Daň z nabytí nemovitosti zrušena: co to pro vás znamená v roce 2026

Zákon č. 386/2020 Sb. zrušil s účinností od října 2020 daň z nabytí nemovitých věcí. Tato transakční daň dříve činila 4 % z kupní ceny a platil ji kupující — nebo prodávající, pokud se tak dohodli ve smlouvě. U bytu za 5 milionů Kč šlo o 200 000 Kč navíc. Dnes tato povinnost neexistuje.

Přesto se na internetu stále pohybují starší články, kalkulačky a rady, které tuto daň do nákladů zahrnují. Pokud narazíte na zdroj, který říká, že zaplatíte „daň z převodu" nebo „daň z nabytí" — je buď zastaralý, nebo si plete český systém s jiným státem.

Co se koupí nemovitosti z daňového hlediska fakticky mění

Zrušení transakční daně je dobrá zpráva. Ale kupující stále mají tyto daňové povinnosti:

1. Daň z nemovitých věcí — povinnost podat přiznání

Jakmile se stanete vlastníkem nemovitosti, vzniká vám každoroční povinnost platit daň z nemovitých věcí. Na první pohled jde o malou částku — u bytu 60 m² v Plzni jsou to řádově stovky korun, v Praze díky koeficientu 4,5 přibližně 1 150 Kč ročně.

Problém není výše daně, ale procesní povinnost. Jako nový vlastník musíte poprvé podat daňové přiznání finančnímu úřadu nejpozději do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste nemovitost nabyli. Pokud jste koupili byt v průběhu roku 2026, musíte přiznání podat do 31. ledna 2027. Přiznání se podává online přes portál MOJE daně (Daňový informační systém — DIS+).

Poté, co přiznání jednou správně podáte, v dalších letech ho znovu nepodáváte — finanční úřad vám každoročně pouze pošle výměr k úhradě. Daň je splatná k 31. květnu (pokud nepřesáhne 5 000 Kč).

2. DPH u novostaveb

Koupíte-li nový byt přímo od developera, cena již zahrnuje DPH. U bytů do 120 m² (tzv. „sociální bydlení" dle zákona o DPH) platí od roku 2024 snížená sazba 12 %. Byty nad 120 m² nebo ateliéry spadají do základní sazby 21 %.

Jako kupující toto DPH neodvádíte vy — je součástí ceny, kterou zaplatíte developerovi. Zákon je nicméně důvod, proč se ceny novostaveb nad 120 m² pohybují výrazně výše než srovnatelné starší byty.

3. Daň z příjmů při budoucím prodeji

Tato daň se týká situace, kdy byt v budoucnu prodáte se ziskem. Pravidla jsou příznivá pro ty, kdo byt skutečně bydlí:

• Pokud v nemovitosti prokazatelně bydlíte alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, zisk z prodeje je od daně z příjmů zcela osvobozen — bez ohledu na to, za kolik jste byt koupili.
• Pokud nesplníte test bydliště, platí obecný 10letý časový test (pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021). Po 10 letech vlastnictví je prodej osvobozen automaticky.
• U družstevního podílu platí výhodnější lhůta — pouhých 5 let vlastnictví postačí k osvobození.

Pokud ani tyto podmínky nesplníte a prodáte se ziskem dříve, zdaní se rozdíl mezi kupní a prodejní cenou sazbou 15 % (daň z příjmů fyzických osob). Zákon však umožňuje zisk reinvestovat do jiné vlastní bytové potřeby a daňová povinnost pak odpadá.

Přehled daňových nákladů při koupi bytu v roce 2026

Kde se stále dělají chyby

Nejčastější omyl: kupující čtou staré články a do svého rozpočtu zahrnují 4% daň z nabytí. To je chyba — tato daň neexistuje.

Druhý rozšířený omyl se týká odpočtu úroků z hypotéky od základu daně z příjmů. Zákon tento odpočet umožňuje, ale pouze pro úroky z komerční hypotéky nebo úvěru ze stavebního spoření. Úroky ze státních půjček SFPI (Státní fond podpory investic) tento odpočet neposkytují, i když různé online zdroje opak tvrdí.

Průvodce celým daňovým rámcem koupě prvního bytu v Česku, včetně návodu k podání prvního daňového přiznání z obýváku, najdete v Průvodci Koupí Prvního Bydlení v Česku.

See more Czech Republic guides →