DAC7 a eTurista: Jak správně postupovat s daňovým přiznáním pro Airbnb v Česku

Česká republika má od roku 2024 plně implementovanou evropskou směrnici DAC7. To znamená jedinou jistotu: Airbnb, Booking.com a každá jiná platforma automaticky odesílá Finanční správě ČR přesné údaje o vašich příjmech — každý haléř, každou rezervaci. Finanční úřad tato data strojově páruje s vaším daňovým přiznáním. Jakákoliv nesrovnalost vede k daňové kontrole, doměření daně a pokutám.

Nejlepší přístup pro českého Airbnb hostitele v roce 2026 je proaktivní soulad s regulací: správná registrace, správná klasifikace příjmů a správné daňové přiznání. Ignorování DAC7 nebo eTurista není rizikovou strategií — je to jistá cesta k pokutám od 10 000 do 100 000 Kč a k doměření daně se sankcí.

Co DAC7 konkrétně znamená pro českého hostitele

DAC7 (Směrnice Rady EU 2021/514) ukládá digitálním platformám povinnost shromažďovat a automaticky reportovat údaje o příjmech prodejců a pronajímatelů. V ČR platí od roku 2024.

Platformy hlásí Finanční správě ČR:

• Vaše identifikační údaje (jméno, adresa, rodné číslo, DIČ nebo TIN)
• Celkový příjem za každé čtvrtletí a rok
• Počet transakcí/rezervací
• Adresu pronajímané nemovitosti

Kdo je reportován: Platformy hlásí každého hostitele bez ohledu na výši příjmů. Původní pravidlo DAC7 obsahovalo výjimku pro méně než 30 transakcí a příjem pod 2 000 EUR — ale implementace v ČR je přísnější a platformy hlásí prakticky všechny aktivní hostitele.

Co to znamená v praxi: Pokud jste za rok 2024 nebo 2025 nepřiznali příjmy z Airbnb a nerozkryli je ve správné kategorii daňového přiznání, finanční úřad to již ví nebo se to dozví při nejbližší automatické výměně dat. Náprava (dodatečné daňové přiznání) je vždy méně bolestivá než doměření na základě kontroly.

Klasifikace příjmů z krátkodobého pronájmu: kritické rozhodnutí

Zákon rozlišuje dvě naprosto odlišné kategorie:

Dlouhodobý pronájem (§ 9 ZDP) Nájem bytu nebo domu k bydlení, typicky na měsíce nebo rok. Bez DPH, bez sociálního a zdravotního pojištění. Příjmy se daní 15 %, paušál 30 % nebo skutečné výdaje.

Krátkodobý pronájem / ubytovací služba (§ 7 ZDP) Přechodné ubytování (dny, týdny), typicky přes Airbnb nebo Booking.com. Zákon ho klasifikuje jako ubytovací službu — živnostenské podnikání, ne nájem. Důsledky jsou zásadní:

• Povinnost živnostenského oprávnění (volná živnost „Ubytovací služby")
• Příjmy podléhají sociálnímu a zdravotnímu pojištění
• Paušál je 60 % (ne 30 % jako u nájmu)
• Při příjmu nad 2 000 000 Kč za rok vzniká povinnost registrace k DPH
• Povinnost stát se „identifikovanou osobou" a odvádět 21 % DPH z provizí platformy (bez ohledu na obrat)

Praktický rozlišující znak: Pokud poskytujete ubytování na méně než 30 dní s přechodným charakterem (hosté platí za noc), jde o ubytovací službu. Pokud pronajímáte byt nájemci na měsíce a noci jsou jen způsob fakturace, je to nájem.

Registrace eTurista: co, jak a do kdy

Systém eTurista byl spuštěn v květnu 2026. Každý poskytovatel krátkodobého ubytování — fyzická osoba, OSVČ nebo s.r.o. — musí v systému registrovat sebe i každou ubytovací jednotku.

Co dostanete registrací: Unikátní registrační číslo pro každou nemovitost. Toto číslo musí být povinně uvedeno u každého inzerátu na platformě. Platformy mají zákaz publikovat nabídky bez registračního čísla.

Sankce za neregistraci:

• Hostitel: pokuta až 100 000 Kč
• Platforma za zveřejnění neregistrované nabídky: pokuta až 10 000 000 Kč

Hlášení příjezdů: Každý příjezd cizince musí být nahlášen do 24 hodin od check-inu (dříve bylo 3 pracovní dny). Systém eTurista toto hlášení digitalizuje — papírové knihy hostů jsou minulostí.

Místní poplatky: Správa místního poplatku z pobytu (Praha: 50 Kč/osoba/noc) je v eTurista systému plně digitalizována. Nezaplacené poplatky mohou být navýšeny na trojnásobek.

Srovnání: krátkodobý vs. dlouhodobý pronájem po regulaci 2026

Pro koho se Airbnb v Česku v roce 2026 stále může finančně vyplatit

Krátkodobý pronájem není automaticky špatná volba — ale je to radikálně jiný byznys než před rokem 2020. Dává smysl, pokud:

• Máte nemovitost v exponované turistické lokalitě (Praha 1, Praha 2, Český Krumlov, Karlovy Vary) s potenciálem výnosu 50 % nad standardním nájmem — i po odečtení vyšší daňové zátěže a administrativy
• Jste ochotni akceptovat obchodní model (živnostenský list, podvojná evidence, pojistné) a nefungovat v šedé zóně
• Máte nemovitost v lokalitě, kde Praha zavádí limit 60–90 dní krátkodobého pronájmu za rok — a tento model vyhovuje vaší strategii
• Máte administrativní kapacitu nebo správcovskou firmu pro hlášení eTurista, správu místních poplatků a daňové přiznání v správné kategorii

Pro koho Airbnb v Česku nedává smysl

Krátkodobý pronájem nedává smysl jako investiční strategie, pokud:

• Vaše nemovitost není v exponované turistické oblasti — mimo centrum Prahy nebo bez specifické turistické atraktivity hrubý výnos z krátkodobého pronájmu nevyrovná daňovou a administrativní zátěž
• Plánujete pasivní příjem s minimální správou — Airbnb je aktivní podnikání (přijímání hostů, úklid, komunikace, vedení evidence)
• Nemáte živnostenský list a nechcete odvádět sociální a zdravotní pojištění — provoz bez živnostenského listu je nelegální a DAC7 data ztíží utajení
• Stavební úřad ve vaší lokalitě prosazuje rekolaudaci bytů na ubytovací zařízení — v Praze 1 jsou pokuty za provoz bez rekolaudace až 500 000 Kč

Krok za krokem: jak uvést Airbnb do legálního souladu v 2026

1. Živnostenský list: Zaregistrujte živnost „Ubytovací služby" na živnostenském úřadě (online nebo osobně, poplatek 1 000 Kč).
2. eTurista registrace: Na portálu eturista.cz zaregistrujte se jako ubytovatel a každou ubytovací jednotku. Získáte registrační číslo.
3. Aktualizujte inzeráty: Přidejte registrační číslo do všech aktivních inzerátů na Airbnb, Booking.com a dalších platformách.
4. Identifikovaná osoba: Zaregistrujte se na finančním úřadě jako identifikovaná osoba (povinné pro příjemce přeshraničních služeb od zahraničních platforem). Z provize platformy pak odvádíte 21 % DPH.
5. Nastavte evidenci příjezdů: Systém eTurista umožňuje evidenci hostů online. Každý cizinec musí být nahlášen do 24 hodin od check-inu.
6. Daňové přiznání v kategorii § 7: Příjmy z Airbnb patří do příjmů ze samostatné výdělečné činnosti, ne do příjmů z nájmu. Paušál 60 % nebo skutečné výdaje.
7. Místní poplatek z pobytu: Ověřte výši místního poplatku ve vaší obci a zajistěte, aby byl správně vyúčtován hostům a odveden obci.

Časté dotazy

Musím mít živnostenský list, i když pronajímám jen jeden byt přes Airbnb?

Ano, pokud poskytujete krátkodobé ubytování (přechodný charakter, platba za noc), jde o ubytovací službu — živnostenské podnikání bez ohledu na počet jednotek. Výjimka neexistuje.

Co se stane, když jsem nepřiznal příjmy z Airbnb za rok 2024?

Podejte dodatečné daňové přiznání co nejdříve. Správce daně může vyměřit penále za pozdní přiznání (20 % doměřené daně), ale je to méně bolestivé než doměření na základě kontroly iniciované automatickým párováním DAC7 dat. Při dobrovolné opravě před zahájením kontroly je postup správce daně zpravidla mírnější.

Může SVJ zakázat Airbnb ve stanovách?

Ne. Přelomové usnesení Nejvyššího soudu ČR (sp. zn. 26 Cdo 854/2022) potvrdilo, že vlastnické právo je nedotknutelné a SVJ nemá pravomoc zakázat vlastníkovi krátkodobé pronájmy ve stanovách. Takové ujednání je absolutně neplatné.

Je limit 60–90 dní Airbnb v Praze platný zákon?

Praha iniciovala přípravu vyhlášky s tímto limitem. K červnu 2026 probíhá legislativní proces. Sledujte aktuální stav na webu Magistrátu hlavního města Prahy. Pokud vyhláška nabyde účinnosti, porušení bude sankcionováno.

Jak se liší Airbnb pronájem od klasického nájmu pro daňové účely?

Klíčový rozdíl: Airbnb je ubytovací služba (§ 7 ZDP), klasický nájem je příjem z pronájmu (§ 9 ZDP). § 9 nepodléhá sociálnímu a zdravotnímu pojištění, má paušál 30 % (max. 600 000 Kč) a DPH osvobození. § 7 podléhá pojistnému, má paušál 60 % a vyžaduje živnostenský list. Při kombinaci obou zdrojů příjmů je důležité je správně rozlišit a přiznat v oddělených řádcích přiznání.

Kompletní přehled rozdílů mezi krátkodobým a dlouhodobým pronájmem — včetně výpočtu, kdy se Airbnb v konkrétní lokalitě stále vyplatí — je součástí Průvodce Investicí do Nemovitostí v Česku na firsthomestartguide.com/cz/investice-nemovitosti. Průvodce zahrnuje kapitolu věnovanou celé regulaci krátkodobých pronájmů v roce 2026: DAC7, eTurista, daňové pasti a matematiku porovnání s dlouhodobým nájmem.

See more Czech Republic guides →