Bonus Prima Casa Under 36 nel 2026: Cosa Esiste Ancora e Cosa è Stato Abolito

Se hai meno di 36 anni e stai cercando informazioni sul bonus prima casa, probabilmente stai leggendo articoli che descrivono agevolazioni che non esistono più. Il web è pieno di guide ancora aggiornate al 2022 o al 2023, quando i vantaggi per gli under-36 erano molto più ampi. Nella realtà del 2026, il quadro è cambiato radicalmente — e confondere le due situazioni può portarti a pianificare un acquisto su basi finanziarie sbagliate.

Le esenzioni fiscali per gli under-36 sono terminate

Le agevolazioni fiscali straordinarie introdotte dal Decreto Legge 73/2021 — quelle che esentavano gli under-36 con ISEE sotto €40.000 da imposta di registro, ipotecaria e catastale, e riconoscevano un credito d'imposta sull'IVA pagata al costruttore — sono scadute il 31 dicembre 2024. Il legislatore non le ha prorogate né nella Legge di Bilancio 2025 né in quella del 2026.

Questo significa che dal 1° gennaio 2025, un acquirente under-36 torna al regime fiscale ordinario della prima casa:

• Acquisto da privato: imposta di registro al 2% sul valore catastale, più €50 + €50 di imposte ipotecaria e catastale
• Acquisto da costruttore: IVA al 4% sul prezzo effettivo, più €600 di imposte fisse
• Onorari notarili: da pagare in misura piena (non esiste più la riduzione obbligatoria per gli under-36)
• Imposta sostitutiva sul mutuo: dovuta nella misura ordinaria dello 0,25% per la prima casa

Niente esenzioni totali, niente crediti d'imposta sull'IVA, niente sconti automatici dal notaio.

Quello che rimane: il Fondo Consap all'80%

Il supporto statale per gli under-36 sopravvive, ma non in forma di agevolazione fiscale — bensì come strumento di garanzia sul credito. Il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap S.p.A. è stato rifinanziato con la Legge di Bilancio 2025 con 670 milioni di euro complessivi (130 milioni nel 2025, 270 milioni all'anno nel biennio 2026-2027). L'operatività è garantita fino al 31 dicembre 2027.

Per gli under-36 con ISEE non superiore a €40.000 annui, la garanzia statale rilasciata dalla banca viene elevata dall'ordinario 50% fino all'80% della quota capitale del mutuo. Questo cambia tutto in termini di accesso al credito:

• Con la garanzia all'80%, la banca può erogare mutui con LTV fino al 100% del valore di perizia
• Chi non ha il 20% di anticipo può comprare casa comunque, se ha il profilo creditizio adeguato
• I tassi applicati non possono superare il TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) pubblicato dal MEF

Requisiti per accedere al Fondo Consap under-36

Per usufruire della garanzia elevata all'80%, devono essere soddisfatti tutti questi requisiti:

1. Età: non aver ancora compiuto 36 anni nell'anno solare di presentazione della domanda di mutuo
2. ISEE: Indicatore della Situazione Economica Equivalente non superiore a €40.000 annui (deve essere aggiornato: ISEE 2026 in corso di validità)
3. Prima casa: l'immobile deve diventare l'abitazione principale del richiedente
4. Importo mutuo: non superiore a €250.000
5. Immobile: situato in Italia, non di lusso (categorie A/1, A/8, A/9 escluse)
6. Banca aderente: la domanda si presenta presso una banca convenzionata con Consap (Intesa Sanpaolo, Banco BPM, Crédit Agricole Italia, Credem, BPER, Banco di Desio e altri)

Come presentare la domanda Consap

La procedura è interamente gestita attraverso la banca:

1. Ti rechi in filiale e avvii la pratica di mutuo prima casa
2. La banca verifica i tuoi requisiti e trasmette telematicamente la domanda a Consap
3. Consap ha 20 giorni lavorativi per rispondere
4. Se la garanzia è concessa, la banca ha 90 giorni per procedere all'erogazione del mutuo e al rogito

Non devi presentare nulla direttamente a Consap: tutto passa dalla banca. Porta l'ISEE aggiornato e i tuoi documenti di reddito.

Mutuo al 100% con Consap: quello che devi sapere davvero

Il Fondo Consap non è una garanzia per te — è una garanzia per la banca. Se smetti di pagare le rate e la banca escute la garanzia, Consap copre la perdita della banca ma poi si rivale su di te tramite l'Agenzia delle Entrate-Riscossione. Il debito non scompare: si trasforma.

Alcuni aspetti pratici che spesso vengono omessi:

• Il credit scoring rimane: anche con il Fondo Consap, la banca valuta il tuo reddito, la tua storia creditizia e il rapporto rata/reddito (che non deve superare il 30-33%)
• Le spese accessorie non sono coperte: anche con mutuo al 100%, devi avere liquidità per imposta di registro, onorari notarili e provvigione dell'agenzia
• Non è automatico: la banca può deliberare negativamente anche con il Fondo Consap, se il tuo profilo creditizio è considerato insufficiente

I conti reali per un under-36 nel 2026

Supponiamo che tu voglia comprare un appartamento da €200.000 con mutuo al 100% tramite il Fondo Consap:

Anche col mutuo al 100%, devi avere circa €15.000-16.000 liquidi prima del rogito. Questo è il dato che cambia i piani di molti under-36 che pensavano di poter comprare senza risparmi.

Confronto: before and after il 31 dicembre 2024

La pianificazione prima di firmare qualsiasi proposta

Comprare casa a meno di 36 anni nel 2026 è ancora possibile, anche senza anticipo, grazie al Fondo Consap. Ma richiede una pianificazione accurata delle spese accessorie e una valutazione onesta della propria capacità di reddito.

La Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia include una sezione dedicata agli acquirenti under-36 nel 2026: come calcolare i costi reali, come usare il Fondo Consap in modo efficace, come strutturare il compromesso con la clausola sospensiva che protegge il tuo anticipo se la banca non delibera.

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