Daň z nemovitosti: Přiznání, výpočet a lhůty pro nového vlastníka
Po koupi bytu vás čeká povinnost, na kterou většina nových vlastníků zapomene nebo ji zjistí pozdě: podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí. Lhůta je pevná — 31. leden roku následujícího po koupi. Kdo ji zmeškás, dostane pokutu od finančního úřadu.
Kdy musíte podat přiznání
Přiznání k dani z nemovitých věcí musí podat každý nový vlastník, u jehož nemovitosti byl ke 1. lednu daného roku zapsán vlastník v katastru nemovitostí.
Konkrétní příklady:
- Koupili jste byt v dubnu 2025 → k 1. 1. 2026 jste vlastníkem → přiznání podáváte do 31. ledna 2026
- Koupili jste byt v prosinci 2025 → k 1. 1. 2026 jste vlastníkem → přiznání podáváte do 31. ledna 2026
- Koupili jste byt v únoru 2026 → k 1. 1. 2026 jste ještě nebyli vlastníkem → přiznání podáváte až do 31. ledna 2027
Přiznání se podává jen jednou — při prvním nabytí nemovitosti. V dalších letech finanční úřad automaticky zašle platební výměr. Přiznání znovu podáváte pouze tehdy, pokud nemovitost přistavíte nebo provedete jiné změny ovlivňující základ daně.
Přiznání podáváte na místně příslušném finančním úřadě (dle polohy nemovitosti), a to na formuláři dostupném na portálu MOJE daně (mojedane.cz) nebo v papírové podobě.
Jak se daň z nemovitosti počítá
Základ daně tvoří upravená podlahová plocha bytové jednotky. Základní sazba pro byty je plošně v celé ČR 3,50 Kč za m².
K základní sazbě se přičítají dva koeficienty:
Koeficient velikosti obce:
| Obec | Koeficient |
|---|---|
| vesnice (do 1 000 obyvatel) | 1,0 |
| město 1 000–6 000 obyvatel | 1,4 |
| město 6 000–10 000 obyvatel | 1,6 |
| město 10 000–25 000 obyvatel | 2,0 |
| město 25 000–50 000 obyvatel | 2,5 |
| Brno, Ostrava, Plzeň | 3,5 |
| Praha | 4,5 |
Místní koeficient: Každá obec si může svobodně stanovit místní koeficient v rozmezí 0,5 až 5,0. Zjistíte ho na webu příslušného finančního úřadu nebo obecního úřadu.
Orientační výpočet: Daň = upravená plocha × 3,50 Kč × koeficient obce × místní koeficient
Příklad pro byt 60 m² v Praze (upravená plocha přibližně 73 m²): 73 × 3,50 × 4,5 = přibližně 1 150 Kč ročně
Příklad pro byt 60 m² v Plzni (koeficient 3,5, místní koeficient 1): 73 × 3,50 × 3,5 = přibližně 895 Kč ročně
Česká daň z nemovitostí je v celoevropském srovnání extrémně nízká. Pro srovnání: roční daňová zátěž 1 000–1 500 Kč za pražský byt je zlomek nákladů spojených s provozem nemovitosti.
Kdy a jak daň zaplatit
Splatnost daně připadá na 31. května každého roku. Pokud výše daně nepřesáhne 5 000 Kč, zaplatíte celou částku najednou.
Pokud daň přesáhne 5 000 Kč (což je u standardních bytů vzácné), zákon umožňuje rozložení na dvě splátky:
- První splátka do konce května
- Druhá splátka do konce listopadu
Platbu lze provést bankovním převodem (variabilní symbol je číslo z platebního výměru), poštovní poukázkou nebo v hotovosti na finančním úřadě.
Free Download
Get the Czech Republic — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Zrušení daně z nabytí nemovitostí — co se změnilo
Starší articles na internetu stále uvádějí povinnost platit „daň z převodu nemovitostí" nebo „daň z nabytí nemovitých věcí". Tato daň (dříve 4 % z kupní ceny) byla zákonem č. 386/2020 Sb. zcela zrušena. Platí to pro všechny transakce — neexistují výjimky.
Při koupi bytu tak dnes neplatíte žádnou transakční daň. Zbývají pouze:
- Správní poplatek za návrh na vklad do katastru: 2 000 Kč (za kupní smlouvu) + 2 000 Kč (za zástavní smlouvu k hypotéce)
- DPH u novostaveb: 12 % pro byty do 120 m² (tzv. sociální bydlení), 21 % pro větší nebo luxusní jednotky — ale DPH je vždy zakalkulováno v ceně developera
Daň z příjmů při prodeji nemovitosti
Pokud nemovitost v budoucnu prodáte se ziskem, výnos podléhá 15% dani z příjmů fyzických osob. Zákon ale stanoví velkorysé výjimky:
Časový test 10 let — pokud nemovitost prodáte až po 10 letech od nabytí, zisk je od daně osvobozen. (Pro nemovitosti koupené před 1. 1. 2021 platil kratší test 5 let.)
Bydliště po dobu 2 let — pokud jste v nemovitosti skutečně bydleli nejméně 2 roky bezprostředně před prodejem, zisk je od daně osvobozen bez ohledu na délku vlastnictví. Nemusí se jednat o trvalý pobyt — počítá se reálné bydliště.
Záchranná klauzule — pokud nesplníte ani jeden test, ale zisk z prodeje reinvestujete do jiné nemovitosti k vlastnímu bydlení do jednoho roku, daň se neplatí. Tuto skutečnost je nutné oznámit finančnímu úřadu.
U družstevního podílu je časový test příznivější: 5 let od nabytí podílu, bez ohledu na bydliště.
Podrobný přehled všech daňových povinností spojených s koupí a vlastnictvím nemovitosti v ČR najdete v Průvodci Koupí Prvního Bydlení v Česku.
Get Your Free Czech Republic — Quick-Start Checklist
Download the Czech Republic — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.