Renditeobjekt kaufen: Zürich, Bern, Basel, Aargau, Luzern und St. Gallen im Vergleich

Wer in der Schweiz ein Renditeobjekt sucht, steht vor einer grundlegenden Frage: Kaufe ich in einer Grossstadt zu maximaler Sicherheit und minimaler Rendite — oder gehe ich in eine mittelgrosse Stadt, wo die Einstiegspreise tiefer sind, aber das Leerstandsrisiko realer wird? Die Antwort hängt von der eigenen Strategie ab, nicht von einer universellen Wahrheit.

Was folgt, ist ein nüchterner Vergleich der sechs wichtigsten Investitionsregionen für private Anleger in der Schweiz — ohne Euphorie, aber mit den Zahlen, die zählen.

Zürich: Maximale Sicherheit, minimale laufende Rendite

Zürich ist der teuerste und gleichzeitig liquideste Immobilienmarkt der Schweiz. Die Leerstandsquote in der Stadt liegt konstant unter 1 Prozent — in Ausnahmejahren sogar unter 0,5 Prozent. Mieter suchen Wohnungen, nicht umgekehrt.

Rendite: Bruttomietrenditen für Wohnliegenschaften liegen in der Stadt Zürich typischerweise zwischen 2 und 3,5 Prozent. Nettomietrenditen nach Betriebskosten bewegen sich oft im Bereich von 1 bis 2 Prozent. In Agglomerationsgemeinden wie Winterthur, Uster oder Dietikon sind Bruttorenditen von 3 bis 4 Prozent realistisch.

Einstiegspreise: Im Stadtgebiet kostet ein gut vermietetes Mehrfamilienhaus selten unter CHF 3 Millionen. Kleinere Objekte in den Aussenquartieren starten bei rund CHF 1,5 Millionen.

Steuern beim Verkauf: Zürich hat kein monistisches System; die Grundstückgewinnsteuer ist progressiv mit Zuschlägen bei kurzen Haltedauern (bis 60 Prozent bei unter einem Jahr) und einem Höchstrabatt von 50 Prozent nach 20 Jahren.

Fazit Zürich: Kapitalerhalt und Währungsabsicherung stehen im Vordergrund. Wer eine laufende Rendite braucht, um seinen Cashflow zu stützen, wird in der Stadt Zürich enttäuscht sein.

Bern: Solider Markt mit unterschätztem Potenzial

Die Bundeshauptstadt bietet stabilere Renditen als oft angenommen. Der Wohnungsmarkt ist angespannt — seit dem 1. Dezember 2025 gilt in Bern die Formularpflicht für Anfangsmietzinse, was den Markt als Mangelgebiet offiziell ausweist.

Rendite: In der Stadt Bern sind Bruttomietrenditen von 2,5 bis 4 Prozent realistisch. In den gut angebundenen Agglomerationsgemeinden — Köniz, Ostermundigen, Münsingen — lassen sich 3,5 bis 5 Prozent erzielen.

Steuern beim Verkauf: Bern nutzt das monistische System mit einem stark progressiven Tarif und einem möglichen Höchstrabatt von 70 Prozent — allerdings erst nach 35 Jahren Haltedauer. Für mittlere Haltedauern von 10 bis 15 Jahren ist die Steuerlast moderat.

Besonderheit Bern: Der öffentliche Sektor und die Bundesverwaltung sorgen für eine strukturell stabile Mietnachfrage, die weniger konjunkturabhängig ist als in wirtschaftlich zyklischeren Städten.

Basel: Hohes Renditepotenzial, aber Vorsicht beim Exit

Die Region Basel — Basel-Stadt und Basel-Landschaft — ist für Renditeinvestoren aus einem Grund besonders interessant: Die Pharmaindustrie und das Life-Sciences-Cluster sorgen für eine stabile Nachfrage nach gut ausgestatteten Wohnungen. Die Renditen sind höher als in Zürich.

Rendite: In Basel-Stadt sind Bruttomietrenditen von 3 bis 5 Prozent realistisch. In Basel-Landschaft — Riehen, Binningen, Allschwil — bewegen sich die Renditen ähnlich.

Steuern beim Verkauf: Hier liegt das Hauptrisiko. Basel-Stadt wendet mit 60 Prozent auf Gewinne bei Haltedauern unter drei Jahren einen der höchsten Steuersätze der Schweiz an. Erst ab dem neunten Jahr stabilisiert sich der Satz bei 30 Prozent — dieser Flat-Tarif gilt dann dauerhaft, ohne weitere Rabatte für sehr lange Haltedauern.

Fazit Basel: Interessant für Buy-and-hold-Investoren mit einem Anlagehorizont von mindestens 10 Jahren. Für kürzere Haltedauern ist Basel steuerlich unattraktiv.

Aargau: Höchste Renditen, echtes Leerstandsrisiko

Der Kanton Aargau ist der klassische Hochrenditemarkt für Schweizer Renditeinvestoren. Die tiefen Grundstückspreise und die gute Anbindung an die Grosszentren machen ihn attraktiv — aber das Leerstandsrisiko ist realer als in den Kantonen Zürich oder Bern.

Rendite: Bruttomietrenditen von 4 bis 6 Prozent sind in Gemeinden wie Aarau, Baden, Brugg oder Lenzburg erreichbar. Nettomietrenditen nach Kosten liegen bei 2,5 bis 4 Prozent.

Leerstand: In einzelnen Aargauer Gemeinden — besonders in schlecht angebundenen Lagen — kann die Leerstandsquote 2 bis 4 Prozent überschreiten. Durchschnittliche Inseratsdauern von 79 Tagen (schweizweiter Schnitt für ländliche Lagen) sind hier keine Seltenheit.

Steuern beim Verkauf: Aargau nutzt das dualistische System mit degressivem Tarif von 40 Prozent im ersten Jahr bis 5 Prozent ab dem 25. Jahr. Die Ermässigung ist jährlich linear und berechenbar.

Fazit Aargau: Für erfahrene Investoren mit gutem lokalen Marktverständnis attraktiv. Lage und Anschluss sind entscheidend — in gut angebundenen Gemeinden nahe der Autobahn und des S-Bahn-Netzes ist das Leerstandsrisiko beherrschbar.

Luzern: Angespannter Markt, moderate Einstiegspreise

Luzern hat in den letzten Jahren eine deutliche Verknappung des Wohnungsangebots erlebt und gilt heute offiziell als Mangelgebiet. Die Kurzzeitvermietung ist in der Stadt Luzern bereits auf 90 Tage pro Jahr beschränkt.

Rendite: In der Stadt Luzern und der direkten Agglomeration liegen Bruttomietrenditen bei 2,5 bis 4 Prozent. Die Einstiegspreise sind tiefer als in Zürich, aber in den letzten Jahren deutlich gestiegen.

Steuern beim Verkauf: Der Kanton Luzern hat ein eigenes Tarifsystem mit progressiven Sätzen. Langfristige Haltedauern werden durch Rabatte begünstigt.

Fazit Luzern: Gute Balance zwischen Leerstandsrisiko und Rendite. Besonders interessant für Investoren, die nicht im Grossraum Zürich operieren wollen, aber auf die Sicherheit eines angespannten Wohnungsmarktes nicht verzichten möchten.

St. Gallen: Strukturstarker Osten mit Aufholpotenzial

Die Ostschweiz — insbesondere die Stadt St. Gallen und das Rheintal — wird von vielen Zürcher Investoren übersehen. Das macht sie interessant.

Rendite: In der Stadt St. Gallen sind Bruttomietrenditen von 3,5 bis 5,5 Prozent realistisch. Im Rheintal und in Rapperswil-Jona liegen die Werte ähnlich.

Einstiegspreise: Deutlich tiefer als in Zürich. Gut vermietete Mehrfamilienhäuser mit 4 bis 6 Einheiten sind ab rund CHF 800'000 bis CHF 1,2 Millionen verfügbar.

Wachstumstreiber: Die Fachhochschule St. Gallen, die Universität und die Nähe zu Deutschland und Österreich sorgen für eine strukturell stabile Mietnachfrage mit wachsender Internationalisierung.

Welcher Kanton passt zu welcher Strategie?

Die richtige Region hängt von Ihrer Investitionsstrategie ab:

• Kapitalerhalt mit minimalem Leerstandsrisiko: Zürich, Genf (falls Langfristanlage über 25 Jahre geplant)
• Balance zwischen Rendite und Sicherheit: Bern, Luzern, Winterthur
• Maximale laufende Rendite mit kalkuliertem Leerstandsrisiko: Aargau, St. Gallen, Basel-Landschaft
• Exit-Optimierung durch tiefe Grundstückgewinnsteuer: Aargau (langsame Degression bis 5%), Genf (0% nach 25 Jahren)

Ein vollständiges Bewertungsmodell — Ertragswertberechnung, Tragbarkeitsrechnung und Netto-Cashflow-Analyse für alle wichtigen Schweizer Kantone — ist Teil des Ratgebers Immobilieninvestition in der Schweiz.

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