Airbnb en Panamá: Ley 80, multas ATP y cómo operar legalmente

Si tienes un apartamento en Ciudad de Panamá y estás pensando en ponerlo en Airbnb, hay una norma que puede costarte hasta $50,000 si no la conoces: la Ley 80 de 2012. Antes de publicar cualquier anuncio, necesitas entender exactamente qué prohíbe, qué permite y cuál es la única vía legal para operar alquileres de corta estancia en la capital.

Qué dice la Ley 80 de 2012

El artículo 21 de la Ley 80 de 2012 (Ley de Fomento Turístico) prohíbe de forma expresa todo arrendamiento inferior a 45 días en el Distrito de Panamá cuando el propietario no cuenta con un permiso de alojamiento público turístico emitido por la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP).

Esto aplica a toda la jurisdicción del Distrito: Ciudad de Panamá, Casco Viejo, Marbella, Avenida Balboa, Obarrio, San Francisco y zonas aledañas. No es una recomendación ni una zona gris regulatoria: es una prohibición con sanciones económicas concretas.

Cuánto multa la ATP

La ATP puede sancionar con multas que van de $5,000 a $50,000 por unidad. Lo que muchos inversores no saben es que la ley sanciona no solo la ejecución material del alquiler sino también la mera publicación del anuncio en plataformas digitales (Airbnb, Booking, VRBO) si el inmueble no tiene número de registro turístico visible.

En la práctica, esto significa que un listado activo en Airbnb para una unidad sin permiso ya constituye una infracción, incluso si nunca se concreta ninguna reserva.

Dónde sí es legal operar Airbnb

La restricción de los 45 días se aplica exclusivamente al Distrito de Panamá. Fuera de ese límite, el modelo de alquiler vacacional de corta estancia es perfectamente viable:

• Playas del Pacífico: Coronado, Santa Clara, San Carlos, Pedasí, Farallón. Las temporadas de alta demanda (mayo, Navidad, Año Nuevo) generan tarifas de $140 a $200 por noche para apartamentos de dos habitaciones, y hasta $500–$800 en residencias unifamiliares durante fiestas patrias.
• Montaña: Boquete, Volcán, El Valle de Antón. Demanda estable por turismo interno y jubilados extranjeros.
• Bocas del Toro: Mercado de playa Caribe, principalmente turistas internacionales.

En estas zonas aplica la regulación turística ordinaria, sin la restricción de los 45 días de la Ley 80.

La única vía legal dentro del Distrito de Panamá

Para operar alquileres de corta estancia legalmente dentro de Ciudad de Panamá, el Decreto Ejecutivo No. 82 de 2008 establece que la única opción válida es adquirir una unidad en un Régimen Turístico de Propiedad Horizontal (PH).

Bajo este esquema:

• El edificio completo cuenta con una licencia hotelera global otorgada por la ATP.
• Las unidades se operan de forma centralizada por un operador certificado.
• Ese operador comercializa, factura y retiene el 10% de impuesto de turismo (ITBMS) sobre cada hospedaje.
• Los propietarios reciben un porcentaje de las rentas generadas por la operación colectiva.

Los proyectos de condo-hotel en Casco Viejo son el ejemplo más común. El Casco Viejo tiene una zonificación especial que permite alquileres de corta estancia bajo licencias individuales de la ATP, lo que lo convierte en uno de los pocos sectores de la ciudad donde el modelo vacacional opera en un marco legal claro.

El bloqueo del reglamento de copropiedad

Incluso en zonas fuera del Distrito donde la ley lo permite, muchas torres residenciales premium de Ciudad de Panamá incluyen en sus reglamentos de copropiedad cláusulas que prohíben explícitamente el uso de unidades como hospedaje temporal.

Las administraciones de estos PHs aplican controles en garita: no permiten acceso a inquilinos sin contrato de arrendamiento formal de mediano plazo (generalmente seis meses o más), e imponen multas directamente al propietario infractor. Antes de comprar cualquier unidad con intención de alquilarla por días, revisar el reglamento de copropiedad del edificio es un paso obligatorio.

La propuesta de reforma en trámite

Existe un proyecto de ley (conocido como el proyecto "Neftaly Zamora") que busca flexibilizar la operación de alquileres de corta estancia en toda la ciudad. La propuesta daría a la asamblea de copropietarios de cada edificio PH la facultad de autorizar o vetar la actividad, obligaría al anfitrión a inscribirse en el Registro Nacional de Turismo de la ATP, pagar el 10% de impuesto de turismo y reportar mensualmente los ingresos a la DGI.

A la fecha, el proyecto sigue en trámite legislativo. Hasta que sea aprobado y reglamentado, la Ley 80 de 2012 sigue vigente en su totalidad.

Cuánto cobra la ATP por el permiso de alojamiento turístico

Para quienes quieran explorar la vía legal de obtener el permiso de alojamiento público turístico de la ATP, el proceso requiere cumplir con estándares mínimos de habitabilidad turística, inscribirse en el Registro Nacional de Turismo y pagar las tasas correspondientes. El proceso es complejo y pensado para establecimientos con múltiples unidades bajo gestión profesional, no para propietarios individuales con una sola unidad residencial estándar. En la práctica, esta vía es viable principalmente para los proyectos de condo-hotel con operador certificado mencionados anteriormente, no para propietarios individuales.

Qué hacer si ya tienes una unidad en el Distrito

Si tienes un apartamento en Ciudad de Panamá y tu objetivo era generar renta por alquiler, el modelo de largo plazo (contratos de seis meses o más) sigue siendo completamente legal bajo la Ley 93 de 1973 y la regulación del MIVIOT. Los rendimientos netos en zonas como San Francisco oscilan entre 5.2% y 6.2% anual para unidades bien gestionadas, que siguen siendo competitivos frente a depósitos a plazo fijo.

Si el objetivo específico es el alquiler vacacional, la estrategia correcta es reorientar la búsqueda hacia los mercados de playa o montaña, o hacia proyectos de condo-hotel en Casco Viejo con operador certificado.

Para entender cómo encaja el modelo de alquiler dentro de una estrategia de inversión completa en Panamá — incluyendo estructura fiscal, financiamiento y análisis de rendimiento neto — la Guía de Inversión Inmobiliaria en Panamá cubre todos estos ángulos con datos actualizados a 2026.

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