Depositum og Forudbetalt Leje: Regler i Lejeloven

Depositum og forudbetalt leje er de to beløb, der opkræves ved en lejers indflytning. Lejeloven sætter klare grænser for, hvad du må kræve — og hvad du kan bruge pengene til.

Overskrides disse grænser, kan lejeren rejse krav om tilbagebetaling. Og forsøger du at tilbageholde depositum ulovligt ved fraflytning, risikerer du et krav i Huslejenævnet med tilhørende omkostninger.

Maksimumsbeløbene

Lejeloven fastlægger absolutte grænser for, hvad du som udlejer kan kræve opkrævet ved lejeforholdets start:

Depositum: Maksimalt 3 måneders husleje (grundleje).

Forudbetalt leje: Maksimalt 3 måneders husleje.

Tilsammen kan du altså maksimalt kræve 6 måneders husleje opkrævet ved indflytning. Begge beløb beregnes af den rene grundleje — ikke inkl. a conto betalinger for varme, vand og el.

Eksempel: Månedlig grundleje: 10.000 kr. A conto varme: 1.000 kr.

• Maksimalt depositum: 30.000 kr. (3 × 10.000 kr.)
• Maksimalt forudbetalt leje: 30.000 kr. (3 × 10.000 kr.)
• Samlet maksimal opkrævning: 60.000 kr.

Kræver du 3 × 11.000 kr. (inkl. a conto) i depositum, er de ekstra 3.000 kr. ulovlige og skal tilbagebetales.

Forskellen på depositum og forudbetalt leje

De to beløb tjener forskellige formål og følger forskellige regler:

Depositum fungerer som sikkerhed for lejers forpligtelser ved fraflytning — primært betaling af istandsættelsesudgifter og evt. skyldig husleje. Du må tilbageholde depositum for dokumenterede udgifter til normalistandsættelse, reparation af skader og lignende.

Forudbetalt leje er lejerens forudbetaling for de laatste måneder af lejeperioden. Lejeren er ikke forpligtet til at betale husleje for de måneder, den forudbetalte leje dækker — typisk de to eller tre sidste måneder i opsigelsesperioden. Du må ikke bruge forudbetalt leje til at dække fraflytningsudgifter.

Mange udlejere forsøger at modregne fraflytningsudgifter i den forudbetalte leje. Det er ikke tilladt. De to beløb er adskilt i lovens forstand.

Hvornår kan du tilbageholde depositum?

Du kan tilbageholde depositum til dækning af:

• Normalistandsættelse: maling, gulvbehandling og lignende — men kun i det omfang, lejemålets slid og ælde berettiger til det (se nedenfor)
• Dokumenterede skader, der overstiger almindeligt slid og ælde
• Skyldig husleje eller andre udestående betalinger

Du kan ikke tilbageholde depositum til:

• Udgifter der alene skyldes ejendommens naturlige ælde
• Istandsættelse der ville have været nødvendig uanset lejerens brug
• Opgaver der falder under udlejers vedligeholdelsespligt

Normalistandsættelse: Hvad du kan og ikke kan kræve

Lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 følger reglerne om normalistandsættelse, ikke nyistandsættelse. Det betyder:

• Du kan ikke kræve nymalede vægge og nybehandlede gulve, uanset lejeforholdets varighed
• Lejligheden skal afleveres "vel vedligeholdt" — ikke nyistandsat
• Krav om istandsættelse reduceres proportionalt med lejetidens længde
• Kortere lejeforhold (under 2–3 år) giver normalt meget begrænsede istandsættelseskrav

Konkret: En lejer der bor 1 år i en lejlighed, kan normalt kun holdes ansvarlig for synlige misfarvninger, rygerskader eller konkrete huller i vægge — ikke for alm. slitage og misfarvning fra normal brug.

Fraflytningssyn: Det er din pligt at afholde det

For udlejere med mere end én beboelseslejlighed er fraflytningssyn lovpligtigt efter lejelovens § 187:

1. Du skal indkalde lejeren skriftligt med mindst 1 uges varsel
2. Du skal afholde et formelt fraflytningssyn senest 2 uger efter, at du er blevet bekendt med fraflytningen
3. Rapporten skal udleveres til lejeren på selve synet eller sendes senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere

Manglende fraflytningsformalia kan efter § 187, stk. 5 medføre, at istandsættelseskrav efter stk. 1 bortfalder.

Det er ikke en teknikalitet. Sæt en reminder i din kalender ved indkaldelsen til syn.

Tilbagebetaling af depositum

Efter fraflytning og afsluttet fraflytningssyn skal du opgøre, hvad du tilbageholder fra depositumet og tilbagebetale resten hurtigst muligt.

Der er ingen eksplicit lovfæstet frist i lejeloven, men god praksis er inden for 4–6 uger. Trækker du det unødigt ud, risikerer lejer at klage til Huslejenævnet med krav om tilbagebetaling plus nævnsomkostninger.

Kræver du mere, end du kan dokumentere, risikerer du samme udfald.

Hvad du bør gøre som udlejer

• Opkræv maksimalt lovlige beløb — ikke mere
• Hvis du udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal du efter § 90 afholde indflytningssyn og dokumentere lejlighedens stand ved indflytning; udlever rapporten ved synet eller send den senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere
• Sørg for skriftlig indkaldelse mindst 1 uge før, korrekt fraflytningssyn og rapport ved synet eller senest 2 uger efter, hvis lejeren ikke er til stede eller ikke vil kvittere
• Adskil depositum og forudbetalt leje i dit regnskab — de må ikke sammenblandes

For en fuld gennemgang af lejelovens regler for udlejere — fra indflytning til fraflytning — se den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

Korrekt håndtering af depositum beskytter dig mod tvister. Forkert håndtering er den hyppigste årsag til sager i Huslejenævnet.

Depositum under VSO: Regnskabsmæssig behandling

I VSO (Virksomhedsskatteordningen) er depositum og forudbetalt leje passivert i virksomhedens regnskab. De er ikke din indkomst — de er lejerens midler, som du forvalter.

Det betyder:

• Depositum indgår ikke som lejeindtægt i årets resultat, når det modtages
• Det indgår som regnskabsmæssig forpligtelse (gæld til lejer)
• Tilbageholdes dele ved fraflytning, svares skat af det beløb der realiseres som din indkomst

Håndter depositum og forudbetalt leje på separate konti, der er klart adskilt fra ejendommens driftskonto. Sammenblanding skaber regnskabsmæssig rod og kan påvirke VSO-ordningens gyldighed.

Renter på depositum: Gammel regel der ikke længere gælder

Lejeloven indeholdt historisk set en regel om, at udlejer skulle forrente depositum med en markedsrente, og at renten tilhørte lejer.

Denne bestemmelse er afskaffet. Der er ikke længere nogen pligt til at forrente depositum eller forudbetalt leje. Pengene kan placeres frit — og afkastet tilhører udlejer, ikke lejer.

Hvad sker der, hvis lejer ikke betaler depositum og forudbetalt leje?

Undlader en lejer at betale det aftalte depositum eller forudbetalte leje ved indflytning, har du følgende muligheder:

1. Udsend et skriftligt betalingspåkrav med en eksakt betalingsfrist på 14 dage
2. Betales der ikke, kan det betragtes som misligholdelse af lejekontrakten
3. Ophævelse af lejemålet efter lejelovens § 182 er mulig — men kræver korrekt procedure

I praksis er det mere effektivt at undlade at udlevere nøglerne, til depositumet og den forudbetalte leje er betalt. Sørg for at handlingsrækkefølgen er tydelig i lejekontrakten.

Hvad er en lejegaranti, og er den lovlig?

I et fremlejeforhold kan lejeren i stedet for depositum stille bankgaranti eller indestående på en særskilt deponeringskonto. Et almindeligt lejemål giver ikke en generel adgang til at lægge en bankgaranti oven i depositumloftet.

Depositum må maksimalt udgøre 3 måneders ren husleje, og forudbetalt leje må maksimalt udgøre 3 måneders ren husleje. Tilsammen må de to beløb derfor ikke overstige 6 måneders ren husleje.

For en komplet guide til lejelovens regler for udlejere — fra indflytning til fraflytning — hent den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

Se flere guider til Denmark →