Lei do Distrato Imobiliário (Lei 13.786/2018): Multas, Direitos e Como Sair de um Contrato na Planta

Antes de 2018, a compra de um imóvel na planta funcionava quase como uma opção sem custo de saída. O judiciário garantia ao comprador que desistia a devolução de quase todo o dinheiro pago — o que transformou o mercado de incorporação em campo fértil para especuladores que entravam e saíam de contratos sem penalidade. As construtoras ficavam presas em caixas furadas.

A Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) acabou com isso. Ela estabeleceu regras claras sobre quanto a incorporadora pode reter quando o comprador resolve sair — e as multas são pesadas o suficiente para que a compra na planta precisasse voltar a ser tratada como compromisso real, não como opção financeira.

O que mudou com a Lei 13.786

Antes da lei, o judiciário oscilava entre 10% e 25% de retenção, dependendo do estado e do juiz. Com a lei, as regras ficaram nacionais e mais rígidas.

A multa que a incorporadora pode reter ao desistir o comprador depende de uma variável central: o imóvel está em um empreendimento com Patrimônio de Afetação ou não.

Multa com Patrimônio de Afetação: até 50%

Quando o empreendimento adota o regime de Patrimônio de Afetação — que isola juridicamente as receitas e o terreno daquele projeto do restante da empresa —, a lei autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos pelo comprador em caso de distrato por iniciativa do adquirente.

A lógica do legislador é direta: o Patrimônio de Afetação protege os compradores contra a falência da construtora (o que é um benefício real). Em troca, o projeto tem regras mais rígidas, e o comprador que desiste paga uma penalidade maior para compensar o impacto no fluxo financeiro do empreendimento.

Multa sem Patrimônio de Afetação: até 25%

Para empreendimentos que não adotaram o Patrimônio de Afetação, a multa máxima é de 25% dos valores pagos. Ainda é uma penalidade significativa — mas o risco para o comprador é o oposto: em caso de problemas financeiros da construtora, os recursos do projeto podem ser comprometidos pelos credores da empresa.

Corretagem não é devolvida

Em ambos os casos, a lei é clara: as taxas de corretagem não são reembolsadas, independentemente de quem pediu o distrato. Se a corretagem foi embutida no preço (como frequentemente acontece), o comprador que desiste perde essa parcela.

O que é Patrimônio de Afetação e por que importa para o investidor

O Patrimônio de Afetação foi criado pela Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e aprimorado posteriormente. Ele funciona assim: quando a incorporadora declara um projeto sob Patrimônio de Afetação, aquele empreendimento passa a ter CNPJ próprio, conta bancária exclusiva e patrimônio segregado do restante da empresa.

Se a construtora quebrar, os credores da empresa não podem tocar nos recursos do projeto afetado. Os compradores podem convocar assembleia, destituir a incorporadora original e contratar outra construtora para concluir a obra com o dinheiro que já foi arrecadado.

Para o investidor, verificar se o empreendimento adota o Patrimônio de Afetação é uma das primeiras verificações da due diligence. Não porque a multa do distrato seja menor (ela é maior), mas porque o risco de perder tudo em uma falência da construtora cai dramaticamente.

O quadro-resumo obrigatório: leia antes de assinar

A Lei 13.786 exigiu que todo contrato de incorporação imobiliária contenha um quadro-resumo no início do documento, com as seguintes informações de forma clara e destacada:

• Preço total do imóvel e forma de pagamento
• Valor e prazo das parcelas durante a construção, com o índice de correção (INCC)
• Prazo de entrega com a tolerância legal de até 180 dias
• Número de registro da incorporação no cartório de imóveis
• Taxas de corretagem (valor exato e forma de remuneração)
• Penalidades em caso de atraso da construtora
• Penalidades em caso de distrato pelo comprador

A lei exige que o comprador assine especificamente o quadro-resumo antes de assinar o contrato principal. Se o quadro-resumo não está no contrato ou não foi assinado separadamente, isso pode ser arguido judicialmente para questionar as multas previstas.

Leia o quadro-resumo com atenção antes de assinar qualquer coisa. É a síntese dos seus direitos e das suas obrigações.

Prazo para a construtora devolver o dinheiro após o distrato

Quando o distrato é aceito, o prazo para devolução dos valores ao comprador depende da situação do empreendimento:

• Se o empreendimento não foi lançado ou as obras ainda não começaram: 30 dias corridos após o distrato
• Se as obras já foram iniciadas: o reembolso ocorre em parcela única, no prazo de até 180 dias após a obtenção do Habite-se (liberação da obra)

Essa segunda regra é importante: o comprador que distrata enquanto a obra está em andamento pode esperar meses — ou anos — para receber o dinheiro de volta, dependendo do estágio da construção. O valor a receber (após a retenção da multa) ficará retido até a conclusão do projeto.

Quando a construtora atrasa: os direitos do comprador

A lei estabeleceu uma tolerância de 180 dias para atraso na entrega do imóvel. Dentro desse período, a construtora não deve nada ao comprador pelo atraso.

Se o atraso ultrapassar 180 dias, o comprador tem duas opções:

1. Rescindir o contrato e receber de volta 100% dos valores pagos, corrigidos pelo INCC, mais multa de 1% por mês de atraso sobre o valor total do contrato
2. Manter o contrato e receber indenização de 1% ao mês sobre o valor das parcelas pagas, a título de lucros cessantes, pelo período de atraso

A escolha depende de quanto o imóvel valorizou durante o período de construção. Se a valorização foi expressiva, manter o contrato e receber a indenização mensal faz mais sentido do que rescindir e perder o ativo.

O distrato por parte da construtora

Embora menos comum, a lei também regula o distrato por iniciativa da incorporadora. Se a construtora cancelar o empreendimento ou rescindir o contrato por razões próprias, ela deve:

• Devolver 100% dos valores pagos pelo comprador, corrigidos pelo índice contratual
• Pagar multa de 25% sobre os valores devolvidos
• Devolver as taxas de corretagem

Para o investidor que escolhe projetos de construtoras com histórico consolidado e obras financiadas por bancos (em regime de crédito associativo), o risco de distrato pela construtora é significativamente menor. A análise da saúde financeira da incorporadora faz parte da due diligence antes de qualquer comprometimento de capital.

O Guia de Investimento Imobiliário no Brasil cobre a análise completa do mercado de imóveis na planta — incluindo como verificar o patrimônio de afetação, interpretar o INCC no saldo devedor e calcular o custo real de saída de um contrato — parte essencial da estratégia de qualquer investidor que opera no mercado primário.

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