Mietrendite Schweiz berechnen: Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite

"Die Liegenschaft hat eine Rendite von 4 Prozent" — diese Aussage klingt präzise, ist es aber nicht. Je nachdem, ob Brutto- oder Nettorendite gemeint ist, ob Steuern eingerechnet sind und ob der Leverage-Effekt berücksichtigt wird, kann dieselbe Immobilie eine Eigenkapitalrendite von 8 Prozent oder 1 Prozent haben. Wer die Unterschiede nicht kennt, vergleicht Äpfel mit Orangen — und trifft Kaufentscheidungen auf der falschen Grundlage.

Bruttorendite: Der erste, grobe Filter

Die Bruttorendite ist die schnellste Kennzahl zur Vorbeurteilung eines Objekts. Sie setzt den jährlichen Bruttomietertrag ins Verhältnis zum Kaufpreis.

Formel: Bruttorendite = Jahresbruttomietertrag ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus kostet CHF 1'500'000. Die jährlichen Bruttomieteinnahmen betragen CHF 60'000. Bruttorendite: 4,0 Prozent.

Was die Bruttorendite nicht zeigt: Alle Kosten. Bewirtschaftungskosten, Unterhalt, Rückstellungen für Sanierungen, Leerstandsrisiko, Verwaltungsgebühren, Versicherungen und Steuern sind noch nicht abgezogen. Die Bruttorendite ist der Startpunkt — nicht das Urteil.

Marktübliche Bruttorenditen in der Schweiz (2026):

• Stadt Zürich, Genf (Top-Lage): 2,0–3,0 Prozent
• Agglomeration Zürich, Bern, Basel: 3,0–4,5 Prozent
• Mittelstädte (Winterthur, St. Gallen, Luzern): 3,5–5,0 Prozent
• B-Lagen Aargau, Ostschweiz: 4,0–6,0 Prozent

Nettorendite: Was der Investor tatsächlich verdient

Die Nettorendite ist die ehrliche Kennzahl. Sie berücksichtigt alle Betriebskosten und gibt an, was der Investor nach Abzug aller laufenden Kosten — aber vor Hypothekarzinsen und Steuern — verdient.

Formel: Nettorendite = (Jahresbruttomietertrag − laufende Kosten) ÷ Kaufpreis × 100

Zu den laufenden Kosten zählen:

• Hauswart und Reinigung: 0,2–0,4 Prozent des Liegenschaftswerts
• Unterhalt und Reparaturen: 0,5–0,8 Prozent (bei älteren Gebäuden höher)
• Rückstellung Erneuerungsfonds (bei Stockwerkeigentum): variabel
• Liegenschaftsverwaltung: 4–8 Prozent der Mieteinnahmen
• Gebäudeversicherung und Prämien: 0,1–0,2 Prozent
• Leerstandsrisiko: 0,5–2,0 Prozent je nach Lage
• Grundsteuern und Abgaben: kantonal verschieden

Banken setzen für die Tragbarkeitsrechnung pauschal 0,7 bis 1,0 Prozent des Liegenschaftswerts als jährliche Nebenkosten an.

Beispiel (Fortsetzung): CHF 1'500'000 Kaufpreis, CHF 60'000 Bruttomieteinnahmen. Laufende Kosten pauschal 1 Prozent des Liegenschaftswerts = CHF 15'000 pro Jahr. Nettoertrag: CHF 45'000. Nettorendite: 3,0 Prozent.

Ertragswert: Wie die Bank rechnet

Schweizer Banken vergeben Hypotheken auf Renditeobjekte nicht auf Basis des Kaufpreises, sondern des Ertragswerts. Das ist der kapitalisierte Nettomietertrag:

Formel: Ertragswert = Nettomietertrag ÷ Kapitalisierungssatz

Der Kapitalisierungssatz (auch Diskontierungssatz oder Renditeerwartung) reflektiert das aktuelle Zinsniveau, das Leerstandsrisiko, den Bauzustand und die Lagequalität. Er liegt je nach Bank und Objekt zwischen 3,5 und 5,5 Prozent.

Beispiel: Nettomietertrag CHF 45'000 ÷ Kapitalisierungssatz 4,5 Prozent = Ertragswert CHF 1'000'000.

In diesem Beispiel liegt der Kaufpreis (CHF 1'500'000) um CHF 500'000 über dem bankinternen Ertragswert (CHF 1'000'000). Die Bank belehnt maximal 75 Prozent des Ertragswerts — also CHF 750'000 Hypothek. Die restlichen CHF 750'000 müssen als Eigenkapital eingebracht werden: CHF 500'000 aus der Differenz Ertragswert/Kaufpreis plus CHF 250'000 (25 Prozent des Ertragswerts als Mindest-Eigenkapital).

Diese Situation ist in guten Lagen die Regel, nicht die Ausnahme. Wer das nicht einkalkuliert, unterschätzt seinen Eigenkapitalbedarf erheblich.

Eigenkapitalrendite: Was der Hebel aus der Rendite macht

Die Eigenkapitalrendite zeigt, was das eingesetzte eigene Kapital tatsächlich verdient — und berücksichtigt den Leverage-Effekt der Fremdfinanzierung.

Formel: Eigenkapitalrendite = (Nettomietertrag − Hypothekarzinsen) ÷ eingesetztes Eigenkapital × 100

Beispiel mit Leverage:

• Kaufpreis: CHF 1'500'000
• Eigenkapital: CHF 750'000 (50 Prozent, da Ertragswert tiefer als Kaufpreis)
• Hypothek: CHF 750'000 zu 2,0 Prozent Jahreszins = CHF 15'000 Zinsen
• Nettomietertrag: CHF 45'000
• Cashflow nach Zinsen: CHF 30'000
• Eigenkapitalrendite vor Steuern: CHF 30'000 ÷ CHF 750'000 = 4,0 Prozent

Trotz einer Nettorendite von nur 3,0 Prozent auf dem Kaufpreis erzielt der Investor eine Eigenkapitalrendite von 4,0 Prozent — weil die Fremdfinanzierung günstiger ist als die Objektrendite.

Steuerliche Eigenkapitalrendite: Nach Abzug der Einkommenssteuer auf den steuerpflichtigen Nettomietertrag (abzüglich Pauschalabzug und Hypothekarzinsen) reduziert sich die Eigenkapitalrendite weiter. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent und einem Pauschalabzug von 20 Prozent liegt die Nachsteuer-Eigenkapitalrendite im obigen Beispiel bei rund 3,0 Prozent.

Was ist eine "gute" Rendite in der Schweiz?

Das ist eine Frage der Strategie:

• 1–2 Prozent Nettorendite in Zürich oder Genf: Legitim für Kapitalerhalts-Investoren und zur Währungsabsicherung
• 2,5–3,5 Prozent Nettorendite in Agglomerationen: Gute Balance aus Sicherheit und laufendem Ertrag
• 3,5–5 Prozent Nettorendite in B-Lagen: Attraktiv für renditeorientierte Investoren, aber Leerstandsrisiko einkalkulieren

Das Bundesgericht hat in ständiger Rechtsprechung (BGE 147 III 14) festgelegt, dass die zulässige Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital bei einem Referenzzinssatz von 1,25 Prozent maximal 3,25 Prozent betragen darf. Wer diese Grenze überschreitet, riskiert erfolgreiche Mietzinsanfechtungen.

Ein vollständiges Modell — Ertragswertberechnung, Tragbarkeitsprüfung und Netto-Cashflow nach Steuern für ein reales Schweizer Renditeobjekt — ist Teil des Ratgebers Immobilieninvestition in der Schweiz.

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