Zakon o upravljanju i održavanju zgrada: Što znači za investitore u 2025.

Zamislite: kupili ste stan u Splitu, ishodili kategorizaciju, prijavili objekt u eVisitoru — i onda vam susjed s donjeg kata odbije dati potpis na obrazac. Apartman stoji prazno, turistička sezona je u punom jeku, a vi ste pravno blokirani. Upravo takav scenarij omogućuje novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24), koji je stupio na snagu 1. siječnja 2025. godine i korjenito je promijenio investicijsku kalkulaciju za svakog vlasnika stana u višestambenoj zgradi.

Što zakon zapravo propisuje

Zakon je donesen s dva jasna cilja: podići kvalitetu održavanja ostarjelog stambenog fonda i regulirati komercijalne djelatnosti unutar zgrada. Za investitore je najvažnija promjena uvođenje obvezne suglasnosti suvlasnika za kratkoročni turistički najam.

Prema novim pravilima, vlasnik koji želi stan iznajmljivati turistima mora prikupiti pisanu suglasnost dvije trećine (66%) svih suvlasnika zgrade. To samo po sebi nije mala stvar u zgradama s desetak ili više stanova — ali nije ni najteži uvjet.

Drugi, puno restriktivniji zahtjev glasi: suglasnost moraju dati svi vlasnici stanova koji s vašim stanom dijele zid, pod ili strop. Svaki neposredni susjed ima de facto pravo veta. Jedan susjed s desne strane, jedan iznad, jedan ispod — svaki od njih može, bez obrazloženja, onemogućiti vašu turističku djelatnost. Taj uvjet ostaje na snazi čak i ako ste prikupili 66% od ukupne kvadrature zgrade.

Odluka o suglasnosti prikuplja se na propisanom obrascu, uz dokaz identiteta, a prihvaća se i kvalificirani elektronički potpis kada je susjed nedostupan.

Registar zajednica suvlasnika i novi pravni status zgrade

Zakon je zgradama dao novi pravni identitet. Svaka stambena zgrada sada postaje pravna osoba: dobiva OIB, upisuje se u Registar zajednica suvlasnika koji su upravitelji bili dužni ustrojiti do 30. lipnja 2025. godine, te ima pravo na vlastiti bankovni račun i sklapanje ugovora u vlastito ime.

Upravitelji su također morali do sredine 2025. uskladiti sve akte, donijeti nove međuvlasničke ugovore i izraditi shematske prikaze posebnih dijelova zgrade po etažama, usklađene sa zemljišnoknjižnim stanjem. Ukoliko zgrada nije donijela program održavanja, iznos obvezne pričuve se peterostručuje u odnosu na zakonski minimum.

Za investitore praktično to znači: od sada možete provjeriti je li zgrada uredno registrirana i ima li aktivan međuvlasnički ugovor, što je nužan preduvjet za pribavljanje suglasnosti.

Minimalna pričuva: novi fiksni operativni trošak

Uz regulatorne zahtjeve, zakon je uveo i zakonski propisani minimalni iznos pričuve: 0,36 eura po kvadratnom metru korisne površine mjesečno. Za stan od 50 m² to znači 18 eura mjesečno, odnosno 216 eura godišnje — neovisno o tome iznajmljujete li ga turistima ili stoji prazno.

Ovaj trošak nije moguće izbjeći ni ugovoriti s najmodavcem da ga preuzme; zakonski ga plaća vlasnik. U izračunu neto prinosa na investiciju mora biti uračunat od prvog dana.

Prijelazno razdoblje za postojeće iznajmljivače

Vlasnici koji su na dan stupanja zakona na snagu (1. siječnja 2025.) već imali aktivno rješenje o kategorizaciji za kratkoročni najam dobili su prijelazno razdoblje. Suglasnosti moraju prikupiti do 31. prosinca 2029. godine. Nakon toga roka, bez valjanog kompleta suglasnosti, legalnog produljenja rješenja neće biti moguće.

Za nove investitore koji tek kupuju stan s namjerom turističkog iznajmljivanja, suglasnosti se moraju pribaviti prije nego što uopće zatraže kategorizaciju. Nema prijelaznog roka.

Ako razmišljate o ulaganju u nekretnine u Hrvatskoj — uključujući usporedbu turističkog i dugoročnog modela uz sve porezne i pravne implikacije — Vodič za ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj obuhvaća cjelokupnu investicijsku kalkulaciju za 2025. i 2026. godinu.

Što ovo znači u praksi za investitora koji kupuje danas

Ako gledate stan u višestambenoj zgradi s turističkim potencijalom, nova pravila nameću sljedeći postupak prije kupnje, a ne nakon nje:

Provjera broja neposrednih susjeda: Koliko stanova graniči s predmetnim stanom? Stan na uglu s jednim supratemeljem iznad i jednim ispod nosi manji rizik nego stan u sredini kata okružen s četiri susjeda.

Razgovor sa susjedima: Nije pretjerano neugodno — objasnite što planirate i provjerite ima li kod ikoga principijelnoga otpora prema turističkom najmu u zgradi. Bolje znati unaprijed nego nakon pologa kapare.

Provjera registra zajednica suvlasnika: Ako zgrada nije uredno registrirana ili nema valjanog upravitelja, prikupljanje suglasnosti postaje proceduralno još kompleksnije.

Alternativa: samostalni objekt ili prizemlje s posebnim ulazom: Kuća za odmor ili stan koji nije u etažiranoj stambeno-poslovnoj zgradi nije podložan ovim pravilima. Upravo zato cijene samostalnih objekata namijenjenih turizmu rastu brže od cijena stanova u blokovima.

Za investitore koji ne žele prolaziti kroz taj regulatorni labirint, dugoročni rezidencijalni najam ostaje znatno jednostavnija opcija: ne zahtijeva nikakve suglasnosti susjeda, ne traži kategorizaciju i ne prolazi inspekcijski nadzor turističkih tijela.

Zakon o upravljanju zgradama 2025. i dalje se razvija

Zakon je relativno nov i praktična primjena još nije do kraja ustaljena. Sudska praksa u pogledu sporova između vlasnika koji su odbili dati suglasnost i investitora koji su pokušali tu odluku osporiti tek se formira. Preporuka je konzultirati pravnika specijaliziranog za nekretnine prije svakog konkretnog poteza, posebno kada je u pitanju kupnja skupljih stanova u atraktivnim turističkim lokacijama.

Jedno je sigurno: era u kojoj je vlasnik mogao bez pitanja okrenuti stan u turistički apartman gotova je. Investitori koji to budu ignorirali suočit će se s administrativnom barijerom koja nije lako premostiva nakon što je novac već uplaćen.

Obvezna pričuva i redovito održavanje zgrade

Zakon o upravljanju zgradama 2025. nije donio samo suglasnosti — donio je i stroži sustav praćenja stanja zgrada i obveznog ulaganja u njihovo održavanje. Svaka zgrada mora imati donesen program održavanja koji definira planirane zahvate i okvirne troškove na horiozntu od nekoliko godina. Ako zgrada ne donese program, iznos obvezne pričuve automatski se peterostručuje u odnosu na zakonski minimum.

Minimalna pričuva propisana zakonom iznosi 0,36 eura po m² korisne površine stana mjesečno. To je donja granica — skupštinom suvlasnika može se izglasati viši iznos, a u zgradama koje imaju zaostale obveze ili planiraju veliku obnovu, stvarni iznos pričuve može biti znatno viši.

Za investitora, pričuva je neizostavan fiksni trošak koji se unosi u kalkulaciju povrata na investiciju od prvog dana vlasništva. Za stan od 60 m² to znači minimalno 260 eura godišnje. Za zgradu u lošem stanju ili onu koja ulazi u energetsku obnovu uz EU sufinanciranje, skupština može izglasati pričuvu i na razini od 1 do 2 eura po m², što za isti stan znači 720 do 1.440 eura godišnje.

Ulaganje u zgrade s urednom upravom, redovitim održavanjem i transparentnim financijama pričuve nije samo etički ispravnije — to je i financijski pametniji izbor, jer takve zgrade imaju dugoročno stabilniju vrijednost i manji rizik iznenadnih velikih troškova koji padaju na teret suvlasnika.

See more Croatia guides →