Ugovor o najmu stana: Solemnizacija, zaštićeni najmoprimci i kako se zaštititi

Vlasnik nekretnine u Zadru dao je stan u najam bez solemnizacije. Stanar je prestao plaćati u četvrtom mjesecu. Sudski postupak za iseljenje trajao je dvije i pol godine. Vlasnik je u međuvremenu plaćao pričuvu, osiguranje i komunalnu naknadu — bez ijednog eura najamnine. Ovaj scenarij nije iznimka na hrvatskom tržištu; ponavlja se svaki tjedan. Razlika između vlasnika koji je godinama čekao na sud i onoga koji je iseljenje proveo za nekoliko tjedana obično se svodi na jedan jedini pravni instrument: solemniziran ugovor o najmu stana.

Što propisuje Zakon o najmu stanova

Temeljni propis koji uređuje tržište rezidencijalnog najma u Republici Hrvatskoj je Zakon o najmu stanova (ZNS). Zakon nalaže da svaki najam mora biti sklopljen u pisanom obliku i mora sadržavati:

• točne podatke o najmodavcu i najmoprimcu (ime, prezime, OIB)
• preciznu adresu i opis iznajmljenog stana
• iznos i način plaćanja najamnine
• rok trajanja najma i uvjete otkaza
• odredbe o plaćanju komunalnih usluga

Vlasnik je dužan ugovor prijaviti nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Ako je ugovor solemniziran kod javnog bilježnika, bilježnik ga automatski dostavlja Poreznoj upravi po službenoj dužnosti — vlasnik to ne mora raditi sam. Ako je ugovor sklopljen samo uz ovjeru potpisa (ili bez ikakvog javnobilježničkog elementa), vlasnik mora prijavu podnijeti sam, u roku od 8 dana od sklapanja.

Izmjenama iz 2023. ukinuta je i dotadašnja obveza primitka najamnine isključivo na žiroračun. Vlasnik iznos može primati na standardni tekući račun — što je znatan administrativni olakšavajući faktor.

Solemnizacija ugovora: ovršna klauzula koja mijenja sve

Solemnizacija nije ovjera potpisa. To su dvije različite stvari. Ovjera potpisa jedino potvrđuje da je određena osoba potpisala dokument; ne daje ugovoru nikakav posebni pravni status. Solemnizacija, nasuprot tome, znači da javni bilježnik čita i tumači ugovor strankama, utvrđuje da su ga razumjele i da je sukladan zakonu, te mu daje svojstvo javne isprave.

Ključni učinak solemnizacije za najmodavca je mogućnost ugrađivanja ovršne klauzule (clausula exequendi). Ugovor koji sadrži tu klauzulu izravno postaje ovršna isprava. Što to znači u praksi:

Kada stanar prestane plaćati najamninu ili ne napusti stan po isteku ugovora, vlasnik ne pokreće parničan postupak koji može trajati godinama. Umjesto toga, s ovakvim ugovorom izravno ide na ovrhu. Javni bilježnik ili sud izdaju rješenje o ovrsi bez utvrđivanja postojanja potraživanja iznova — ono je već utvrđeno u ugovoru. Ovrha se provodi nad bankovnim računima dužnika, a postupak prisilnog iseljenja znatno je brži nego redovni parnični put.

Standardna zaštita uz solemniziran ugovor uključuje i naplatu sigurnosnog pologa (depozita) u visini jedne do dvije mjesečne najamnine. Polog služi za pokriće eventualnih oštećenja imovine ili neplaćenih računa za komunalne usluge na kraju najma.

Detaljnu usporedbu dugoročnog i kratkoročnog modela iznajmljivanja — uključujući pravnu zaštitu, porezne stope i izračune neto prinosa za Zagreb, Split i Rijeku — pronaći ćete u Vodiču za ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj.

Zaštićeni najmoprimci: naslijeđeni problem koji ne smijete zanemariti

Na stariji stambeni fond u Hrvatskoj leži specifičan pravni teret koji vuče korijene iz doba socijalizma i procesa denacionalizacije: institucija zaštićenih najmoprimaca. Radi se o osobama koje su imale stanarsko pravo na stanovima koji su u procesu povrata imovine prešli u privatno vlasništvo, a koje su zadržale pravo ostati u stanu uz zakonski reguliranu, znatno nižu zaštićenu najamninu.

Za investitora koji razmatra kupnju stana — posebno u starijim zgradama iz 70-ih ili 80-ih godina — ovo pitanje nije teorijsko. Obvezno je provjeriti:

• Je li u stanu prijavljena osoba s posebnim pravom najma iz perioda socijalizma?
• Postoji li zabilježba stanarskog prava u zemljišnim knjigama ili kakvo bilježničko osiguranje?
• Koji je status predmeta pred nadležnim sudom, ako je pokrenuta tužba za iseljenje?

Kupnja stana s aktivnim zaštićenim najmoprimcem znači preuzimanje svih obveza prema njemu zajedno s vlasništvom. Izlazna strategija (iseljenje) podliježe posebnom zakonskom postupku koji zahtijeva suradnju s nadležnim tijelima i može biti dugotrajan. Ova kategorija nekretnina zahtijeva odvjetničku due diligence analizu prije potpisivanja predugovora, a ne nakon.

Što mora sadržavati dobar ugovor o najmu stana

Osim zakonski obveznih elemenata, dobro sastavljen ugovor za investitora uključuje i:

Odredbu o depozitu: Iznos, rokovi uplate, uvjeti zadržavanja i povrata. Bez pisane odredbe, kasniji sporovi o depozitu gotovo su neizbježni.

Popis stanja inventara: Priložen fotografijama napravljenim na dan primopredaje, potpisan od obje strane. Jedini način da dokazujete stanje stana na kraju najma.

Definiciju što je tekuće održavanje: Koje sitne popravke plaća stanar, a što spada na vlasnika. Zakon je u ovom dijelu štur i prepušta ugovornim stranama da same urede detalje.

Klauzulu o podnajmu: Bez eksplicitne zabrane, stanar u načelu može dati stan ili dio stana u podnajam — što može dovesti do nepredvidivih situacija, posebno u turističkim gradovima.

Odredbu o primitku pismena: Definira adresu na kojoj se dostavljaju pravno relevantni dokumenti (obavijesti o otkazu, zahtjevi za ispražnjenjem). Bez toga vlasnik može imati problem s formalnim dostavljanjem u spornom postupku.

Solemniziran ugovor koji sadrži sve navedene elemente nije luksuz rezerviran za institucijske investitore s odvjetničkim timovima. To je osnovna higijena za svakog privatnog vlasnika koji iznajmljuje jednu nekretninu i ne želi da godišnji prinos od 6.000 eura potroši na dvogodišnji sudski spor vrijedan 3.000 eura.

Trajanje i otkaz ugovora o najmu stana

Zakon o najmu stanova ne propisuje minimalno niti maksimalno trajanje ugovora, ostavljajući to slobodnoj volji stranaka. U praksi, investitori koji iznajmljuju na otvorenom tržištu najčešće sklapaju ugovore na jednu godinu s automatskim produljenjem, ili na dvije do tri godine za korporativne stanare.

Otkaz ugovora od strane najmodavca zakonski je moguć samo iz taksativno navedenih razloga — najčešće neplaćanje najamnine, oštećenje imovine iznad normalne istrošenosti, ili neovlašteni podnajam. Otkaz zbog vlastite potrebe (vlasnik se želi useliti) moguć je uz zakonski propisani otkazni rok. Ugovorom se može definirati i duži otkazni rok od zakonskog minimuma, ako stranke tako dogovore.

Za stanare koji imaju registrirano prebivalište na adresi iznajmljenog stana, iseljenje je u pravilu sporiji proces od onih koji su boravili privremeno. Ovo je još jedan razlog zašto neki iznajmljivači u ugovoru eksplicitno ograničuju prijavu prebivališta, mada je to pravno i etički kontroverzno.

Dobar ugovor o najmu stana kombinira sve navedene elemente na jednom mjestu, jasno definira prava i obveze obje strane i eliminira prostor za kasniju reinterpretaciju. Uz solemnizaciju kod javnog bilježnika, takav ugovor investitoru pruža razinu pravne sigurnosti koja je u skladu s iznosom kapitalnog ulaganja koji nekretnina predstavlja.

See more Croatia guides →