公設比怎麼算？主建物坪數、附屬建物與權狀坪數完整解析

代銷告訴你這間房子「權狀四十坪，開闊三房格局」，但走進去之後，你會發現三十五坪以上的感覺完全不是這樣。問題出在公設比——這個台灣獨有的計坪制度，讓你花了全部坪數的錢，卻只住到其中一部分的空間。

台灣房屋坪數的三大組成

台灣房屋權狀上登記的「總坪數」，實際由三個完全不同的部分加總而成：

1. 主建物（最重要的數字） 這才是你每天實際居住的室內空間：客廳、臥室、廚房、衛浴。首購族在評估房屋大小時，唯一應該拿來比較的數字就是主建物坪數。

2. 附屬建物 與主建物相連、專屬該戶使用，但非室內起居空間。最常見的是：

• 陽台（計坪計價，具有實際使用價值）
• 雨遮（注意：2018年1月1日後申請建照的新建案，雨遮「不計坪、不計價」；但2018年前的中古屋，雨遮仍可能計入坪數）

3. 公共設施（共有部分） 全體或部分住戶共同持分的空間，再分為：

• 大公：全社區住戶共同分攤，如迎賓大廳、地下機電房、頂樓蓄水池、健身房、游泳池
• 小公：特定樓層住戶分攤，如該樓層的電梯間、梯廳、公共走道

公設比計算公式

公設比（%）= 共有部分坪數（公設）÷（主建物 + 附屬建物 + 共有部分坪數）× 100%

舉例：

• 主建物：27坪
• 附屬建物（陽台）：3坪
• 公設：15坪
• 權狀總坪數：45坪
• 公設比 = 15 ÷ 45 × 100% = 33.3%

這間「45坪」的房子，你實際居住的室內空間只有27坪。

各類產品的典型公設比範圍

了解不同房屋類型的公設比基準，是避免被「大坪數數字」迷惑的關鍵：

無電梯老公寓（屋齡30至40年以上）：10%至15% 這類早期建築公設比極低，甚至有些老公寓的樓梯間直接登記在主建物坪數內，呈現「零公設」狀態，得房率（室內實坪÷權狀坪數）極高。

中古華廈與早期電梯大樓（屋齡15至30年）：20%至30% 加入電梯及基本消防設施後，公設比開始上升。

新建電梯大樓與預售屋（屋齡10年內）：33%至35%，部分逼近40% 2003年蘆洲大火後修訂的嚴格消防法規（如八樓以上必須設置雙逃生梯、排煙室），加上現代建商大量規劃豪華休閒設施，使新建案公設比普遍攀高。

車位灌水：公設陷阱中最難察覺的一種

標準平面車位的合理面積應介於10至12坪之間。當建商將車位面積登記為不足8坪時，極有可能將「車道」的面積灌入一般公設中。

這造成兩層不公平：

• 沒有買車位的住戶，被迫用住宅單價分攤了車道費用
• 有買車位的住戶，除了付車位錢，又在公設中再次分攤了車道造價

查驗方式：取得建案的「建物登記謄本」，核對停車位獨立登記的面積。若車位坪數偏低（低於8坪），請追問建商車道面積的去處。

用主建物單價比較才有意義

同一地段的老公寓（公設比12%）和新建案（公設比35%），你不能單純用「每坪單價」直接比較。正確的比較基礎是「主建物每坪單價」：

主建物單價 = 總成交價 ÷ 主建物坪數

假設同一條路上：

• 老公寓：總價800萬，主建物25坪 → 主建物單價 = 32萬/坪
• 新建案：總價1,200萬，主建物25坪（但權狀38坪，含公設） → 主建物單價 = 48萬/坪

用這個方式比較，你才能評估「你實際住到的空間，每坪到底花了多少錢」，而不是被公設稀釋後的表象單價誤導。

內政部虛坪改革動向

內政部已研擬推動「虛坪改革」，核心措施包含法定停車空間改列獨立權狀、嚴格限縮管委會空間的免計容積上限。預計改革後，新建案公設比將下降5%至10%，回落至25%至30%左右。

對首購族而言，公設比超過35%的舊建案在改革後的市場中競爭力可能下滑；而改革前後申請建照的建案，計坪方式可能不同，買中古屋時更需仔細確認申請建照的年份。

公設比計算是台灣房市最獨特、也最容易吃虧的知識點之一。搞懂這一點，你在比價時就比多數買家多了一層清醒。

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