsmaterialet eller beregn den selv)
2. Beregn skødeafgiften: 1.850 kr. + 0,6 % af kontantprisen
3. Find lånestørrelsen (typisk 60–80 % af købesummen)
4. Beregn pantebrevsafgiften: 1.850 kr. + 1,45 % af lånets størrelse
5. Læg advokathonorar og eventuelle øvrige omkostninger til

Denne beregning bør fremgå af din samlede due diligence, inden du binder dig til en handel.

Digitalt tinglysningssystem: Hvad sker der i praksis?

Al tinglysning i Danmark sker via det digitale tinglysningssystem på tinglysning.dk. Systemet registrerer:

• Ejerskab (skøde)
• Pant (realkreditpantebrev og privat pantebrev)
• Servitutter (begrænsninger på ejendommens brug)
• Udlæg og hæftelser

Som køber er det din advokat (og eventuelt din bank/realkreditinstitut) der forestår den praktiske tinglysning. Du modtager en bekræftelse via e-Boks, når tinglysningen er gennemført.

Det er vigtigt at tinglyse skødet hurtigt efter handlen. Et skøde der ikke er tinglyst, giver ikke fuld retlig beskyttelse mod eventuelle yderligere krav fra sælgerens kreditorer.

Hvornår er tinglysningen gennemført?

Tinglysning af et skøde eller pantebrev sker typisk inden for 1–3 hverdage efter indsendt. Systemet giver umiddelbart en foreløbig registrering ("aflyst" status), som bekræftes til "tinglyst" status, når systemet har behandlet ansøgningen.

I forbindelsen med ejendomshandler er overtagelsesdatoen typisk den dato, du overtager nøglerne og betaler restkøbesummen. Tinglysning sker herefter.

Overdragelse af eksisterende lån: Sparer du tinglysningsafgift?

I visse handler overdrager køber de eksisterende realkreditlån fra sælger i stedet for at optage helt nye lån. Her er den potentielle afgiftsbesparelse:

• Oprettelse af nyt pantebrev: 1.850 kr. + 1,45 % af lånets størrelse
• Overtagelse af eksisterende pantebrev via allonge: Kun 1.730 kr. i fast afgift (uden den variable procentsats)

Ved en handel med 2.800.000 kr. i eksisterende lån kan besparelsen udgøre op til 38.870 kr. (1,45 % × 2.800.000 − 1.730 kr.) minus eventuelle omlægningsomkostninger.

Fordelen afhænger dog af, om de eksisterende lån matcher dine finansieringsbehov (renteniveau, afdragsprofil, løbetid). En dårlig lånstruktur er ikke værd at beholde blot for at spare tinglysningsafgift.

Kommerciel ejendom: Højere tinglysningsafgift?

For erhvervsejendomme og blandede ejendomme er satserne for tinglysningsafgift de samme som for boliger:

• Skøde: 1.850 kr. + 0,6 % af kontantomregnet købesum
• Pantebrev: 1.850 kr. + 1,45 % af lånehovedstoling

Der er ingen forskel i afgiftssats baseret på ejendommens type (bolig vs. erhverv). Forskellen ligger i finansieringsstrukturen, ikke i tinglysningsafgiften.

Tinglysningsafgiften i et historisk perspektiv

Tinglysningsafgiften er ændret relativt sjældent. Den nuværende sats på 0,6 % for skøde og 1,45 % for pantebrev har ligget stabilt i en årrække. Der er ingen aktuelle politiske forslag om at ændre den.

Den variable procentsats er en af årsagerne til, at transaktionsomkostningerne ved ejendomskøb i Danmark er relativt høje sammenlignet med andre nordiske lande. Det er en strukturel faktor, der reducerer markedets likviditet og incitamentet til hyppige handler.

For en komplet gennemgang af alle transaktionsomkostninger, finansieringsstruktur og juridiske procedurer ved køb af udlejningsejendom i Danmark — hent den komplette guide.

See more Denmark guides →