Airbnb Regler i København: 70-Dages Reglen og Boligpatruljen 2026

Airbnb kan generere et afkast langt over markedslejen for en Københavnerlejlighed. Men reglerne for korttidsudlejning er skærpet markant — og fra 2026 er håndhævelsen en anden end den har været.

Her er, hvad du faktisk må, og hvad der sker, hvis du bryder reglerne.

70-dages reglen: Hvad den siger

For helårsboliger i Københavns Kommune — og de fleste andre større danske kommuner — gælder et lovbestemt loft på 70 dage om året for korttidsudlejning via platforme som Airbnb.

Men loftet er betinget af to krav, som begge skal være opfyldt:

1. Udlejningen sker via en godkendt platform, der automatisk indberetter lejeindtægterne til Skattestyrelsen (Airbnb og lignende platforme gør dette pr. automatik)

2. Boligen er din primære bopæl — du er folkeregistreret på adressen og bor der til daglig

Mangler én af disse betingelser, falder du helt uden for den favorable 70-dages ramme, og der gælder andre og strengere regler — afhængigt af boligtype og lokalplan.

Hvem kan bruge 70-dages reglen?

Reglen er designet til den boligejer, der tjener lidt ekstra ved at udleje sin primære bolig, mens den er ledig — fx under ferie.

Reglen gælder ikke for:

• Rene investeringsejendomme, hvor ejeren ikke bor
• Ejendomme, der er købt udelukkende til Airbnb-formål
• Lejere der fremlejer mere end tilladt under lejekontrakten

En investeringsejendom uden bopælstilmelding kan ikke udlejes via Airbnb inden for 70-dages rammen. Det er bopælspligtens konsekvens: du kan ikke bo i to boliger på én gang.

Boligpatruljen i København fra 2026

Fra 2026 har Københavns Kommune etableret en dedikeret enhed — "Boligpatruljen" — med direkte dataadgang til Airbnbs systemer. Det betyder, at overtrædelser af 70-dages reglen identificeres automatisk via platformdata, ikke kun via anmeldelser.

Konsekvenser ved overskridelse:

• Administrative bøder (størrelsen kan være substantiel)
• Tvangsnedlukning af korttidsudlejningen
• Mulig tilbagebetalingspligt for lejeindtægt

Overtrædelsen behøver ikke at være bevidst. Udlejere der tæller dage forkert eller glemmer at annullere reservationer, risikerer sanktioner.

Hvad tjener du inden for 70-dage?

I den bedste ende af markedet (fx en toværelses lejlighed på Vesterbro) kan en natpris ligge på 900–1.400 kr. Over 70 dage er det teoretisk 63.000–98.000 kr. brutto.

Men trækker du skat fra (se nedenfor), og lægger du til, at lejligheden ikke er udlejet alle 70 dage i praksis, er det realistiske nettotal væsentlig lavere.

Skatten af Airbnb-lejeindtægt

For primær bolig via godkendt platform (bureauudlejning):

• Skattefrit bundfradrag: 32.300 kr. (2024)
• Af det overskydende beløb er yderligere 40 % skattefri
• Kun 60 % af det der overstiger bundfradraget beskattes

Eksempel: 84.000 kr. i årslejeindtægt.

1. 84.000 − 32.300 = 51.700 kr. over bundfradraget
2. 40 % skattefri: 51.700 × 40 % = 20.680 kr.
3. Skattepligtigt beløb: 51.700 − 20.680 = 31.020 kr.

Skatten beregnes herefter af de 31.020 kr. som kapitalindkomst.

Vigtigt: Bundfradraget for privat udlejning uden indberettende platform er langt lavere — 12.700 kr. i 2024 og 13.100 kr. i 2025.

Airbnb som investeringsstrategi: Den reelle risiko

Mange investorer overvejer Airbnb som alternativ til langtidsudlejning for at undgå lejelovens begrænsninger og opnå højere afkast. Problemet er, at modellen kræver, at du selv bor på ejendommen.

En ejendom du ejer men ikke bor i, kan ikke udlejes korttidsmæssigt under 70-dages reglen. Og en ejendom der kun er erhvervet til Airbnb-drift uden bopæl er oftest i strid med bopælspligten.

Langtidsudlejning giver til gengæld:

• Stabil, forudsigelig lejeindtægt
• Ingen 70-dages begrænsning
• Bedre finansieringsvilkår (realkreditlån op til 80 % LTV)

For investorer er langtidsudlejning næsten altid den mere holdbare model. Airbnb er en strategi for ejere der bebor ejendommen — ikke for rene investorer.

Hvad du bør tjekke

Hvis du overvejer korttidsudlejning:

1. Er du folkeregistreret på adressen?
2. Er lejligheden din primære bopæl reelt — ikke kun formelt?
3. Tæller du dage korrekt (bookede nætter, ikke bookingsperioder)?
4. Har du styr på skatteindberetning — eller bruger du en platform der gør det automatisk?

For en komplet gennemgang af skatten ved udlejning — herunder Airbnb, korttidsudlejning og langtidsudlejning — se den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

70-dages reglen er ikke kompliceret. Men Boligpatruljens automatiserede håndhævelse fra 2026 betyder, at det ikke længere er muligt at "prøve lykken" og håbe på at ingen opdager det.

Airbnb i andre kommuner end København

70-dages reglen er lovbestemt og gælder på nationalt plan for helårsboliger — ikke kun i København. Men håndhævelsen varierer. Københavns Kommune har fra 2026 den stærkeste håndhævelsesstruktur via Boligpatruljen.

I øvrige kommuner gælder de samme juridiske rammer, men det kommunale tilsyn er typisk mere begrænset. Det reducerer ikke risikoen ved overtrædelse — det reducerer blot sandsynligheden for at blive opdaget på kort sigt.

Med Airbnbs automatiske indberetning til Skattestyrelsen er alle lejeindtægter synlige for myndighederne fra 2021. Skattestyrelsen og kommunerne kan sammenligne indberettede lejedage med de lokale 70-dages grænser.

Moms ved Airbnb-udlejning: Hvornår er du momspligtig?

For privat udlejning af din primære bolig under 70 dage er du typisk ikke momspligtig. Men driver du korttidsudlejning i et omfang og en form, der ligner erhvervsmæssig ferieudlejning, kan Skattestyrelsen vurdere aktiviteten som momspligtig.

Som tommelfingerregel er du ikke momspligtig, hvis:

• Udlejningen er lejlighedsvis og sker fra din primære bopæl
• Du ikke har indrettet et dedikeret udlejningsobjekt
• Omsætningen er under momsregistreringsgrænsen

Driver du derimod systematisk korttidsudlejning fra en investeringsejendom, og omsætningen overstiger 50.000 kr. om året, er momspligt et reelt spørgsmål du bør afklare med en revisor.

Alternativet: Hvad giver langtidsudlejning sammenlignet?

For at sætte Airbnb-modellen i perspektiv: En toværelses lejlighed på Vesterbro til markedsleje (fri lejefastsættelse, opført efter 1991) kan typisk lejes ud for 10.000–14.000 kr. pr. måned under en langtidslejekontakt.

Over et år er det 120.000–168.000 kr. brutto — og hele beløbet er forudsigeligt og konstant. Der er ingen sæsonudsving, ingen gæstehåndtering, ingen rengøring mellem ophold.

Med Airbnb kan du teoretisk set nå op mod 65.000–98.000 kr. i 70 dage — forudsat fuld belægning til toppriser. Det er lavere end langtidsudlejningens årsindtægt, og det kræver langt mere operationelt arbejde.

Langtidsudlejning er den finansielt og administrativt overlegne model for de fleste investorer. Airbnb er primært attraktivt for ejere der selv bebor ejendommen og ønsker at tjene ekstra under ferier og rejser.

For en komplet gennemgang af udlejningsstrategier, skattebehandling og hvad der er lovligt — hent den komplette guide til ejendomsinvestering i Danmark.

See more Denmark guides →