代書費用與過戶費用：地政士代辦費行情與你必須知道的時序

台灣的不動產交易流程，必須有一位地政士（俗稱「代書」）從中統籌，負責所有稅務申報、產權過戶與銀行設定抵押的法律手續。很多首購族把代書費視為「說不清楚的雜費」，事實上這是攸關整個交易法律有效性的關鍵角色。

地政士的角色與代辦範圍

地政士（Registered Land Administrator，地政士法規範的專業人士）不是律師，但在台灣不動產交易中負責處理絕大多數的法律程序：

• 協助買賣雙方審閱並草擬買賣契約
• 向稅捐稽徵機關申報「契稅」（買方負擔）
• 向地方稅務局申報「土地增值稅」（賣方負擔）
• 辦理土地及建物所有權移轉登記（過戶至買方名下）
• 辦理銀行貸款的「抵押權設定」登記
• 管理或協助設立「履約保證專戶」確保資金安全

一個合格且負責任的地政士，是確保整筆交易法律程序正確完成的最後防線。

代書費用行情

地政士的費用依業務複雜度與地域而定，目前沒有全國統一的法定收費標準。以2026年市場行情為參考：

一般中古屋買賣（涵蓋簽約、申報稅賦、過戶）：

• 約新台幣15,000至30,000元

若同時涵蓋銀行貸款抵押設定：

• 通常額外加收5,000至10,000元

按比例計收方式（部分地政士採用）：

• 以成交金額的千分之一至千分之二計算
• 例：成交1,500萬元，按千分之一計算 = 15,000元

選擇地政士時，不建議只看費用最低。地政士的業務品質差異很大，尤其在確認產權是否乾淨（是否有被查封、是否有超額抵押）、時程掌控是否準確等方面，有豐富經驗的地政士能避免許多後期的麻煩。

過戶費用：那筆「過戶費」到底包含什麼

「過戶費用」是一個口語統稱，實際上包含了幾個不同性質的支出：

地政登記規費： 依土地及建物公告現值的0.1%計算，另加書狀費（每張80元）。一般案件約5,000至15,000元。

印花稅： 買賣公契金額的0.1%。成交1,500萬元 = 約15,000元。由買方負擔。

地政士代辦費（如上段所述）： 15,000至30,000元。

銀行開辦費： 各銀行不同，一般約2,000至8,000元不等（部分銀行對首購族優惠免收）。

強制保險（火險與地震基本險）： 貸款期間銀行強制要求投保，年保費依保險公司不同，一般約2,000至5,000元。

以上各項合計（不含房仲費），約在35,000至80,000元之間，依房屋總價與縣市而異。

過戶的四大時序：理解整個流程

了解過戶流程，才能知道代書在哪個節點做什麼：

1. 簽約：買賣雙方確認身分與產權，簽署買賣契約。買方支付約總價10%的簽約款。

2. 用印：買賣雙方蓋印於向稅捐機關申報的相關公文書，代書同時向地政機關送件申報。買方支付用印款（約總價10%）。

3. 完稅：稅捐機關核發稅單後（通常簽約後約一個月），買方現金繳清契稅，賣方繳清土地增值稅。買方支付完稅款（約總價10%）。

4. 過戶與交屋：代書攜帶完稅證明至地政事務所辦理所有權移轉登記，買方在法律上正式取得新權狀。銀行完成對保後撥款，透過履約保證專戶代償賣方原有房貸，剩餘款項撥付給賣方。

為什麼必須使用履約保證專戶

每一筆超過百萬元的房屋買賣，都應強制要求透過銀行或建經公司的「不動產買賣價金履約保證專戶」進行資金託管。這個機制確保：

• 買方繳交的各期款項進入中立的第三方帳戶，不直接流向房仲或賣方
• 直到產權移轉完成且貸款撥付後，資金才依比例核撥給賣方
• 萬一賣方出現法律問題（如房屋遭法院查封、賣方過世等），資金有受保護的機制

代書費與過戶費是買房總成本的一部分，在財務規劃中必須預先納入。更重要的是，選擇一位稱職的地政士，才是確保整個產權移轉合法有效的根本。

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