Eigenmietwert berechnen: So funktioniert die Steuer – und was 2029 wegfällt

Wer in der Schweiz ein Eigenheim besitzt, zahlt Steuern auf eine Miete, die er nie kassiert. Dieses fiktive Einkommen – der Eigenmietwert – erhöht seit Jahrzehnten das steuerbare Einkommen jedes Wohneigentümers. Gleichzeitig darf man Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehen, was die Rechnung für viele fast ausgleicht. Doch das System steht vor seinem Ende: Per 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert für selbstgenutztes Wohneigentum vollständig abgeschafft.

Wer heute kauft, sollte beide Welten verstehen – das aktuelle System bis Ende 2028 und die neue Steuerarchitektur ab 2029.

Was ist der Eigenmietwert überhaupt?

Der Eigenmietwert ist ein vom Kanton festgesetzter, fiktiver Mietertrag Ihrer Immobilie. Er repräsentiert, was Sie theoretisch einnehmen würden, wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus auf dem freien Markt vermieten würden. Da Sie als Eigentümer diesen Vorteil – mietfreies Wohnen – faktisch geniessen, verlangt der Staat, dass Sie ihn wie Einkommen versteuern.

Die Steuer geht auf eine Notmassnahme aus der Weltwirtschaftskrise zurück: 1934 als befristetes Instrument eingeführt, ist sie seither nie mehr abgeschafft worden – bis jetzt.

Das Bundesgericht schreibt vor, dass der Eigenmietwert mindestens 60 % des marktüblichen Mietzinses betragen muss. In der Praxis orientieren sich die Kantone an einem Band von 60 % bis 90 % der Marktmiete. Wer also eine Wohnung besitzt, die auf dem freien Markt CHF 3'000 pro Monat einbringen würde, muss in der Steuererklärung mindestens CHF 1'800 monatlich (CHF 21'600 pro Jahr) als Einkommen deklarieren.

Eigenmietwert berechnen: Die Methode

Die Kantone verwenden eigene Schätzungsmethoden. Als Ersterwerber brauchen Sie keine Detailkenntnisse der kantonalen Berechnungsformel – die Zahl steht auf dem Steuerformular oder wird Ihnen von der kantonalen Steuerbehörde mitgeteilt. Trotzdem hilft es, die Logik zu verstehen:

Schritt 1 – Amtlicher Vermögenssteuerwert: Jeder Immobilie ist ein kantonaler Steuerwert (amtlicher Wert, Katasterwert) zugewiesen. Dieser liegt in der Regel deutlich unter dem Marktwert.

Schritt 2 – Mietpreisvergleich: Die Steuerbehörde schätzt, was das Objekt auf dem lokalen Mietmarkt erzielen würde.

Schritt 3 – Prozentsatz: Der Eigenmietwert wird auf 60 % bis 90 % dieses Mietwerts festgesetzt.

Beispiel: Eigentumswohnung in Aarau, Marktwert CHF 900'000. Die vergleichbare Marktmiete läge bei CHF 3'200 pro Monat (CHF 38'400/Jahr). Der Kanton Aargau setzt den Eigenmietwert auf 70 % = CHF 26'880 pro Jahr. Dieser Betrag erhöht Ihr steuerbares Einkommen.

Diese Abzüge kompensieren den Eigenmietwert

Eigentümer zahlen nicht einfach Steuern auf den vollen Eigenmietwert. Zwei wesentliche Abzüge stehen ihnen gegenüber:

1. Schuldzinsenabzug: Die Hypothekarzinsen, die Sie an die Bank zahlen, können Sie vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abziehen (bis zur gesetzlichen Obergrenze). Bei einer Hypothek von CHF 720'000 und einem aktuellen Zinssatz von 1,5 % zahlen Sie CHF 10'800 pro Jahr – diese Summe verringert Ihr steuerbares Einkommen.

2. Unterhaltskosten: Werterhaltende Investitionen, Reparaturen und Versicherungsprämien können steuerlich abgezogen werden. Jährlich kann zwischen dem effektiven Abzug (gegen Belege) und einem Pauschalabzug gewählt werden. Der Pauschalabzug beträgt meist 10 % bis 20 % des Eigenmietwerts. Bei einem Eigenmietwert von CHF 26'880 entspräche der Pauschalabzug von 20 % also CHF 5'376 pro Jahr.

Nettoeffekt für junge Ersterwerber: In den ersten Jahren mit hoher Hypothek und entsprechend hohen Zinsen gleichen die Abzüge den Eigenmietwert oft weitgehend aus oder übersteigen ihn sogar. Mit sinkendem Schuldenstand (Amortisation) verringert sich der Schuldzinsabzug – der Eigenmietwert belastet dann spürbar stärker.

Was ändert sich ab 1. Januar 2029?

Am 28. September 2025 stimmten die Schweizerinnen und Schweizer mit 57,7 % Ja-Stimmen für die Abschaffung des Eigenmietwerts. Der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgesetzt.

Die Änderungen in Kürze:

• Eigenmietwert entfällt: Sie müssen kein fiktives Mieteinkommen mehr in der Steuererklärung deklarieren.
• Unterhaltsabzüge fallen weg: Im Gegenzug können Reparaturen, Renovationen und Unterhaltskosten für selbstgenutztes Wohneigentum ab 2029 nicht mehr von der Bundessteuer abgezogen werden. Die Kantone dürfen Abzüge für energetische Sanierungen noch bis 2050 gewähren.
• Schuldzinsenabzug entfällt: Hypothekarzinsen auf selbstgenutztem Wohneigentum sind ab 2029 auf Bundesebene nicht mehr abzugsfähig – ausser, es liegen steuerbare Einnahmen aus Vermietung vor.

Der Ersterwerberabzug als Übergangsbrücke

Wer erstmals eine selbstbewohnte Immobilie kauft, bekommt als Ausgleich den befristeten Ersterwerberabzug:

• Ehepaare: maximal CHF 10'000 im ersten Jahr nach Kauf
• Alleinstehende: maximal CHF 5'000 im ersten Jahr nach Kauf
• Laufzeit: 10 Jahre, mit linearer Absenkung um 10 % des Ausgangsbetrags pro Jahr
• Ab dem elften Jahr: kein Abzug mehr

Beispiel retroaktive Übergangsregelung: Wer 2026 kauft, kann ab 2029 den Ersterwerberabzug für die verbleibende Restlaufzeit geltend machen. Da das Kaufjahr 2026 liegt und 2029 bereits das vierte Besitzjahr ist, können Ehepaare noch 70 % von CHF 10'000 = CHF 7'000 im Jahr 2029 abziehen – degressiv weiter absinkend bis 2036.

Strategische Empfehlungen für die Übergangsphase

Renovationen jetzt statt nach 2028: Wer eine sanierungsbedürftige Immobilie kauft oder bereits besitzt, sollte grössere Renovationsarbeiten (Fassadendämmung, Heizungsersatz, Fensterersatz) zwingend vor Ende 2028 abschliessen und bezahlen. Diese Kosten können noch vollumfänglich steuerlich abgezogen werden. Nach 2029 entfällt dieser Abzug auf Bundesebene.

Stockwerkeigentümer: Erneuerungsfonds erhöhen: Mitglieder einer Stockwerkeigentümergemeinschaft sollten bis Ende 2028 höhere Beiträge in den gemeinschaftlichen Erneuerungsfonds beschliessen. Diese Einzahlungen sind im aktuellen Recht noch abzugsfähig.

Keine Panik bei Immobilienentscheidungen: Der Wegfall des Eigenmietwerts bedeutet für viele Ersterwerber eine faktische Steuerersparnis. Wer eine tragbare Immobilie findet, verliert durch den Systemwechsel nicht – er gewinnt: Das fiktive Einkommen fällt weg, die realen Hypothekarzinsen bleiben in den ersten Jahren durch den Ersterwerberabzug teilweise absetzbar.

Den vollständigen Kaufprozess, alle Finanzierungsstrategien und die aktuellen Tragbarkeitsberechnungen für die Schweiz finden Sie im Ratgeber Eigenheim Kaufen in der Schweiz.

See more Switzerland guides →