Bonus Ristrutturazione Prima Casa 2026: Aliquota 50%, Limiti e Come Funziona

Il bonus ristrutturazione nel 2026 non funziona uguale per tutti gli immobili. Se i lavori riguardano la tua abitazione principale — la prima casa dove risiedi stabilmente — l'aliquota di detrazione è più alta rispetto a quella applicata alle seconde case e agli immobili non occupati direttamente. Questa distinzione vale soldi reali, e se stai comprando casa con l'intenzione di ristrutturarla, è il momento di capire esattamente cosa puoi detrarre.

L'aliquota 2026: 50% per l'abitazione principale

Per le spese di ristrutturazione sostenute nel 2026 sull'immobile adibito ad abitazione principale, la detrazione IRPEF è del 50% della spesa. Per tutti gli altri immobili — seconde case, immobili in affitto — l'aliquota scende al 36%.

Questa differenziazione è stata introdotta dalla riforma del 2024-2025 con l'obiettivo di premiare chi investe sull'abitazione in cui vive concretamente. Se il tuo appartamento è la residenza principale, ottieni una detrazione più generosa.

Il massimale di spesa: €96.000 per unità immobiliare

Il tetto massimo di spesa agevolabile rimane €96.000 per singola unità immobiliare. Questo significa che la detrazione massima ottenibile è:

• Spesa massima agevolata: €96.000
• Detrazione al 50%: €48.000
• Suddivisa in 10 quote annuali di pari importo nella dichiarazione dei redditi: €4.800 all'anno per 10 anni

La detrazione si recupera nella dichiarazione dei redditi (730 o Redditi PF), non in anticipo. Devi quindi avere sufficiente capienza IRPEF ogni anno per beneficiarne appieno.

Attenzione al nuovo limite per redditi alti

Dal 2025 è stato introdotto un tetto complessivo annuale sulle detrazioni per chi ha redditi medio-alti:

• Reddito complessivo tra €75.000 e €100.000: la quota annuale massima di detrazioni fruibili è €14.000
• Reddito complessivo superiore a €100.000: la quota annuale massima è €8.000

Questo limite riguarda la somma di tutte le detrazioni (ristrutturazione, mutuo, spese mediche, ecc.) e si applica alla singola rata annuale, non alla detrazione totale. Se sei in questa fascia di reddito, pianifica i lavori tenendo conto di questa soglia.

Quali interventi sono ammessi al bonus

Il bonus ristrutturazione 2026 copre gli interventi di:

• Manutenzione straordinaria: sostituzione di impianti, rifacimento bagni, sostituzione infissi, pavimentazioni, rifacimento tetto se non è semplice manutenzione ordinaria
• Restauro e risanamento conservativo: consolidamento strutturale, eliminazione umidità, rifacimento intonaci
• Ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione, modifica di pareti portanti con relativo titolo edilizio

La manutenzione ordinaria — ritinteggiatura, piccole riparazioni, sostituzione di rubinetti o sanitari singoli — è esclusa, salvo che riguardi parti comuni di edifici condominiali.

Cosa è escluso dal 2025

Dal 2025 è stata introdotta una esclusione specifica: sono escluse le spese per la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie alimentate a combustibili fossili (caldaie a condensazione a gas). Questa esclusione riflette la direttiva europea sulla transizione energetica.

Il Superbonus al 110% è invece definitivamente terminato dal 1° gennaio 2026, salvo specifiche deroghe per comuni colpiti da eventi sismici.

Il Bonus Mobili: un extra per chi ristruttura

Se stai comprando la prima casa con lavori di ristrutturazione, hai accesso anche al Bonus Mobili ed Elettrodomestici 2026:

• Detrazione IRPEF: 50% delle spese per arredi e grandi elettrodomestici
• Tetto di spesa agevolabile: €5.000 per unità immobiliare nel 2026
• Detrazione massima: €2.500 in 10 quote annuali da €250 ciascuna
• Requisito: i lavori edilizi devono essere iniziati prima dell'acquisto dei mobili

Gli elettrodomestici devono rispettare classi energetiche minime: classe A per i forni, E per lavatrici/lavasciuga/lavastoviglie, F per frigoriferi e congelatori.

La detrazione massima per il bonus mobili nel 2026 è contenuta rispetto agli anni precedenti (in cui il tetto era fino a €10.000 o €16.000). Se stai acquistando casa e pianifichi arredamento e cucina, metti in conto questa agevolazione ma non costruire il tuo piano finanziario attorno ad essa.

Come si paga per avere la detrazione

Per accedere al bonus ristrutturazione è obbligatorio pagare con bonifico bancario parlante (bonifico con causale specifica che indica il riferimento normativo, il codice fiscale del beneficiario e il numero di partita IVA del fornitore). Le banche hanno un modulo dedicato per questo.

Non puoi pagare in contanti, e non puoi usare carte di credito o assegni ordinari per la maggior parte degli interventi. Conserva tutte le fatture.

Ristrutturazione e prima casa: come incastrare tutto

Se stai comprando una prima casa da ristrutturare, il calendario di spesa è importante. Le detrazioni partono dall'anno in cui sostieni le spese, non dall'anno in cui compri l'immobile. Se il rogito è a novembre 2026 e paghi i lavori da dicembre, le detrazioni iniziano dal 2026 o 2027 a seconda della data effettiva di pagamento.

La Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia include una sezione dedicata alla pianificazione fiscale post-acquisto: bonus ristrutturazione, detrazione interessi passivi del mutuo e imposta di registro. Ti aiuta a capire come coordinare tutti questi strumenti nell'arco del primo anno di proprietà.

Il Sismabonus 2026 per l'abitazione principale

Se l'immobile si trova in zone sismiche (gran parte del territorio italiano è classificato in zona 2 o 3), gli interventi antisismici beneficiano del Sismabonus. Per il 2026, le aliquote del Sismabonus sono allineate al bonus ristrutturazione:

• 50% per le abitazioni principali
• Aliquote progressive che aumentano se l'intervento riduce il rischio sismico di una o due classi

Dal 2027 le aliquote del Sismabonus scenderanno: il vantaggio fiscale è più alto nel biennio 2025-2026.

Cosa fare prima di iniziare i lavori

Prima di cominciare qualsiasi intervento, verifica:

1. Che l'immobile sia l'abitazione principale nel periodo in cui sostieni le spese — la detrazione non spetta se l'immobile è dato in affitto o è la seconda casa
2. Che i lavori rientrino nelle categorie ammesse — chiedi conferma al tuo professionista (geometra, architetto o ingegnere)
3. Che il pagamento avvenga con bonifico parlante — gli errori nella causale possono far perdere la detrazione
4. Che tu conservi tutta la documentazione: delibere condominiali (per le parti comuni), fatture, contratto con l'impresa, autorizzazioni comunali dove richieste

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