Eigenheim kaufen vor oder nach 2029? Die Steuerreform-Strategie für Ersterwerber

Wer 2026 oder 2027 kauft, profitiert von der aktuellen Steuerstruktur bis Ende 2028 — und danach vom degressiven Ersterwerberabzug von maximal CHF 10'000 für Ehepaare. Wer bis 2030 wartet, verliert den Schuldzinsabzug vollständig und erhält nur noch einen stark gestutzten Ersterwerberabzug. Die Steuerreform 2029 begünstigt Käufe vor dem Systemwechsel — aber mit wichtigen Bedingungen, die die meisten verfügbaren Ratgeber nicht vollständig erklären.

Was am 1. Januar 2029 genau passiert

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,7 % Ja-Stimmen den vollständigen Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen. Das Inkrafttreten ist auf den 1. Januar 2029 festgelegt.

Wegfallende Regelungen ab 2029:

• Der Eigenmietwert (fiktives Einkommen auf selbstgenutztes Wohneigentum) entfällt vollständig
• Schuldzinsabzug für Hypotheken auf selbstgenutztes Wohneigentum entfällt auf Bundesebene
• Unterhaltsabzüge (Reparaturen, Renovationen, Gartenpflege) auf Bundesebene entfallen
• Energetische Sanierungsabzüge entfallen auf Bundesebene (auf Kantonsebene bis max. 2050 möglich)

Neu ab 2029:

Der befristete, degressive Ersterwerberabzug für den erstmaligen Kauf eines selbstbewohnten Eigenheims:

Wichtig: Der Abzug gilt für den effektiv gezahlten Schuldzins, maximal bis zu den obigen Grenzen. Wer weniger Schuldzins zahlt als die Höchstgrenze, kann nur den tatsächlichen Zins abziehen.

Die Übergangsregelung für Käufe vor 2029

Wer vor 2029 kauft, erhält nicht den vollen Ersterwerberabzug ab dem ersten Jahr. Die Übergangsregelung kürzt den maximalen Abzug retroaktiv:

Formel: Maximaler Abzug 2029 = CHF 10'000 minus 10 % für jedes Jahr, in dem bereits die alten Schuldzinsabzüge genutzt wurden.

Beispiel: Kauf 2026 (Ehepaar)

• Kaufjahr 2026 → erstes Steuerjahr mit alten Abzügen: 2026
• Jahre mit alten Abzügen vor 2029: 2026, 2027, 2028 = 3 Jahre
• Kürzung: 3 × 10 % = 30 %
• Maximaler Abzug 2029: CHF 10'000 × (1 – 0,30) = CHF 7'000
• Der Abzug läuft ab 2029 noch 10 Jahre, aber mit reduziertem Ausgangswert

Beispiel: Kauf 2025 (Ehepaar)

• Jahre mit alten Abzügen vor 2029: 2025, 2026, 2027, 2028 = 4 Jahre
• Kürzung: 4 × 10 % = 40 %
• Maximaler Abzug 2029: CHF 10'000 × 0,60 = CHF 6'000

Beispiel: Kauf ab 2029 (Ehepaar)

• Keine alten Abzüge genutzt
• Maximaler Abzug im ersten Jahr: CHF 10'000

Kaufen vor vs. nach 2029: Die steuerliche Gesamtrechnung

Für ein Ehepaar mit CHF 900'000-Hypothek bei 1,70 % Zinssatz (10-jährige Festhypothek) = CHF 15'300 Schuldzins pro Jahr:

Kauf 2026:

• 2026–2028 (3 Jahre): Voller Schuldzinsabzug CHF 15'300/Jahr, plus Unterhaltsabzüge und Eigenmietwert-Besteuerung (netto je nach Kanton und Lage variabel)
• 2029: Maximaler Ersterwerberabzug CHF 7'000, effektiv abziehbar CHF 7'000 (da Schuldzins CHF 15'300 die Obergrenze übersteigt)
• 2030: CHF 6'000 Abzug; und so weiter bis 2038

Kauf 2030:

• 2030: Voller Ersterwerberabzug CHF 10'000, effektiv CHF 10'000
• 2031: CHF 9'000; bis 2039: CHF 1'000

Fazit: Kauf 2030 gibt im ersten Jahr mehr Ersterwerberabzug (CHF 10'000 statt CHF 7'000) — aber ohne die drei Jahre Schuldzinsabzug (2026–2028), der bei CHF 15'300 Schuldzins bereits jährlich CHF 15'300 Abzug ermöglicht. Wer 2026 kauft, hat insgesamt mehr Steuervorteil über den Betrachtungszeitraum.

Für wen Kauf vor 2029 sinnvoll ist

• Haushalte, die eine sanierungsbedürftige Immobilie erwerben und die Renovationskosten noch unter dem alten Steuerrecht (bis 2028) absetzen wollen — potenzielle Einsparung von CHF 3'000–8'000 je nach Sanierungsvolumen und Grenzsteuersatz
• Stockwerkeigentümer-Gemeinschaften, die beschliessen, den Erneuerungsfonds bis 2028 temporär aufzustocken — da diese Einzahlungen im aktuellen System abzugsfähig sind, nach 2029 jedoch nicht mehr
• Haushalte mit hohem Grenzsteuersatz, bei denen der laufende Schuldzinsabzug 2026–2028 erhebliche Steuerersparnisse generiert

Für wen Kauf nach 2029 strategisch besser sein kann

• Ersterwerber, die derzeit noch zu wenig Eigenkapital haben und erst in 3–4 Jahren kaufbereit sein werden — für sie ist der volle Ersterwerberabzug von CHF 10'000 attraktiver als ein gekürzter Abzug bei Vorkauf
• Haushalte, die ein neues Objekt ohne Sanierungsbedarf erwerben — wo der Vorteil von Unterhaltsabzügen vor 2029 minimal ist
• Strategisch wartende Käufer, die auf einen möglichen Preisrückgang spekulieren, der durch den Wegfall des Schuldzinsabzugs (reduzierte Steuerattraktivität des Wohneigentums) eintreten könnte

Die indirekte Amortisation nach 2029

Die indirekte Amortisation hat ihren zentralen steuerlichen Vorteil aus dem kombinierten Abzug von Schuldzins und Säule-3a-Einzahlung. Nach 2029 entfällt der Schuldzinsabzug auf Bundesebene. Der 3a-Abzug bleibt bestehen. Das bedeutet:

• Der Doppel-Steuereffekt der indirekten Amortisation halbiert sich ab 2029
• Die Strategie verliert relativen Vorteil gegenüber der direkten Amortisation
• Die Frage "direkt vs. indirekt" muss nach 2029 neu kalkuliert werden

Der vollständige Ratgeber enthält eine Vor-2029- und Nach-2029-Analyse der Amortisationsstrategien.

Für wen dieser Aspekt NICHT relevant ist

• Ersterwerber mit reinem Informationsbedarf zur Tragbarkeit und zum Kaufprozess: Die Steuerreform 2029 ändert nichts an Eigenkapitalpflicht, Tragbarkeitsformel, Notarverfahren oder Grundbucheintragung
• Käufer, die 2026–2027 kaufen und kein Sanierungsvolumen vor 2029 haben: Die Übergangsregel bedeutet einen leicht tieferen Ersterwerberabzug, aber nicht den Wegfall aller Steuervorteile

Tradeoffs

Kauf 2026–2028: Voller Schuldzinsabzug bis 2028, Unterhaltsabzüge nutzbar, Ersterwerberabzug ab 2029 anteilig (weniger als volles CHF 10'000). Strategisch attraktiv bei Renovationsbedarf vor 2029.

Kauf 2029+: Voller Ersterwerberabzug von CHF 10'000 im ersten Jahr, aber kein Schuldzinsabzug, keine Unterhaltsabzüge. Netto-Steuerbelastung höher als im Übergangszeitraum — aber ohne die komplexe Übergangsrechnung.

Den vollständigen Ratgeber mit der vollständigen Steuerarchitektur ab 2029, der Übergangsrechnung für Käufe 2024–2028, der Ersterwerberabzug-Tabelle und der Strategie für energetische Sanierungen vor dem Stichtag finden Sie unter /ch/eigenheim-kaufen.

Häufig gestellte Fragen

Wann tritt die Abschaffung des Eigenmietwerts in Kraft?

Per 1. Januar 2029. Das Volk hat am 28. September 2025 mit 57,7 % Ja-Stimmen zugestimmt. Die dreijährige Übergangsfrist (2026–2028) bleibt vollständig beim alten Recht. Wer 2028 kauft, versteuert in jenem Jahr noch den vollen Eigenmietwert.

Verliere ich den Schuldzinsabzug vollständig ab 2029?

Auf Bundesebene ja. Eine Ausnahme besteht nur, wenn Sie zusätzlich Renditeliegenschaften besitzen, die steuerpflichtige Mieterträge generieren — dann dürfen Schuldzinsen quotal zu diesen Erträgen abgezogen werden. Für reine Eigennutzer ohne Renditeobjekte entfällt der Schuldzinsabzug ab 2029 vollständig.

Lohnt es sich, eine sanierungsbedürftige Liegenschaft noch vor 2029 zu erwerben?

Wenn die Sanierung vor Ende 2028 abgeschlossen und verrechnet werden kann: Ja, potenziell erheblich. Unterhaltsabzüge können je nach Umfang (Heizungsersatz, Fenster, Fassade) CHF 30'000–100'000 betragen — mit Abzugsfähigkeit bis 2028. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 % bedeutet CHF 50'000 Unterhaltsabzug eine Steuerersparnis von CHF 15'000. Nach 2029 entfallen diese Abzüge auf Bundesebene.

Kann ich den Ersterwerberabzug auch bei einem Kauf im Ausland geltend machen?

Nein. Der Ersterwerberabzug gilt ausschliesslich für den erstmaligen Erwerb eines selbstbewohnten Wohneigentums in der Schweiz. Immobilien im Ausland sind von dieser Regelung vollständig ausgeschlossen.

Ändert die Steuerreform 2029 etwas an der Tragbarkeitsformel?

Nein. Die Tragbarkeitsformel (kalkulatorischer Zinssatz 5 %, 1 % Unterhaltskosten, 1/15 Amortisation der 2. Hypothek, max. 33 % des Bruttoeinkommens) ist eine regulatorische Vorgabe der Schweizerischen Bankiervereinigung — unabhängig vom Steuerrecht. Sie wird durch die Abschaffung des Eigenmietwerts nicht verändert.

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