Costi Notaio Prima Casa: Quanto Costa il Rogito nel 2026 (con Stime Reali)
La parcella del notaio è una delle voci di costo che più sorprende gli acquirenti alla prima casa. Non perché sia la più alta — spesso la provvigione dell'agenzia la supera — ma perché arriva tardi nel processo, quando ormai sei impegnato con il compromesso, e perché include sia gli onorari professionali sia le imposte statali che il notaio versa per tuo conto. Capire la struttura di questi costi ti evita di arrivare al rogito con una liquidità insufficiente.
Il ruolo del notaio nell'acquisto della prima casa
In Italia, il trasferimento di proprietà immobiliare richiede obbligatoriamente la presenza di un notaio. A differenza del modello anglosassone, dove avvocati di parte si occupano della due diligence legale e l'assicurazione del titolo (title insurance) copre i rischi, il sistema italiano delega al notaio la funzione di pubblico ufficiale super partes: garantisce la legalità dell'atto, l'identità delle parti e la conformità alle norme imperative.
La scelta del notaio spetta liberamente all'acquirente (che ne paga anche le competenze, salvo accordo scritto diverso).
I tre livelli di costo notarile
La nota che ricevi dal notaio dopo il rogito si suddivide in tre macro-voci distinte:
1. Onorario professionale
È il compenso per il lavoro del notaio: stesura degli atti, verifica dei titoli, accessi alle banche dati, lettura e spiegazione alle parti. Non è una tariffa fissa per legge, ma segue parametri proporzionali al valore dell'immobile (o al valore catastale in caso di sistema Prezzo-Valore).
Riduzione del 30% con il Prezzo-Valore: se richiedi espressamente l'applicazione del sistema Prezzo-Valore (base imponibile sul valore catastale anziché sul prezzo di mercato), la legge ti riconosce una riduzione del 30% sull'onorario del rogito di compravendita. Questa riduzione è un diritto: non devi chiedere il permesso, devi solo farne esplicita richiesta.
2. Imposte statali anticipate dal notaio
Il notaio agisce da sostituto d'imposta: riscuote dall'acquirente e versa all'Agenzia delle Entrate le imposte dovute per la transazione. Queste somme non sono il compenso del notaio — passano attraverso di lui ma vanno allo Stato.
Per una prima casa acquistata da privato:
- Imposta di registro: 2% sul valore catastale (min. €1.000)
- Imposta ipotecaria: €50
- Imposta catastale: €50
3. Spese esenti e accessorie
Rimborsi per visure ipotecarie e catastali eseguite telematicamente, diritti di segreteria, bolli, tasse di trascrizione e voltura. Queste voci sono documentate e relativamente contenute (alcune centinaia di euro in totale).
Quanto costa il rogito di compravendita: stime reali
L'onorario del notaio per il rogito di compravendita varia in base al valore dell'immobile o al valore catastale su cui si applica. Le stime seguenti sono orientative (IVA al 22% inclusa):
| Valore immobile | Onorario stimato (rogito) | Con riduzione 30% Prezzo-Valore |
|---|---|---|
| €100.000 | €1.800-2.200 | €1.260-1.540 |
| €150.000 | €2.000-2.600 | €1.400-1.820 |
| €200.000 | €2.200-3.000 | €1.540-2.100 |
| €300.000 | €2.600-3.600 | €1.820-2.520 |
Questi sono solo gli onorari per il rogito di compravendita. Se stai anche stipulando un mutuo, serve un secondo atto notarile.
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Il costo dell'atto di mutuo: un atto separato
L'atto di mutuo ipotecario è un contratto separato dal rogito di compravendita, pur firmandosi spesso nella stessa seduta. Ha onorari propri, calcolati sull'importo del mutuo e sul valore dell'iscrizione ipotecaria (che tipicamente è 1,5-2 volte il capitale erogato).
Stima onorario atto di mutuo (IVA inclusa):
- Mutuo da €100.000: €1.300-1.700
- Mutuo da €150.000: €1.500-2.000
- Mutuo da €200.000: €1.800-2.400
Attenzione: solo gli onorari per l'atto di mutuo (non per il rogito di compravendita) rientrano parzialmente nella detrazione IRPEF del 19% sugli interessi del mutuo, nel limite di €4.000 annui complessivi.
Costo totale notarile per una prima casa con mutuo: esempio pratico
Acquirente che compra una prima casa da privato a €200.000 con mutuo da €150.000:
| Voce | Importo stimato |
|---|---|
| Onorario rogito compravendita (con riduzione 30% Prezzo-Valore) | €1.700 |
| Onorario atto di mutuo | €1.800 |
| Imposte anticipate (registro 2%, ipotecaria e catastale) | €1.948 |
| Imposta sostitutiva sul mutuo (0,25% × €150.000) | €375 |
| Visure, bolli, trascrizione, voltura catastale | €300-500 |
| IVA al 22% sugli onorari professionali | inclusa nelle stime sopra |
| Totale stimato alla firma | €6.123-6.523 |
Questo è ciò che il notaio ti chiede di portare in assegno circolare al rogito, oltre al saldo del prezzo al venditore.
Come ottenere il preventivo del notaio
Il Consiglio Nazionale del Notariato gestisce un calcolatore online che consente di stimare i costi notarili in modo orientativo (disponibile su notariato.it). Tuttavia, i notai non sono tenuti a rispettare tariffe rigide: l'onorario è determinato caso per caso.
Come comportarsi nella pratica:
- Chiedi preventivi scritti a più notai: i costi possono variare del 20-30% tra studi diversi nella stessa città, a parità di operazione
- Chiedi sempre la voce separata per onorari e imposte: così puoi confrontare il compenso professionale, non solo il totale
- Richiedi espressamente la riduzione del 30% per Prezzo-Valore all'atto della firma del rogito
- Verifica che il preventivo includa l'IVA: gli onorari notarili sono soggetti a IVA al 22%
Perché il notaio lo paga l'acquirente
Per legge, la scelta e il pagamento del notaio spettano all'acquirente (art. 1475 codice civile, salvo patto contrario). In alcuni contesti (acquisto da costruttore, aste, operazioni corporate) può essere prevista una ripartizione dei costi. Tra privati, la regola è che paga chi compra.
La Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia include una checklist completa dei documenti da portare al rogito, la lista di verifica delle voci che il notaio ti addebita e un modello di confronto tra preventivi notarili per evitare sorprese nell'ultimo miglio.
Il deposito del prezzo: uno strumento di tutela che vale usare
Il deposito del prezzo (Legge 124/2017) è un meccanismo di tutela che ti conviene richiedere. Funziona così: invece di consegnare al venditore il saldo del prezzo direttamente al rogito, il denaro rimane sul conto dedicato del notaio. Il notaio lo svincola al venditore solo dopo aver eseguito con successo la trascrizione nei Registri Immobiliari e aver verificato l'assenza di ipoteche o pignoramenti registrati nel frattempo.
In questo modo sei protetto dal rischio — raro ma non impossibile — che tra la firma del rogito e la trascrizione (che avviene nei giorni successivi) venga iscritta un'ipoteca o un pignoramento a carico del venditore. Richiedi il deposito del prezzo al tuo notaio: è un diritto che puoi esercitare unilateralmente, anche se il venditore non è d'accordo.
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