Daň z nabytí nemovitosti zrušena: co to pro vás znamená v roce 2026

Zákon č. 386/2020 Sb. zrušil s účinností od října 2020 daň z nabytí nemovitých věcí. Tato transakční daň dříve činila 4 % z kupní ceny. U bytu za 5 milionů Kč šlo o 200 000 Kč navíc. Dnes tato povinnost neexistuje.

Přesto se na internetu stále pohybují starší články, kalkulačky a rady, které tuto daň do nákladů zahrnují. Pokud narazíte na zdroj, který říká, že zaplatíte „daň z převodu" nebo „daň z nabytí" — je buď zastaralý, nebo si plete český systém s jiným státem.

Co se koupí nemovitosti z daňového hlediska fakticky mění

Zrušení transakční daně je dobrá zpráva. Ale kupující stále mají tyto daňové povinnosti:

1. Daň z nemovitých věcí — povinnost podat přiznání

Jakmile se stanete vlastníkem nemovitosti, vzniká vám každoroční povinnost platit daň z nemovitých věcí. Na první pohled jde o malou částku — u bytu 60 m² v Plzni jsou to řádově stovky korun, v Praze díky koeficientu 4,5 přibližně 1 150 Kč ročně.

Problém není výše daně, ale procesní povinnost. Jako nový vlastník, jehož vlastnické právo bylo k 1. lednu zapsáno v katastru, musíte poprvé podat daňové přiznání finančnímu úřadu nejpozději do 31. ledna. Pokud jste koupili byt v průběhu roku 2026 a k 1. lednu 2027 je v katastru zapsáno vaše vlastnické právo, podáváte přiznání do 31. ledna 2027. Přiznání se podává online přes portál MOJE daně (Daňový informační systém — DIS+).

Poté, co přiznání jednou správně podáte, v dalších letech ho znovu nepodáváte — finanční úřad vám každoročně pouze pošle výměr k úhradě. Daň je splatná k 31. květnu (pokud nepřesáhne 5 000 Kč).

2. DPH u novostaveb

Koupíte-li nový byt přímo od developera, cena již zahrnuje DPH. U bytů do 120 m², které splní definici „sociálního bydlení" dle zákona o DPH, platí od roku 2024 snížená sazba 12 %; po 1. 7. 2025 je pro tuto sazbu u stavby nutný také zápis v RÚIAN. Byty nad 120 m² nebo ateliéry spadají do základní sazby 21 %.

Jako kupující toto DPH neodvádíte vy — je součástí ceny, kterou zaplatíte developerovi. Zákon je nicméně důvod, proč se ceny novostaveb nad 120 m² pohybují výrazně výše než srovnatelné starší byty.

3. Daň z příjmů při budoucím prodeji

Tato daň se týká situace, kdy byt v budoucnu prodáte se ziskem. Pravidla jsou příznivá pro ty, kdo byt skutečně bydlí:

• Pokud v nemovitosti prokazatelně bydlíte alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, zisk z prodeje je od daně z příjmů zcela osvobozen — bez ohledu na to, za kolik jste byt koupili.
• Pokud nesplníte test bydliště, platí obecný 10letý časový test (pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021). Po 10 letech vlastnictví je prodej osvobozen automaticky.
• U družstevního podílu platí výhodnější lhůta — pouhých 5 let vlastnictví postačí k osvobození.

Pokud ani tyto podmínky nesplníte a prodáte se ziskem dříve, zdaní se rozdíl mezi kupní a prodejní cenou sazbou 15 % (daň z příjmů fyzických osob). Zákon však umožňuje zisk reinvestovat do jiné vlastní bytové potřeby a daňová povinnost pak odpadá.

Přehled daňových nákladů při koupi bytu v roce 2026

Kde se stále dělají chyby

Nejčastější omyl: kupující čtou staré články a do svého rozpočtu zahrnují 4% daň z nabytí. To je chyba — tato daň neexistuje.

Druhý rozšířený omyl se týká odpočtu úroků z hypotéky od základu daně z příjmů. Zákon tento odpočet umožňuje, ale pouze pro úroky z komerční hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření. Úroky ze státních půjček SFPI (Státní fond podpory investic) tento odpočet neposkytují, i když různé online zdroje opak tvrdí.

Průvodce celým daňovým rámcem koupě prvního bytu v Česku, včetně návodu k podání prvního daňového přiznání z obýváku, najdete v Průvodci Koupí Prvního Bydlení v Česku.

Zobrazit další průvodce: Czech Republic →