Tragbarkeit und Eigenkapital beim Renditeobjekt Schweiz berechnen

Wer bei einer Schweizer Bank eine Hypothek für ein Renditeobjekt beantragen will, erlebt oft eine unangenehme Überraschung: Die Bank genehmigt weniger, als erwartet — oder verlangt deutlich mehr Eigenkapital als beim Eigenheim. Das liegt nicht daran, dass die Bank schwierig ist. Es liegt daran, dass die Finanzierungsregeln für Renditeobjekte grundlegend anders sind als für selbstgenutztes Wohneigentum.

Wer diese Regeln kennt, bevor er kauft, vermeidet den teuren Fehler, sich auf eine Finanzierungszusage zu verlassen, die die Bank später verweigert.

Der fundamentale Unterschied: Ertragswert statt Marktwert

Beim Eigenheim belehnt die Bank bis zu 80 Prozent des niedrigeren Werts aus Marktwert und Kaufpreis. Beim Renditeobjekt ist die Basis anders: Die Bank berechnet den Ertragswert der Liegenschaft — das heisst, den Wert, der sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ergibt.

Ertragswert = Nettomietertrag ÷ Kapitalisierungssatz

Der Kapitalisierungssatz liegt je nach Bank, Lage und Gebäudezustand zwischen 3,5 und 5,5 Prozent. Ein höherer Satz bedeutet einen niedrigeren Ertragswert — was weniger Hypothekar bedeutet.

Liegt der Kaufpreis über dem Ertragswert — was in guten Lagen fast immer der Fall ist —, muss der Käufer die Differenz vollständig aus Eigenkapital bestreiten.

Beispiel:

• Kaufpreis: CHF 1'200'000
• Nettomietertrag: CHF 42'000/Jahr
• Kapitalisierungssatz der Bank: 4,5 Prozent
• Ertragswert: CHF 42'000 ÷ 0,045 = CHF 933'333
• Maximale Hypothek (75 % des Ertragswerts): CHF 700'000
• Mindest-Eigenkapital: CHF 500'000 (nicht CHF 240'000, wie beim 80-%-Eigenheim-Rechner erwartet)

Die Tragbarkeitsrechnung: Warum 5 Prozent Zins entscheidend ist

Selbst wenn das Eigenkapital ausreicht, muss die Finanzierung die Tragbarkeit bestehen. Dabei arbeiten Banken nicht mit dem aktuellen Marktzins — sondern mit einem kalkulatorischen Stresszins von 4,5 bis 5,5 Prozent (je nach Institut).

Die Tragbarkeitsprüfung für Renditeobjekte funktioniert nach folgendem Prinzip:

Kalkulatorische Gesamtkosten = kalkulatorische Zinsen + Amortisation + pauschale Nebenkosten

Diese Gesamtkosten müssen vollständig durch die realen Nettomieteinnahmen des Objekts gedeckt sein. Die Bank stellt keine Fragen zu den übrigen Einnahmen des Investors.

Beispielrechnung:

• Hypothek: CHF 700'000
• Kalkulatorischer Zins (5%): CHF 35'000/Jahr
• Pauschale Nebenkosten (1% des Liegenschaftswerts): CHF 12'000/Jahr
• Amortisation (2. Hypothek über 10 Jahre): CHF 1'100/Jahr (vereinfacht)
• Kalkulatorische Gesamtkosten: rund CHF 48'000/Jahr
• Verfügbarer Nettomietertrag: CHF 42'000/Jahr

In diesem Beispiel ist die Tragbarkeit nicht gegeben. Die kalkulatorischen Kosten übersteigen den Nettomietertrag. Der Investor müsste die Hypothek weiter reduzieren — also mehr Eigenkapital einbringen — bis die Kosten durch den Mietertrag gedeckt sind.

Das erklärt, warum Banken in der Praxis von privaten Investoren oft 30 bis 35 Prozent Eigenkapital verlangen — obwohl 25 Prozent theoretisch die Mindestgrenze wäre.

Die Amortisationspflicht: Schneller als beim Eigenheim

Beim Renditeobjekt gelten strengere Amortisationsregeln:

Die Hypothekarschuld, die über 65 Prozent des Ertragswerts hinausgeht (die sogenannte 2. Hypothek), muss innerhalb von maximal 10 Jahren vollständig amortisiert sein. Beim selbstgenutzten Eigenheim sind es 15 Jahre.

Das erhöht die jährliche Amortisationsrate und damit die monatliche Belastung — und muss bei der Cashflow-Planung eingerechnet werden.

Beispiel:

• Ertragswert: CHF 933'000
• 65 Prozent davon: CHF 606'000 (1. Hypothek, keine Amortisationspflicht)
• Hypothek: CHF 700'000
• 2. Hypothek: CHF 700'000 − CHF 606'000 = CHF 94'000
• Pflichtamortisation in 10 Jahren: CHF 9'400/Jahr

Pensionskasse und Säule 3a: Hier gibt es kein Geld

Ein häufiger Irrtum: Wer ein Renditeobjekt kauft, kann keine Gelder aus der 2. Säule (Pensionskasse) oder der Säule 3a weder beziehen noch verpfänden. Diese Mittel sind ausschliesslich für den Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum reserviert.

Das reduziert die Eigenkapitalbasis erheblich — wer auf diese Mittel als Eigenkapitalquelle gesetzt hat, muss seine Finanzierungsplanung überarbeiten.

Was als Eigenkapital angerechnet wird

Für Renditeobjekte akzeptieren Banken typischerweise folgendes als Eigenkapital:

• Sparguthaben, Kontobestände
• Wertschriften und liquide Anlagen
• Eigenkapital aus dem Verkauf einer anderen Liegenschaft
• Erbvorbezüge und Schenkungen
• Privates Grundpfand (Belehnung einer anderen bereits schuldenfreien Liegenschaft)

Nicht akzeptiert: Pensionskassengelder und Säule-3a-Guthaben (ausser bei selbstgenutztem Eigenheim).

Für wen lohnt sich ein Renditeobjekt trotzdem?

Die restriktiven Finanzierungsregeln bedeuten nicht, dass sich Renditeobjekte nicht lohnen. Sie bedeuten, dass der Einstieg echtes Eigenkapital voraussetzt — und dass man die Zahlen kennen muss, bevor man ein konkretes Objekt besichtigt.

Wer mindestens CHF 400'000 liquides Eigenkapital mitbringt und einen Anlagehorizont von 15 bis 20 Jahren hat, kann mit einem gut gewählten Renditeobjekt in einer strukturstarken Schweizer Region langfristig solide Ergebnisse erzielen: Kapitalerhalt, Inflationsschutz, Leverage-Effekt bei steigenden Mieten und Haltedauerrabatte auf die Grundstückgewinnsteuer beim Exit.

Den vollständigen Schritt-für-Schritt-Prozess — von der Ertragswertberechnung über die Tragbarkeitsprüfung bis zur steueroptimierten Verkaufsstrategie — beschreibt der Ratgeber Immobilieninvestition in der Schweiz.

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