Cómo Operar Airbnb Legalmente en Panamá sin Multas de la ATP
La respuesta directa sobre cómo operar Airbnb legalmente en Panamá depende de dónde está la propiedad. En el Distrito de Panamá — que incluye Ciudad de Panamá, Casco Viejo, San Francisco, Marbella, Obarrio, Punta Pacífica y toda el área metropolitana — el artículo 21 de la Ley 80 de 2012 prohíbe todo arrendamiento inferior a 45 días sin licencia de hospedaje turístico de la Autoridad de Turismo de Panamá (ATP). En el resto del país — Coronado, Pedasí, Boquete, Bocas del Toro, San Carlos — no existe esa restricción y el modelo de corta estancia opera con normalidad.
Si su propiedad está en el Distrito de Panamá y está listada en Airbnb o Booking sin el número de registro turístico visible, está expuesto a multas de entre US$ 5,000 y US$ 50,000 aplicadas por la ATP. La ley sanciona no solo la operación, sino también la mera publicación del listado sin la licencia correspondiente.
Qué Dice Exactamente la Ley 80 de 2012
El artículo 21 de la Ley 80 de Fomento Turístico establece que en el Distrito de Panamá está prohibido el arrendamiento de bienes inmuebles con fines de hospedaje público turístico por períodos inferiores a 45 días a quienes no cuenten con el permiso de alojamiento turístico formal emitido por la ATP. La prohibición se aplica tanto a la persona que arrienda como a quien publicita el servicio.
Las sanciones vigentes son:
- Multa mínima: US$ 5,000
- Multa máxima: US$ 50,000
- Aplicación: Tanto al propietario que arrienda como a quien publicita (incluyendo el listado activo en Airbnb o Booking sin registro visible)
- Fiscalización: La ATP tiene facultad exclusiva de inspección e imposición de multas
Esta restricción se aplica exclusivamente al Distrito de Panamá. No aplica a ningún otro distrito del país.
Las Tres Vías Legales para Operar en el Mercado de Corta Estancia
Vía 1: Regímenes Turísticos de Propiedad Horizontal (la única opción legal en Ciudad de Panamá)
Los desarrollos inmobiliarios construidos y registrados bajo la modalidad de Régimen Turístico de Propiedad Horizontal cuentan con una licencia hotelera global de la ATP. Cada unidad individual puede ser explotada bajo el modelo de corta estancia porque el edificio entero opera bajo un esquema de hospedaje turístico autorizado, con un operador centralizado que se encarga de la comercialización, facturación y el pago del impuesto de turismo del 10% (ITBMS sobre servicios de hospedaje).
Para el inversor, esto significa que si quiere operar Airbnb en Ciudad de Panamá, debe comprar una unidad en un desarrollo específicamente registrado bajo este régimen — no un apartamento residencial estándar. Casco Viejo tiene varios desarrollos de este tipo, que combinan la excepcionalidad patrimonial de la zona histórica con el marco jurídico del condo-hotel. La diferencia de precio y gestión es significativa: usted entrega la administración al operador certificado y recibe una participación de los ingresos según el contrato.
Vía 2: Arrendamiento de Largo Plazo (mínimo 45 días en el Distrito)
Si quiere operar en el Distrito de Panamá sin un Régimen Turístico, la alternativa es el arrendamiento de mediano o largo plazo: contratos de 45 días o más, registrados ante el MIVIOT. Esto excluye el modelo Airbnb de fin de semana, pero permite arrendamientos mensuales o por temporada a profesionales, ejecutivos en tránsito, o personas en relocalización laboral. Los canones en este segmento son inferiores a los de la corta estancia, pero sin el riesgo regulatorio ni los costos de gestión turística.
Vía 3: Propiedades Fuera del Distrito de Panamá
En Coronado, Santa Clara, Farallón, Pedasí, Boquete, Bocas del Toro y cualquier otro distrito fuera de la Ciudad de Panamá, el modelo de corta estancia es legalmente viable sin restricciones de la Ley 80, siempre que el reglamento interno de copropiedad del edificio (si aplica) no lo prohíba de forma autónoma.
Los rendimientos en estos mercados turísticos tienen alta estacionalidad:
- Temporada alta (mayo, periodo seco): Tarifas que suben hasta un 81% respecto a la temporada baja, alcanzando US$ 140-200 por noche en condominios de dos habitaciones en Coronado
- Temporada baja (junio): Descenso de aproximadamente 64% en tarifas de reserva — el inicio de la temporada de lluvias vacía el mercado
- Picos festivos (Fiestas Patrias, Navidad, Año Nuevo): Residencias unifamiliares de playa pueden superar US$ 500-800 por noche
El Filtro Adicional: El Reglamento de Copropiedad del PH
Incluso si una propiedad está fuera del Distrito de Panamá — o si cree que su edificio en Ciudad de Panamá tiene alguna excepción — existe un segundo nivel de restricción: el Reglamento de Copropiedad de la Propiedad Horizontal (PH).
En la mayoría de las torres residenciales premium de Ciudad de Panamá, los reglamentos de copropiedad prohíben de forma explícita el uso de las unidades como hospedaje temporal o comercial. Las administraciones de estos edificios aplican controles en recepciones y garitas para bloquear el acceso a personas sin contratos de arrendamiento formales de mediano o largo plazo. El incumplimiento expone al propietario a multas internas del PH, que en algunos edificios incluyen la suspensión del acceso a amenidades comunes.
Antes de cualquier compra de inversión con intención de operar corta estancia, verifique dos cosas: (a) si la propiedad está en el Distrito de Panamá, que sea un Régimen Turístico de PH; (b) si está fuera del Distrito, que el reglamento de copropiedad lo permita explícitamente.
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Comparativa: Corta Estancia vs. Largo Plazo en Panamá
| Factor | Corta Estancia (Airbnb legal) | Largo Plazo (Ley 93) |
|---|---|---|
| Zonas permitidas | Fuera del Distrito de Panamá; o edificios con Régimen Turístico en Ciudad de Panamá | En todo el país |
| Potencial de ingreso | Mayor por noche, pero altamente estacional | Estable y predecible mes a mes |
| Vacancia | Alta en temporada baja | 5%-10% en zonas consolidadas |
| Costos de gestión | Operador certificado + impuesto de turismo 10% | Property management 8%-10% del canon |
| Riesgo regulatorio | Alto si no cumple Ley 80 (multas hasta US$ 50,000) | Bajo — regulado por Ley 93 de 1973 |
| Rendimiento neto real | Variable (puede superar el largo plazo en temporada alta; puede caer por debajo en temporada baja) | 4,5% a 6,2% dependiendo de la zona |
El Proyecto de Ley "Neftaly Zamora" — Cambio Pendiente
Al momento de redacción de este artículo (junio 2026), se encuentra en trámite legislativo un proyecto de ley que busca flexibilizar la operación de alquileres de corta estancia en la capital. La propuesta legaliza los arrendamientos de corta estancia en todo el Distrito de Panamá, delegando en la asamblea de copropietarios de cada PH la facultad de autorizar o prohibir la actividad. Los anfitriones quedarían obligados a registrarse en el Registro Nacional de Turismo, pagar el 10% de impuesto de turismo y reportar ingresos mensualmente a la DGI.
Hasta que ese proyecto no sea aprobado y promulgado como ley, la Ley 80 de 2012 sigue vigente en su totalidad. No opere bajo el supuesto de que el cambio ya está en vigor.
Para Quién Es Relevante Esta Información
- Inversores que compraron un apartamento residencial en Ciudad de Panamá y están evaluando si pueden listarlo en Airbnb
- Compradores que evalúan una unidad en un desarrollo de preventa y quieren saber si el modelo de corta estancia será viable en ese edificio
- Inversores con propiedades en zonas de playa (Coronado, Pedasí, Bocas del Toro) que quieren maximizar ingresos en temporada alta
- Cualquier inversor que escuchó que "en Casco Viejo sí se puede Airbnb" y quiere entender qué condiciones exactas permiten eso
Para Quién No Es Relevante
- Inversores con modelo de arrendamiento de largo plazo puro (contratos de 1 año) — la Ley 80 no afecta su operación
- Propietarios de locales comerciales — la restricción es sobre hospedaje, no sobre arrendamiento comercial
Preguntas Frecuentes
¿Cómo sé si un edificio en Ciudad de Panamá está registrado como Régimen Turístico de PH?
Debe solicitar al desarrollador o al corredor el certificado de registro turístico del edificio emitido por la ATP, o verificar directamente en el portal de la Autoridad de Turismo de Panamá. No es suficiente que el vendedor le diga que "el edificio tiene permiso para Airbnb" — exija el número de registro de la ATP por escrito antes de firmar.
¿La ATP está fiscalizando activamente? ¿Es un riesgo real?
Sí. La ATP tiene equipos de inspección activos en la ciudad y ha impuesto multas a propietarios que operaban sin licencia. Los vecinos de edificios con propietarios que violan el reglamento de PH también pueden denunciar ante la administración del edificio o directamente ante la ATP. El riesgo no es teórico.
¿Puede el reglamento de un PH permitir la corta estancia incluso dentro del Distrito de Panamá?
No. Incluso si el reglamento interno lo permitiera, la Ley 80 de 2012 es una norma de orden público que prevalece sobre los acuerdos privados. El reglamento del PH puede ser más restrictivo que la ley, pero no puede ser menos restrictivo. La única excepción es si el edificio entero opera bajo un Régimen Turístico de PH con licencia de la ATP.
¿Un departamento en Casco Viejo siempre puede operar Airbnb?
No todos los inmuebles en Casco Viejo son Regímenes Turísticos de PH. Algunos son residencias históricas restauradas sin licencia hotelera. Antes de comprar en Casco Viejo con intención de operar corta estancia, verifique el estatus específico del inmueble ante la ATP. Los condo-hoteles de Casco Viejo con operador certificado sí operan legalmente; las residencias particulares en la misma zona no necesariamente.
¿Cómo afecta este análisis a mi decisión de inversión?
La Guía de Inversión Inmobiliaria en Panamá incluye un capítulo completo sobre la Ley 80 de 2012, el mapa de excepción geográfica, el esquema de los Regímenes Turísticos de PH, los costos reales de gestión turística y la comparativa de rendimiento neto entre el modelo de corta estancia legal y el arrendamiento de largo plazo bajo la Ley 93. Si su estrategia de inversión incluye Airbnb, ese capítulo le da el marco jurídico completo para estructurar la compra correctamente desde el inicio.
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