Sommerhus Udlejning: Regler, Skat og Hvad Du Må Tjene Skattefrit

Et sommerhus kan generere en solid lejeindtægt — men reglerne for sommerhusudlejning adskiller sig markant fra helårsboligudlejning. Skattefordele, belåningsgrænser og regulering følger et helt andet mønster.

De grundlæggende regler: Hvem må udleje sommerhus?

I Danmark er sommerhuse som udgangspunkt ikke beregnet til helårsbeboelse. Sommerhuset må som udgangspunkt kun udlejes til ferieophold — ikke som tidsubegrænset helårsbopæl.

Der er to typer udlejning:

Privat udlejning: Du udlejer selv, oftest via private kontakter, netværk eller annoncering.

Bureauudlejning: Du udlejer via et anerkendt feriehusudlejningsbureau, der forestår markedsføring, administration og automatisk indberetning af lejeindtægt til Skattestyrelsen.

Skattebehandlingen afhænger af, hvilken model du bruger.

Skattefrit bundfradrag: Bureauudlejning vs. privat udlejning

Bureauudlejning (via godkendt bureau med automatisk indberetning):

• Skattefrit bundfradrag: 32.300 kr. (2024)
• Af det overskydende beløb er 40 % yderligere skattefrit
• Kun 60 % af beløbet over bundfradraget beskattes som kapitalindkomst

Privat udlejning (uden bureau):

• Skattefrit bundfradrag: kun 13.100 kr. (2025)
• Tilsvarende 40 % fradrag af det overskydende
• Lavere bundfradrag giver markant højere skattebyrde

Eksempel med bureauudlejning, 90.000 kr. i årslejeindtægt:

1. 90.000 − 32.300 = 57.700 kr. over bundfradraget
2. 40 % skattefrit: 57.700 × 40 % = 23.080 kr.
3. Skattepligtigt: 57.700 − 23.080 = 34.620 kr.
4. Skatten beregnes herefter af de 34.620 kr.

Brug af et anerkendt bureau er næsten altid skattemæssigt fordelagtigt pga. det højere bundfradrag — selv om bureauet tager provision.

Ejendomsværdiskat ved sommerhusudlejning

Sommerhuse er ikke fritaget for ejendomsværdiskat på samme måde som rene erhvervsmæssige udlejningsejendomme.

For et sommerhus, du delvist udlejer og delvist bruger privat, beregnes ejendomsværdiskatten forholdsmæssigt. Perioder med erhvervsmæssig udlejning reducerer ejendomsværdiskatteberegningen — men eliminerer den ikke.

Et sommerhus der udelukkende udlejes erhvervsmæssigt (og aldrig bruges privat af ejeren) kan i visse tilfælde opnå fuld fritagelse for ejendomsværdiskat. Men beviskravet er strengt.

Belåningsgrænsen er lavere end for helårsboliger

Det er en kritisk forskel: Belåningsgrænsen for sommerhuse er ikke 80 % som for helårsboliger. For sommerhuse til erhvervsmæssig udlejning er den maksimale realkreditbelåning 60 % af markedsværdien — ikke 80 %.

Det øger egenkapitalbehovet markant sammenlignet med en investeringsejendom til helårsudlejning.

Derudover er der historisk set et lovbestemt loft på maksimalt 10 års afdragsfrihed for sommerhuse — i modsætning til private udlejningsboliger, hvor afdragsfrihed kan strækkes længere under visse betingelser.

Finansieringsomkostningerne for et sommerhus er altså strukturelt højere end for en udlejningsejendom.

70-dages reglen: Gælder den for sommerhuse?

70-dages reglen er specifikk for helårsboliger i kommuner med boligregulering (som Københavns Kommune). Den gælder ikke for sommerhuse.

For sommerhuse gælder 70-dagesreglen ikke. Udlejningen skal fortsat ske som lovlig feriehusudlejning og må ikke bruges til at omgå reglerne om helårsbeboelse.

Hvornår er sommerhusinvestering attraktiv?

Sommerhuse i populære ferie-destinationer (Nordsjælland, Skagen, Fanø, Bornholm) kan generere høje sæsonlejer. En velprioriteret uge i højsæsonen kan give en lejeindtægt, der langt overstiger, hvad en tilsvarende månedsleje på en helårsbolig ville give.

Men risikoprofilen er anderledes:

• Sæsonalitet: Udlejningsindtægten er koncentreret i 8–12 uger om sommeret
• Tomgangsrisiko: Resten af året er tomgangen høj
• Vedligeholdelse: Sommerhuse kræver løbende vedligeholdelse, som lejer ikke bidrager til ved korttidsophold
• Lavere belåning: 60 % LTV øger egenkapitalkravet

For investorer der søger stabilt kasseflowtag er helårsudlejning generelt mere forudsigeligt. Sommerhuse er bedst som en diversificering i en allerede etableret portefølje — eller som en kombination af privat brug og delvis udlejning.

For en fuld gennemgang af skatten ved udlejning — herunder sommerhus, korttidsudlejning og helårsboliger — se den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

Sommerhusudlejning kan give et solidt afkast — hvis du forstår reglerne, bruger de rigtige skattemodeller og beregner finansieringen korrekt fra start.

Hvad er den skattemæssige behandling ved delvis privat brug?

Bruger du sommerhuset delvist selv og delvist til udlejning, afhænger opgørelsen af, om du bruger bundfradrag eller regnskabsmæssigt fradrag.

• Ved bundfradrag beskattes lejeindtægten efter bundfradragsreglerne, og faktiske udgifter fratrækkes ikke særskilt.
• Ved regnskabsmæssigt fradrag skal lejeindtægten og de udlejningsrelaterede udgifter opgøres efter reglerne for den del, der vedrører udlejningen.

Udlejningsregler der gælder for alle sommerhuse

Sommerhuse er som udgangspunkt ikke beregnet til helårsbeboelse. Der er yderligere begrænsninger du skal kende:

Planlovens restriktioner: I visse sommerhusområder er kortidsudlejning (Airbnb-lignende) til mange skiftende gæster ikke tilladt af planmæssige årsager. Kommuneplanen for området kan forbyde "turistmæssig udlejning" i sommerhuszonerne.

Udlejning til fast beboelse: Sommerhuset må som udgangspunkt ikke udlejes til fast helårsbeboelse. Særregler og kommunale dispensationer kan have betydning for, hvilken brug der er lovlig.

Ejendomsmæglere vs. professionelle bureauer: Hvad koster det?

De fleste sommerhusudlejere bruger et udlejningsbureau (fx Feriebolig.dk, DanCenter, Novasol). Provisionen varierer typisk fra 20–35 % af lejeindtægten.

Det er en høj provision — men til gengæld håndterer bureauet:

• Markedsføring og booking
• Indberetning til Skattestyrelsen (som aktiverer det høje bundfradrag)
• Nøgleleverance, rengøring og gæstehåndtering
• Forsikring ved skader fra lejere

Det skattemæssige bundfradrag beregnes af den samlede bruttolejeindtægt, før bureauets provision trækkes fra.

Køb af sommerhus som investering: Realistisk kalkulation

Lad os sætte tallene for et typisk sommerhus i Syddjurs (ca. 1.800.000 kr. i handelspris):

I dette eksempel dækker lejeindtægten kun delvist de faste udgifter. Ejendommen giver negativt kasseflowtag — men den private brug og den potentielle kapitalvækst kan gøre det rentabelt på lang sigt.

Et sommerhus er sjældent en stærk ren investeringsejendom. Det er typisk en kombination af livsstilsakti og delvis investering.

For en komplet gennemgang af udlejningsstrategier, skatten og finansiering af sommerhuse og helårsejendomme — hent den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

Se flere guider til Denmark →