Comprare Casa in Costruzione: Rischi, Tutele e Come Proteggerti nel 2026
Comprare un appartamento ancora in costruzione — o "su carta" — può sembrare un vantaggio: prezzi potenzialmente più bassi, immobile nuovo, possibilità di personalizzare finiture e distribuzione. Ma espone a rischi che non esistono nell'acquisto di un immobile già costruito. Il più temuto è il fallimento del costruttore durante i lavori. Non è un caso raro: in Italia, la crisi del settore costruzioni degli anni 2008-2015 ha lasciato centinaia di acquirenti con i soldi versati e senza casa.
Quali sono i rischi specifici dell'acquisto in costruzione
Rischio di insolvenza o fallimento del costruttore: se l'impresa che costruisce l'immobile fallisce durante i lavori, gli acquirenti che hanno già versato acconti rischiano di perdere le somme pagate e di non ricevere mai l'immobile. Senza adeguate tutele, il loro credito in sede fallimentare è quello di un creditore chirografario — in fondo alla lista, dopo i creditori privilegiati.
Ritardi nella consegna: i cantieri subiscono ritardi per ragioni tecniche, normative o finanziarie. Un ritardo di 6-12 mesi rispetto alla data pattuita è comune; ritardi superiori non sono rari. Se hai già disdetto il contratto di affitto o pianificato la vendita della casa precedente sulla base della data di consegna prevista, un ritardo può avere costi reali.
Difformità tra progetto e realizzato: ciò che ti viene mostrato in fase di vendita (render, planimetrie, capitolato) può differire dall'immobile effettivamente consegnato. Il capitolato descrive le finiture minime, ma non sempre la qualità corrisponde alle aspettative.
Vizi costruttivi: un immobile nuovo non è necessariamente privo di difetti. I vizi strutturali e di costruzione, anche se la garanzia decennale dell'impresa li copre in teoria, possono essere complessi da far valere in pratica se l'impresa è fallita o ha cessato l'attività.
La tutela obbligatoria: polizza fideiussoria e assicurazione postuma
Il D.Lgs. 122/2005 (modificato dal D.Lgs. 14/2019 — Codice della Crisi d'Impresa) ha introdotto tutele obbligatorie per chi acquista un immobile da costruire:
La fideiussione obbligatoria
Il costruttore è obbligato per legge a consegnare all'acquirente una polizza fideiussoria (bancaria o assicurativa) prima della firma del contratto preliminare, a garanzia di tutte le somme versate (acconti, caparra, rate) fino alla stipula del rogito.
La fideiussione deve:
- Coprire l'intero importo versato dall'acquirente (non una parte)
- Essere escutibile dall'acquirente in caso di crisi del costruttore (situazioni di insolvenza, procedure concorsuali, fallimento)
- Essere rilasciata da un istituto bancario o compagnia assicurativa
Attenzione: la fideiussione decade al momento del trasferimento della proprietà (rogito). Dopo il rogito, si attiva invece la garanzia assicurativa postuma.
L'assicurazione postuma decennale
Al rogito, il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa decennale che copre i danni materiali all'immobile derivanti da:
- Rovina totale o parziale dell'edificio
- Gravi difetti costruttivi della struttura
Questa polizza decorre dalla data di ultimazione dei lavori e dura 10 anni. Deve essere rilasciata da una compagnia assicurativa autorizzata dall'IVASS.
Cosa fare prima di firmare il preliminare
1. Verifica la solidità finanziaria del costruttore Prima di impegnarti, fai una ricerca sul costruttore:
- Visura camerale aggiornata della società (tramite Registro delle Imprese)
- Verifica di eventuali procedure concorsuali, protesti o ipoteche giudiziali
- Referenze su cantieri precedenti: gli immobili sono stati consegnati nei tempi? Con quali finiture?
2. Esigi la fideiussione prima di versare qualsiasi somma Nessun acconto, nessuna caparra deve essere versato prima di ricevere la fideiussione. Il costruttore che non la fornisce viola la legge — e questo è già un segnale di rischio.
3. Leggi attentamente il capitolato Il capitolato è il documento tecnico che descrive materiali, finiture, impianti e caratteristiche dell'immobile. Confronta ogni voce con quanto ti è stato mostrato e fatto promettere a parole. Qualunque promessa commerciale non scritta nel capitolato e nel contratto non è giuridicamente vincolante.
4. Negozia penali per ritardi di consegna Inserisci nel preliminare una clausola penale per ogni mese di ritardo nella consegna rispetto alla data pattuita. La penale tipica è dello 0,1-0,3% del prezzo per mese di ritardo, con un massimo del 10-15% del prezzo totale.
5. Verifica il permesso di costruire Prima di firmare, chiedi copia del permesso di costruire (o del titolo abilitativo equivalente) rilasciato dal Comune. Senza permesso in regola, l'immobile potrebbe non essere ultimato nei tempi previsti o essere soggetto a ordini di demolizione.
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Tasse sull'acquisto in costruzione: il regime IVA
L'acquisto di un immobile direttamente dal costruttore entro 5 anni dalla fine dei lavori è soggetto a IVA (non all'imposta di registro proporzionale):
- Prima casa: IVA al 4% del prezzo effettivo dichiarato
- Seconda casa o investimento: IVA al 10%
- Immobili di lusso (A/1, A/8, A/9): IVA al 22%
L'IVA si calcola sul prezzo reale, non sul valore catastale come l'imposta di registro. Su un immobile da €250.000, l'IVA al 4% è €10.000 — molto di più rispetto all'imposta di registro del 2% sul valore catastale di un immobile usato.
A questo si aggiungono le imposte fisse: registro (€200), ipotecaria (€200), catastale (€200) per un totale di €600.
Il mutuo per l'immobile in costruzione
Ottenere un mutuo per un immobile in costruzione è più complesso rispetto all'acquisto dell'usato. Le principali differenze:
- La perizia bancaria è più difficile su un immobile non ancora completato — alcune banche la effettuano solo a lavori ultimati o quasi
- Il mutuo con Fondo Consap è tecnicamente applicabile, ma le procedure sono più lente
- Alcune banche erogano il mutuo in tranches progressive in base all'avanzamento dei lavori, non in un'unica soluzione
Verifica anticipatamente con la banca la loro politica sui mutui per immobili in costruzione prima di firmare il preliminare.
La garanzia decennale per vizi costruttivi
Il Codice Civile (art. 1669) prevede che il costruttore risponda per 10 anni dalla ultimazione dei lavori per i gravi vizi strutturali dell'immobile (cedimenti fondali, difetti strutturali, infiltrazioni strutturali). La polizza assicurativa postuma copre proprio questi rischi per il periodo post-rogito.
Per i vizi di conformità minori (finiture diverse dal capitolato, difetti non strutturali), il termine di garanzia è di 2 anni dalla consegna. Per i difetti apparenti — quelli visibili all'atto della consegna — devi contestarli entro 60 giorni dalla scoperta.
La Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia dedica una sezione specifica all'acquisto in costruzione: la checklist dei documenti da richiedere al costruttore, la verifica della fideiussione, la lettura del capitolato e la struttura del preliminare con le clausole di tutela più efficaci.
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