Detrazione Interessi Mutuo Prima Casa: Regole 2026, Limite €4.000 e Risparmio Massimo

Ogni anno che paghi il mutuo, una parte di quello che hai versato alla banca ti viene restituita sotto forma di sconto fiscale. Non è un bonus una tantum: è una detrazione che si ripete ogni anno per tutta la durata del mutuo, dal primo al trentesimo anno. Capire come funziona e come massimizzarla ti permette di recuperare fino a €760 all'anno di IRPEF.

La detrazione al 19% sugli interessi passivi

Ai sensi dell'art. 15, comma 1, lettera b) del TUIR, i titolari di un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale hanno diritto a una detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi pagati alla banca nel corso dell'anno, più gli oneri accessori del mutuo.

Questa detrazione non è un rimborso diretto: riduce l'imposta IRPEF che devi pagare (o aumenta il rimborso se sei a credito con il Fisco).

Il limite di €4.000 e il risparmio massimo di €760

La detrazione si applica su un importo massimo di €4.000 annui per contribuente. Questo significa:

• Se hai pagato €3.200 di interessi nel 2026 → detrazione = €3.200 × 19% = €608
• Se hai pagato €5.500 di interessi nel 2026 → si considera solo il tetto di €4.000 → detrazione massima = €760

Il risparmio massimo annuo è quindi €760 per mutuatario. Su un mutuo trentennale, questo si traduce in un risparmio complessivo potenziale di €22.800 nel corso del finanziamento (ipoteticamente, con detrazioni sempre al massimo).

Negli anni iniziali del mutuo, dove la quota di interessi è più alta (ammortamento alla francese), la detrazione tende ad essere più vicina al massimo. Negli anni finali, dove la quota capitale supera gli interessi, l'importo detraibile scende.

Cosa rientra nella base di calcolo: non solo gli interessi puri

Nella base di calcolo del 19% rientrano non solo gli interessi passivi sul capitale, ma anche gli oneri accessori del mutuo:

• Spese di istruttoria bancaria
• Costo della perizia tecnica commissionata dalla banca
• Onorario del notaio per la stipula del solo contratto di mutuo (non quello del rogito di compravendita)
• Imposta sostitutiva trattenuta dalla banca all'erogazione (0,25% per la prima casa)
• Eventuali spese di mediazione creditizia documentate

Questi oneri si sommano agli interessi, sempre nel limite complessivo di €4.000.

I nuovi codici per il 730/2026

L'Agenzia delle Entrate ha introdotto nel 2026 nuovi codici identificativi per distinguere le detrazioni in base all'anno di stipula del mutuo. Nel Quadro E del Modello 730/2026:

• Codice 7: mutui ipotecari stipulati fino al 31 dicembre 2021
• Codice 48: mutui ipotecari stipulati dal 1° gennaio 2022 al 31 dicembre 2024
• Codice 57: mutui ipotecari stipulati dal 1° gennaio 2025 in poi

Se hai stipulato il mutuo nel 2025 o 2026, usa il codice 57. Inserire il codice sbagliato può generare anomalie nella dichiarazione dei redditi.

Il CAF o il tuo commercialista inserisce questi dati per te se presenti il 730 in forma assistita. Se lo compili autonomamente, controlla la data di stipula dell'atto di mutuo (la trovi nel contratto).

Regole per il mutuo cointestato

Se il mutuo è cointestato — situazione comune tra coppie che acquistano insieme — la detrazione funziona così:

• Il limite di €4.000 si divide pro quota tra i cointestatari
• Con mutuo al 50%, ciascuno può detrarre interessi fino a €2.000 (risparmio massimo €380 ciascuno)
• Se uno dei due coniugi è fiscalmente a carico dell'altro, il coniuge non a carico può fruire dell'intera detrazione spettante a entrambi, fino al massimo di €4.000

Questa seconda regola è rilevante per le coppie in cui uno dei due ha un reddito molto basso o nullo: il partner con il reddito più alto recupera tutta la detrazione, massimizzando il beneficio fiscale del nucleo familiare.

Quando non spetta la detrazione

La detrazione non spetta se:

• Il mutuo non è ipotecario (es. prestito personale o cessione del quinto)
• L'immobile non è adibito ad abitazione principale — se lo affitti o non ci vivi stabilmente, perdi la detrazione
• Il mutuo è stato stipulato per ristrutturazione o liquidità, non per acquisto
• Non sei titolare del mutuo (non basta essere proprietari: devi essere intestatario del finanziamento)

Se l'immobile che hai acquistato come prima casa è temporaneamente non utilizzato come abitazione principale (perché lavori altrove), conserva la detrazione solo se il mancato utilizzo è temporaneo e giustificato.

Quanti interessi paghi davvero: un esempio

Su un mutuo di €150.000 a 25 anni con TAN fisso del 3,20%, la rata mensile è circa €725. Negli anni iniziali, la quota di interessi è la più alta.

Al primo anno:

• Interessi pagati (stimati): circa €4.700
• Base detraibile (capped a €4.000): €4.000
• Detrazione IRPEF recuperata: €760

Al quindicesimo anno (quota interessi calata):

• Interessi pagati (stimati): circa €2.800
• Detrazione: €2.800 × 19% = €532

Il beneficio è più consistente nei primi anni. Se stai valutando la sostenibilità economica dell'acquisto, considera questa detrazione come un alleggerimento reale del costo del mutuo nel breve-medio periodo.

Come recuperare la detrazione in pratica

1. A gennaio/febbraio ricevi dalla banca la Certificazione degli Interessi relativa all'anno precedente (documento fiscale con gli interessi passivi e gli oneri accessori pagati nell'anno)
2. Questo documento va allegato alla dichiarazione dei redditi o consegnato al CAF
3. La detrazione viene applicata nell'anno di dichiarazione relativo all'anno di pagamento degli interessi
4. Se presenti il 730 con rimborso diretto in busta paga, il recupero arriva in estate nello stipendio

Se invece sei lavoratore autonomo o presenti il Modello Redditi PF, la detrazione riduce l'acconto e il saldo IRPEF.

Per capire come la detrazione interessi si inserisce nel quadro complessivo dei costi e dei benefici dell'acquisto della prima casa, la Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia include un piano finanziario completo: dall'anticipo iniziale alle detrazioni recuperabili anno per anno.

La detrazione non è automatica: devi richiederla

Questo è il punto su cui molti mutuatari perdono soldi. La detrazione degli interessi passivi non è automatica: devi inserirla esplicitamente ogni anno nella dichiarazione dei redditi. Se non la dichiari, non la ottieni — e non è possibile recuperare le annualità precedenti trascorso un certo periodo.

Metti un promemoria: ogni anno, entro febbraio, verifica di aver ricevuto la Certificazione degli Interessi dalla banca. È un documento che la banca è obbligata a inviarti, ma che a volte finisce nella posta indesiderata o viene dimenticato.

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