Hypotéka kalkulačka: Kolik mi půjčí banka na bydlení?

Bankovní kalkulačky na webech bank vypadají přesně, ale výsledek, který zobrazí, je maximální matematický limit — ne to, co banka skutečně schválí. Rozdíl může být milion korun. Před tím, než se zamilujete do konkrétního bytu, potřebujete vědět, jaká čísla banku skutečně zajímají.

Tři filtry, přes které musí projít každá žádost o hypotéku

Česká národní banka (ČNB) ukládá komerčním bankám tři základní ukazatele, které určují, jak vysokou hypotéku smíte dostat.

LTV (Loan-to-Value) — poměr úvěru k zástavní hodnotě

Toto je nejznámější limit. Banka vám standardně půjčí maximálně 80 % zástavní hodnoty nemovitosti. Zbylých 20 % musíte hradit z vlastních zdrojů — v hotovosti, ne z jiné půjčky.

Pokud vám ještě nebylo 36 let a kupujete nemovitost k vlastnímu bydlení, ČNB dovoluje bankám jít až na 90 % LTV. U bytu za 5 000 000 Kč to znamená rozdíl 500 000 Kč v požadované hotovosti: standardně 1 000 000 Kč oproti 500 000 Kč u žadatelů do 36 let.

Pozor: banka počítá s zástavní hodnotou stanovenou bankovním odhadcem, ne s kupní cenou. Pokud odhadce ohodnotí byt na 4 800 000 Kč, ale vy ho kupujete za 5 000 000 Kč, banka vám půjčí 80 % ze 4 800 000 Kč, tedy 3 840 000 Kč — a zbytek musíte pokrýt sami.

DSTI (Debt Service-to-Income) — splátky vůči příjmu

Součet všech měsíčních splátek (hypotéka, leasing, spotřebitelský úvěr, kontokorent) by neměl přesáhnout zhruba 40–50 % čistého příjmu. Každá banka má interní hranici stanovenou vlastním scoringem.

Příklad: Čistý příjem domácnosti 60 000 Kč za měsíc znamená, že celkové splátky by neměly překročit přibližně 25 000–30 000 Kč.

DTI (Debt-to-Income) — celkový dluh vůči ročnímu příjmu

Pro pořízení prvního vlastního bydlení je tento limit v současné době deaktivován — banka se řídí vlastním scoringem. Pozor: od dubna 2026 se DTI plně vztahuje na investiční úvěry (třetí nemovitost a výše).

Kolik vydělávat na hypotéku v různých městech

Tady jsou konkrétní čísla z trhu roku 2026. Tabulka počítá s průměrnou úrokovou sazbou kolem 4,5–5 % p.a., třicetiletou splatností a bytem o velikosti 50 m².

Praha s průměrnou cenou 156 000 Kč za m² vyžaduje příjmy vysoko nad průměrnou mzdu. Pro průměrnou českou domácnost je dostupné bydlení reálné zejména v Ostravě a dalších krajských městech.

Jak si spočítat orientační výši hypotéky

Postup je přímočarý:

1. Zjistěte zástavní hodnotu nemovitosti (obvykle ji odhadne banka zdarma nebo za 3 000–5 000 Kč před podáním žádosti).
2. Vynásobte zástavní hodnotu maximálním LTV (0,80 nebo 0,90 u žadatelů do 36 let). To je maximální výše úvěru.
3. Ověřte, zda splátka nepřekračuje 45 % čistého příjmu. Měsíční splátku lze odhadnout: hypotéka 4 000 000 Kč na 30 let při 4,7 % p.a. vychází přibližně na 20 700 Kč měsíčně.

Hypotéku vždy srovnejte u více bank nebo přes hypotečního makléře — sazby se u různých bank mohou lišit o 0,3–0,5 %, což u třicetiletého úvěru představuje stovky tisíc korun rozdíl v celkově zaplacených úrocích.

Co banka požaduje jako doklad příjmu

Zaměstnanci dokládají potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a výpisy z účtu za 3–6 měsíců. OSVČ bývají hodnoceny příísněji: banky požadují daňová přiznání za 1–2 roky a příjem z podnikání se počítá odlišně než mzda — banky zpravidla pracují s daňovým základem, ne s obratem.

Bonita se posuzuje i podle toho, zda máte kontokorent, kreditní kartu nebo jiné závazky. I nevyužitý kontokorent 50 000 Kč se do DSTI počítá jako potenciální splátka.

Předschválení hypotéky: Nejsilnější kartou při hledání bytu

Než začnete procházet inzeráty, požádejte banku o tzv. předschválení hypotéky (v praxi označované jako „Hypotéka bez nemovitosti" nebo „Hypotéka dopředu"). Banka prověří vaši bonitu a vystaví příslib úvěru do konkrétní výše — platnost bývá 12 až 36 měsíců.

S tímto příslibem v ruce:

• Podepisujete rezervační smlouvu s jistotou, že financování máte zajištěné
• Prodávající vás bere jako srovnatelného uchazeče s hotovostním kupcem
• Při podpisu rezervační smlouvy máte pevný základ pro vyjednání doložky o financování, která vás ochrání před propadnutím zálohy v případě, že banka nakonec konkrétní nemovitost podhodnotí

Celý proces koupě prvního bytu — od předschválení přes rezervační smlouvu až po zápis do katastru — podrobně popisuje Průvodce Koupí Prvního Bydlení v Česku. Obsahuje konkrétní kontrolní seznamy pro každou fázi včetně správného nastavení rezervační smlouvy.

Nejčastější chyby při odhadování výše hypotéky

Počítání s kupní cenou místo zástavní hodnotou. Bankovní odhadce může ohodnotit nemovitost níže, než je inzerovaná cena. Rozdíl pak musíte doložit ze svého.

Ignorování vedlejších nákladů. K vlastním zdrojům potřebným na úhradu 20 % LTV přičtěte ještě: poplatek katastrálnímu úřadu (2× 2 000 Kč), odměnu advokátovi za smlouvy a úschovu (10 000–20 000 Kč), bankovní odhad (3 000–5 000 Kč) a případně provizi realitní kanceláři (3–5 % z kupní ceny). U bytu za 5 000 000 Kč kupovaného přes realitní kancelář vám vedlejší náklady snadno přidají dalších 200 000–250 000 Kč.

Spoléhání pouze na bankovní kalkulačku. Online kalkulačky nezohledňují vaši konkrétní situaci — jiné úvěry, typ příjmu, věk nemovitosti nebo lokalitu. Výsledek z kalkulačky berte jako hrubý odhad, ne jako příslib banky.

Přesná výše hypotéky se dozvíte až po skutečném posouzení bonity bankou. Udělejte to dřív, než najdete konkrétní nemovitost — ušetří vám to čas i stres.

See more Czech Republic guides →