Decreto Salva Casa: Cos'è, Cosa Prevede e Come Cambia la Sanatoria degli Abusi

Stai comprando casa e il tecnico ti avvisa che c'è una difformità edilizia: una finestra spostata, una veranda costruita senza permesso, un tramamezzo demolito senza autorizzazione. Fino a pochi anni fa, la risposta era quasi sempre la stessa: l'immobile non è commerciabile, il rogito non si può fare. Il Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024, convertito nella Legge 105/2024) ha cambiato alcune di queste regole. Non le ha rivoluzionate — i grandi abusi edilizi restano non sanabili — ma ha aperto canali di regolarizzazione per le difformità minori che in passato bloccavano molte compravendite.

Cos'era il problema prima del Decreto Salva Casa

Il sistema precedente richiedeva, per la sanatoria di qualsiasi abuso edilizio, la cosiddetta doppia conformità: l'intervento doveva essere conforme sia alla normativa vigente al momento in cui era stato realizzato, sia a quella vigente al momento della domanda di sanatoria.

Questa regola, nella pratica, rendeva impossibile sanare moltissime difformità minori di edifici costruiti nei decenni passati, quando le normative tecniche e urbanistiche erano diverse. Un appartamento degli anni '70 con un tramamezzo spostato senza permesso non poteva essere sanato perché le norme del 1972 e quelle del 2024 non coincidevano sui dettagli.

Il risultato: immobili con difformità minori, perfettamente abitabili e sicuri, bloccati da una burocrazia che ne impediva la commercializzazione o la concessione del mutuo.

Cosa ha introdotto il Decreto Salva Casa

Il D.L. 69/2024 (convertito definitivamente nella Legge 105/2024) ha modificato l'art. 36-bis del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia), introducendo procedure differenziate per le parziali difformità rispetto ai titoli abilitativi originari.

Le novità principali:

Superamento della doppia conformità per le difformità parziali

Per le difformità parziali (non per le variazioni essenziali o gli interventi realizzati in totale assenza di permesso), il Decreto introduce un accertamento di conformità semplificato che richiede la conformità alla normativa vigente al momento dell'intervento (non a quella attuale). Se l'opera era ammissibile quando fu realizzata, può essere sanata.

Tolleranze costruttive e di irregolarità

Il Decreto ha ampliato le tolleranze costruttive per irregolarità di lieve entità: scostamenti nelle misure di lunghezza, altezza, superficie e volume rispetto al progetto autorizzato. Queste tolleranze variano in percentuale in base alla superficie dell'unità immobiliare.

Le tolleranze non sono infrazioni: non richiedono sanatoria e non incidono sulla commerciabilità dell'immobile.

Sanatoria per stati legittimi complessi

Per gli immobili che hanno avuto molti interventi nel corso degli anni — con titoli abilitativi successivi, sanatorie parziali, varianti — il Decreto ha semplificato la ricostruzione dello "stato legittimo", consentendo di fare riferimento all'ultimo titolo abilitativo in base al quale sono stati realizzati gli interventi, senza dover ripercorrere l'intera storia edilizia dell'immobile.

Cosa non cambia con il Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa non è un condono edilizio generalizzato. Alcune cose restano immutate:

• Le variazioni essenziali rispetto al progetto approvato — quelle che cambiano in modo sostanziale la destinazione d'uso, la volumetria o la struttura dell'edificio — non sono sanabili con queste procedure semplificate
• Gli immobili realizzati in assenza totale di permesso di costruire non beneficiano delle nuove norme
• Gli interventi in zona vincolata (centri storici, aree protette, coste, parchi) restano soggetti a norme più stringenti e ai pareri degli enti preposti alla tutela
• I grandi abusi edilizi — costruzioni abusive, sopraelevazioni non autorizzate, ampliamenti significativi — non rientrano nel perimetro del Decreto

Come funziona la procedura di accertamento di conformità

Per chi vuole sanare una difformità parziale con le nuove norme:

1. Verifica tecnica: un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) valuta se la difformità rientra nelle categorie sanabili con il nuovo art. 36-bis
2. Calcolo dell'oblazione: la sanatoria prevede il pagamento di una sanzione (oblazione) calcolata in percentuale del valore delle opere abusive, con minimi e massimi stabiliti dalla legge. Per le difformità minori, le oblazioni sono spesso contenute
3. Domanda al Comune: il tecnico presenta la domanda di accertamento di conformità al Comune competente, con documentazione fotografica e tecnica
4. Risposta del Comune: il Comune ha un termine per rispondere. In caso di silenzio, scattano meccanismi di silenzio-assenso in alcune condizioni
5. Rilascio del titolo in sanatoria: con il provvedimento comunale, la difformità è sanata e l'immobile torna ad essere commerciabile senza limitazioni

L'impatto pratico su chi compra casa

Per chi acquista, il Decreto Salva Casa è rilevante in diversi scenari:

Acquisto di immobile con difformità note: se in fase di due diligence emerge una difformità parziale, la sanatoria con il nuovo procedimento è ora possibile anche per difformità in precedenza irrecuperabili. Questo allarga il mercato degli immobili acquistabili e riduce i casi di rogito bloccato per vizi minori.

Negoziazione del prezzo: una difformità sanabile è un argomento legittimo per negoziare il prezzo al ribasso. Il costo della sanatoria (oblazione + parcella del tecnico) dovrebbe essere a carico del venditore o scontato dal prezzo.

Verifica delle banche: anche con il Decreto Salva Casa, le banche continuano a richiedere che l'immobile sia "in regola" per erogare il mutuo. Una difformità non ancora sanata — anche se sanabile — può bloccare la delibera bancaria. La sanatoria deve essere completata prima del rogito.

Cosa fare se scopri una difformità

Se il tecnico che hai incaricato per la due diligence rileva una difformità:

1. Identifica la categoria: è una tolleranza costruttiva (non serve nulla), una difformità parziale sanabile (nuova procedura semplificata) o una variazione essenziale non sanabile?
2. Chiedi al venditore di regolarizzare: la sanatoria è normalmente a carico del venditore, che deve avere lo Stato Legittimo dell'immobile in ordine prima del rogito
3. Valuta i tempi: la procedura di sanatoria può richiedere settimane o mesi. Inserisci nel compromesso una clausola che preveda il completamento della sanatoria come condizione sospensiva del rogito, con data limite
4. Verifica con la banca: informa il tuo istituto di credito della situazione prima di procedere con l'istruttoria del mutuo

La Guida all'Acquisto della Prima Casa in Italia include la checklist della due diligence urbanistica — i documenti da richiedere al Comune, le domande da fare al tecnico e come valutare l'impatto delle difformità riscontrate sulla trattativa di acquisto.

Perché non affidarsi alle dichiarazioni del venditore

In Italia, molti abusi edilizi non vengono dichiarati spontaneamente dai venditori — non per malafede, ma perché i proprietari stessi spesso non sono a conoscenza delle difformità accumulate nel tempo da precedenti proprietari o da interventi dimenticati.

L'unico modo per sapere con certezza lo stato urbanistico dell'immobile è incaricare un tecnico di fare l'accesso agli atti in Comune e confrontare lo stato di fatto con l'ultimo titolo abilitativo. Nessuna dichiarazione del venditore, dell'agenzia immobiliare o del notaio sostituisce questa verifica.

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