Lejeloven § 11 og Boligreguleringsloven: Hvad Udlejere Skal Vide

Fra 1. juli 2022 trådte den sammenskrevne lejelov i kraft. Den fusionerede den tidligere boligreguleringslov ind i en samlet lovtekst. For udlejere betød det et enklere regelsæt på overfladen — men et regelsæt med skjulte fælder, der straks begyndte at ramme.

Her er, hvad der faktisk ændrede sig, og hvad § 11 i lejekontrakter har med det hele at gøre.

Hvad er boligreguleringsloven, og hvad skete der med den?

Boligreguleringsloven regulerede historisk huslejeniveauet i kommuner med boligregulering — de fleste danske kommuner. Den fastsatte reglerne for omkostningsbestemt husleje, gennemgribende forbedringer og den særlige § 5, stk. 2 (nu § 19, stk. 2 i den nye lov).

Fra 2022 er disse regler ikke afskaffet — de er blot integreret i den almene lejelov. Praktisk konsekvens for udlejere: Du behøver ikke holde styr på to separate love. Men reglernes inhold er det samme.

Den vigtigste ændring er nummereringen. § 82 og § 83 om opsigelse er nu § 170 og § 171. § 5, stk. 2 om gennemgribende forbedringer er nu § 19, stk. 2. Kender du kun de gamle paragraffer, er det let at misse den aktuelle reference.

§ 11: Lejeaftalens særlige vilkår

§ 11 i den standardiserede lejekontrakt (Typeformular A eller B) er afsnittet for særlige vilkår — de aftaler, der afviger fra eller supplerer lovens standardregler.

Det er her, du som udlejer har mulighed for at indskrive:

• NPI-reguleringsklausul (med basismåned og reference til Danmarks Statistik)
• Fritagelse fra bestemmelser, der normalt kræver lejerens accept
• Specifikke vedligeholdelsesforpligtelser
• Bekræftelse af fri lejefastsættelse (for ejendomme opført efter 1991 eller gennemgribende moderniserede)
• Aftale om trappeleje (fastsatte fremtidige lejestigninger inden for lovens grænser)

Formuleringen i § 11 er afgørende. En vag eller ukorrekt formulering kan betyde, at en klausul ikke kan håndhæves.

Den kritiske fejl fra 2022: Hvad der gik galt

Ved lovsammenskrivningen i 2022 opstod der en utilsigtet juridisk fejl i formuleringen af reglerne for NPI-regulering. Konkret betød fejlen, at udlejere af gennemgribende moderniserede lejemål (de der efter den nye lov beskattes efter § 19, stk. 2) ikke lovligt kunne aftale NPI-regulering i lejekontrakten.

Fejlen var ikke bevidst. Men konsekvensen var, at lejekontrakter indgået i perioden fra 1. juli 2022 og frem potentielt manglede retsgrundlag for huslejestigningerne — uden at hverken udlejer eller lejer vidste det.

Fejlen blev rettet ved hastelov i december 2023 med tilbagevirkende kraft. Men udlejere der i mellemtiden havde foretaget NPI-reguleringer, stod i en juridisk gråzone.

Moralen: Lovgivning ændrer sig, og standardlejekontrakter opdateres ikke automatisk. Brug altid den senest opdaterede version af standardlejekontrakten.

Lejefastsættelse: Hvad der gælder nu

Fri lejefastsættelse (markedsleje) gælder for:

• Ejendomme opført og ibrugtaget efter 31. december 1991
• Ældre lejemål der er gennemgribende moderniserede (jf. § 19, stk. 2 i ny lejelov)

For at fri lejefastsættelse er gyldig i den nye lov, skal det være eksplicit angivet i kontraktens § 11, at lejen er fastsat som fri markedsleje. Det er ikke nok, at ejendommen rent faktisk er opført efter 1991 — det skal fremgå af kontrakten.

Omkostningsbestemt husleje gælder for:

• Ejendomme opført før udgangen af 1991 i regulerede kommuner
• Lejemål der ikke er gennemgribende moderniserede

Lejen her beregnes matematisk ud fra ejendommens dokumenterede driftsudgifter plus et lovbestemt afkast af ejendommens oprindelige byggeudgifter.

Gennemgribende forbedringer: Vejen til fri lejefastsættelse

Har du en ældre ejendom med lavt lejepotentiale under omkostningsbestemt husleje, er gennemgribende forbedring (§ 19, stk. 2) det lovlige redskab til at frigøre lejeniveauet.

Kravene er konkrete:

• Investeringen skal overstige 2.280 kr. pr. m² (2023-indeks) eller et samlet beløb på 260.738 kr.
• Forbedringerne skal være reelle forbedringer — ikke vedligeholdelse
• De skal være gennemført inden for de seneste 2 år

Opfylder lejemålet disse krav, kan du fastsætte lejen til det lejedes markedsværdi — hvad sammenlignelige fuldt moderniserede lejligheder koster i nabolaget (typisk 1.000–1.500 kr. pr. m² pr. år i de større byer).

Huslejenævnet og regulerede kommuner

I regulerede kommuner (langt størstedelen af Danmark) kan lejer klage til Huslejenævnet, hvis de mener lejen er fastsat ulovligt høj.

Nævnet kan:

• Nedsætte lejen til det lovlige niveau
• Pålægge tilbagebetaling op til 5 år tilbage
• Afgøre tvister om vedligeholdelse og fraflytning

For at undgå en nævnssag, bør du:

1. Dokumentere grundlaget for din lejefastsættelse (byggeår, renoveringsomfang, sammenligningslejemål)
2. Sikre at § 11 er korrekt udfyldt med relevant friholdelsesgrundlag
3. Bruge en opdateret lejekontrakt (post-2023-rettelse)

For en komplet vejledning i den nye lejelovs regler for lejefastsættelse, regulering og udlejers forpligtelser — se den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

§ 11 er fem linjer i en standardkontrakt. Udfyldes de forkert, kan det koste dig fri lejefastsættelse og retten til NPI-regulering i hele lejeforholdets varighed.

Hvad er de vigtigste paragraffer for udlejere i den nye lov?

Med sammenskrivningen i 2022 og ændringen af paragrafnumre er det vigtigt at kende de nye numre. Her er de paragraffer, der er mest relevante for private udlejere:

Kender du kun de gamle paragrafnumre (fx § 82 og § 83), kan du fejlagte i en retssag eller ved en klage til Huslejenævnet, hvis du citerer forkerte paragraffer.

Beboerrepræsentation: Hvad det betyder for udlejere af store ejendomme

Ejendomme med 6 eller flere beboelseslejligheder kan have beboerrepræsentation — et organ af lejere, der repræsenterer lejernes fælles interesser over for udlejer.

Som udlejer er du forpligtet til at:

• Orientere beboerrepræsentationen ved huslejestigninger og større beslutninger om ejendommen
• Konsultere dem inden visse typer af renoveringsarbejde
• Give dem adgang til ejendommens regnskaber (i relevant omfang)

Beboerrepræsentationen er ikke et kontrolorgan — du er ikke forpligtet til at følge deres anbefalinger. Men oversigtelse af de formelle orienteringspligter kan give grundlag for klage.

Kortidskontrakter: Muligheder og begrænsninger

Lejeloven giver mulighed for at indgå tidsbegrænsede lejekontrakter, men kun på specifikke vilkår. Tidsbegrænsede kontrakter er lovlige, hvis:

• Udlejer selv ønsker at anvende lejligheden til sin primære bolig efter lejeperiodens udløb
• Lejemålet er midlertidigt begrundet i en anden saglig grund

Kan du ikke dokumentere en saglig grund til tidsbegrænsning, anses kontrakten for tidsubegrænset. Et forsøg på at omgå lejerens opsigelsesbeskyttelse via kunstige tidsbegrænsede kontrakter kan kendes ugyldigt af Huslejenævnet.

Studieboliger og ungdomsboliger: Andre regler

Lejligheder der officielt er klassificeret som studieboliger eller ungdomsboliger er underlagt andre og mere fleksible regler om opsigelse og lejeperiode. Disse er særskilte boligkategorier med egne tildelingsregler.

En privat udlejningsejendom der blot udlejes til studerende er ikke en studiebolig i lovens forstand — og lejelovens normale regler gælder.

For en komplet gennemgang af lejelovens struktur og de vigtigste paragraffer for udlejere — hent den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

See more Denmark guides →