Krátkodobý pronájem a Airbnb v Česku 2026: Daně, eTurista a nová pravidla

Spustili jste byt na Airbnb nebo Booking.com a myslíte, že váš příjem sdělíte finančnímu úřadu sami? Od roku 2024 to nestačí — platformy to za vás nahlásí automaticky. A od roku 2026 přibyl státní registrační systém eTurista, jehož ignorování vám může přinést pokutu až 100 000 Kč. Tady jsou všechny povinnosti pohromadě.

Krátkodobý pronájem není pronájem — je to živnost

Toto je nejzásadnější právní fakt, který mnoho hostitelů neví: krátkodobé ubytování přes Airbnb, Booking.com nebo podobné platformy není klasický pronájem ve smyslu § 9 zákona o daních z příjmů. Je to ubytovací služba zdaňovaná jako příjem ze samostatné výdělečné činnosti (§ 7 ZDP).

Rozhodujícím znakem je přechodný ráz pobytu a poskytování doplňkových hotelových služeb — pravidelný úklid, výměna ložního prádla, příjem v ceně za noc nebo týden.

Z toho plynou tři klíčové povinnosti oproti klasickému pronájmu:

1. Živnostenský list na volnou živnost "Ubytovací služby"
2. Odvody na sociální a zdravotní pojištění z příjmů (na rozdíl od klasického pronájmu)
3. Výdajový paušál 60 % (nebo 40 % bez živnostenského listu — ale sociální a zdravotní se platí v obou případech)

DAC7: Airbnb automaticky nahlásí váš příjem finančnímu úřadu

Od roku 2024 platí v celé EU evropská směrnice DAC7. Airbnb, Booking.com, VRBO a všechny další digitální platformy jsou zákonně povinné automaticky reportovat Finanční správě ČR údaje o příjmech všech hostitelů, kteří:

• realizují více než 30 rezervací ročně, nebo
• jejichž příjem přesáhne 2 000 EUR ročně

Finanční správa tato data strojově páruje s podaným daňovým přiznáním. Jakákoliv nesrovnalost spouští daňovou kontrolu. Nenápadné "zapomenutí" příjmů z Airbnb v daňovém přiznání se tak stalo prakticky nemožným bez rizika doměření daně a sankcí.

eTurista: Nový povinný registrační systém od roku 2026

V květnu 2026 byl spuštěn státní systém eTurista — centrální registr ubytovatelů. Každý hostitel a každá ubytovací jednotka musí v systému získat unikátní registrační číslo.

Povinnosti:

• Registrace v systému eTurista — bez registrace nelze inzerovat na platformách (Airbnb, Booking atd.)
• Registrační číslo musí být viditelně u každého inzerátu — platformy jsou povinné nabídky bez čísla odmítnout
• Hlášení příjezdu cizince do 24 hodin od check-inu (dřívější norma umožňovala 3 pracovní dny)
• Místní poplatek z pobytu — v Praze 50 Kč/osoba/noc — je plně digitalizovaný a automaticky kontrolovaný

Sankce za neregistraci nebo neohlášení: pro hostitele až 100 000 Kč, pro platformy až 10 000 000 Kč.

Limity krátkodobých pronájmů v Praze

Magistrát hlavního města Prahy inicioval přípravu vyhlášky omezující komerční pronajímání bytů turistům na 60 až 90 dní v kalendářním roce. Podobné nástroje připravují Český Krumlov a Karlovy Vary. Tato regulace mění základní ekonomiku krátkodobých pronájmů v nejvíce přetížených lokalitách.

Stavební úřady navíc začaly vymáhat pravidlo, že celoroční provoz hotelového modelu v bytě vyžaduje rekolaudaci z bytové jednotky na ubytovací zařízení. V historické zástavbě to z požárních a hygienických důvodů prakticky nelze splnit. Sankce za užívání v rozporu s kolaudací: až 500 000 Kč.

DPH a krátkodobý pronájem: Povinnost identifikované osoby

I když nejste plátce DPH, provozování Airbnb vás jako neplátce dostane do kategorie tzv. Identifikované osoby. Airbnb a Booking.com si za zprostředkování strhávají provizi a tato provize je z pohledu DPH službou poskytnutou ze zahraničí.

Jako příjemce zahraniční služby musíte:

• Do 15 dní od první platby provize platformě se zaregistrovat jako identifikovaná osoba na finančním úřadu
• Z každé stržené provize vypočítat a odvést 21% DPH českému státu čtvrtletně

Tato povinnost existuje bez ohledu na výši vašich příjmů a bez ohledu na to, zda jste plátce DPH.

Krátkodobý pronájem vs. dlouhodobý: Co dává větší smysl v roce 2026

Krátkodobé pronájmy historicky generovaly v Praze 1 a 2 výnosy o 30–50 % vyšší než dlouhodobé nájmy. V roce 2026 tuto výhodu výrazně erodují:

• Regulatorní omezení (eTurista, limit dní, riziko rekolaudace)
• Vyšší daňová zátěž (živnost, sociální a zdravotní pojištění)
• DAC7 likvidující šedou zónu
• Vyšší fyzické opotřebení nemovitosti
• Výrazně vyšší administrativní a provozní náklady

V rezidenčních částech Prahy, Brna a Plzně přitom dlouhodobý pronájem nyní dosahuje historicky rekordních absolutních nájemných s prakticky nulovou neobsazeností. Výhoda krátkodobého pronájmu se v roce 2026 scvrkla převážně na specifické lokality v historickém centru Prahy.

Chcete kompletní srovnání daňové zátěže krátkodobého a dlouhodobého pronájmu s konkrétními čísly a přehled všech registračních povinností pro rok 2026? Najdete vše v Průvodci investicí do nemovitostí v Česku.

See more Czech Republic guides →