Daň z nemovitých věcí 2026: Jak se počítá a co je místní koeficient

Daň z nemovitých věcí je pro investora do nemovitostí daňově uznatelný výdaj — ale její výše se může výrazně lišit podle toho, kde nemovitost leží. Praha má díky místnímu koeficientu daňovou zátěž mnohonásobně vyšší než malá obec. Přesto jde stále o relativně malou položku v celkovém cash-flow modelu, která ale vyžaduje přesné pochopení.

Kdy se podává daňové přiznání k dani z nemovitých věcí

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává každoročně — podává se pouze jednou, a to do konce ledna roku, který následuje po roce, v němž jste nabyli vlastnické právo k nemovitosti. Za rok 2025 byl termín 2. února 2026 (standardní termín 31. ledna připadl na víkend).

Pokud jste přiznání podali v minulosti, finanční úřad daň v dalších letech vyměřuje automaticky a vy dostanete složenku nebo výzvu k platbě. Přiznání je třeba podávat znovu pouze tehdy, pokud se změní parametry ovlivňující výši daně (změna plochy, změna koeficientu apod.).

Termíny placení daně z nemovitých věcí

Daň se platí zpravidla do 1. června (v roce 2026 to vychází na 1. června 2026). Pokud přesáhne výše daně 5 000 Kč, lze ji rozdělit do dvou stejných splátek — první do 1. června, druhá do 30. listopadu.

Jak se daň z nemovitých věcí počítá

Výpočet daně pro bytové jednotky funguje jako součin několika faktorů:

Základ daně: evidovaná výměra bytu v m² vynásobená koeficientem 1,22 (zohledňuje podíl na společných prostorách).

Základní sazba: pro byty 3,50 Kč/m².

Základní koeficient podle velikosti obce:

• Obce do 1 000 obyvatel: 1,0
• Obce 1 000–6 000 obyvatel: 1,4
• Obce 6 000–10 000 obyvatel: 1,6
• Obce 10 000–25 000 obyvatel: 2,0
• Obce 25 000–50 000 obyvatel: 2,5
• Obce 50 000–100 000 obyvatel: 3,5
• Praha: 4,5

Místní koeficient: Každá obec si jej může autonomně stanovit vyhláškou v rozmezí 0,5 až 5,0. Platí pro celé území obce.

Vzorec: Základ daně × základní sazba × základní koeficient × místní koeficient

Modelový výpočet pro byt v Praze

Pro byt o výměře 50 m² v Praze s místním koeficientem 2,0 (běžný koeficient aplikovaný pražskými zastupitelstvem):

(50 × 1,22) × 3,50 × 4,5 × 2,0 = 61 × 3,50 × 9 = 1 921 Kč ročně

To je méně než jedno měsíční nájemné. V absolutních číslech jde o zanedbatelnou položku ve srovnání s jinými náklady — ale jako daňově uznatelný výdaj v rámci § 9 ZDP ji lze uplatnit v daňovém přiznání z pronájmu.

Modelový výpočet pro byt v menším městě

Pro srovnání, byt o výměře 60 m² ve městě s 15 000 obyvateli (základní koeficient 2,0) a místním koeficientem 1,5:

(60 × 1,22) × 3,50 × 2,0 × 1,5 = 73,2 × 3,50 × 3,0 = 768 Kč ročně

Výrazně nižší daňová zátěž, přestože větší nemovitost.

Místní koeficient: Jak zjistit aktuální hodnotu

Každá obec si místní koeficient nastavuje svou vyhláškou a může ho každoročně měnit. Aktuální hodnotu zjistíte:

• V Daňové informační schránce (DIS+) na portálu Moje daně — finanční úřad tam zobrazí váš výměr včetně použitých koeficientů
• Na webu příslušného obecního úřadu nebo magistrátu
• Telefonicky na místně příslušném finančním úřadu

Praha v posledních letech udržovala místní koeficient na úrovni 2,0 pro většinu nemovitostí. Některé obce se pohybují výše — například turisticky vytížené destinace mohou sáhnout až k hodnotě 5,0.

Daň z nemovitých věcí jako daňový výdaj pronajímatele

Pro investora, který pronajímá byt v režimu § 9 ZDP a uplatňuje skutečné výdaje, je zaplacená daň z nemovitých věcí daňově uznatelným nákladem. Snižuje základ daně z příjmů stejně jako opravy, pojistné nebo poplatky správci.

Tato částka není nijak velká — pro pražský byt jde typicky o 1 500–3 000 Kč ročně — ale při vedení daňové evidence ji nezapomeňte zaevidovat a uplatnit.

Chcete kompletní přehled daňových povinností pronajímatele a formulář pro uplatnění daně z nemovitých věcí jako výdaje? Najdete vše v Průvodci investicí do nemovitostí v Česku.

See more Czech Republic guides →