Daň z pronájmu 2026: Paušál nebo skutečné výdaje? Kalkulace a příklady

Pronajímat byt a přitom platit státu desítky tisíc korun ročně, ačkoliv to zákon vůbec nevyžaduje — to je chyba, které se dopouští překvapivě velká část pronajímatelů. Ne proto, že by porušovali zákon, ale proto, že zvolili špatný způsob uplatňování výdajů. Daň z pronájmu lze legálně snížit na zlomek — nebo v určitých letech téměř na nulu.

Jak se daní příjmy z pronájmu: Základní pravidla

Příjmy z dlouhodobého pronájmu bytu, domu nebo pozemku fyzické osoby spadají do § 9 zákona o daních z příjmů. To je klíčová informace, protože příjmy z § 9 mají jednu zásadní výhodu: nepodléhají odvodům na sociální ani zdravotní pojištění. Zdaňujete pouze samotnou daň z příjmů — 15 %, případně 23 % pro příjmy přesahující v součtu přibližně 1,67 milionu Kč ročně.

Zdanitelným příjmem je přijaté nájemné. Nejsou v něm zahrnuty úhrady za energie a služby, které pronajímatel jen přeúčtovává nájemci.

Pro snížení základu daně máte na výběr ze dvou metod.

Metoda 1: Paušální výdaje 30 %

Paušál je administrativně nejjednodušší varianta. Odečtete plošně 30 % z hrubého zdanitelného příjmu jako fiktivní výdaj — bez jakýchkoliv faktur nebo účtenek. Zákon ale stanovuje absolútní strop: maximum paušálních výdajů je 600 000 Kč ročně. Jakmile vaše hrubé příjmy z pronájmu přesáhnou 2 000 000 Kč, paušál se přestane zvyšovat a daňová efektivita klesá.

Další nevýhoda: při paušálu nelze uplatnit žádný jiný výdaj — ani úroky z hypotéky, ani odpisy, ani náklady na rekonstrukci. A pokud základ daně z § 9 tvoří více než 50 % vašich celkových příjmů, přicházíte o slevu na manžela/manželku a daňové zvýhodnění na děti.

Paušál se vyplatí hlavně v situaci, kdy:

• Nemovitost nemá hypotéku (není co odečíst na úrocích)
• Jde o starší nemovitost s velmi nízkou nabývací cenou (nízká odpisová základna)
• Celkové reálné výdaje jsou nižší než 30 % příjmů

Metoda 2: Skutečné výdaje a daňové odpisy

Pro drtivou většinu investorů, kteří nemovitost pořídili s hypotékou, jsou skutečné výdaje výrazně výhodnější. Do skutečných výdajů lze zahrnout:

• Úroky z hypotečního úvěru — nikoliv celá splátka, ale pouze úroková část
• Daňové odpisy nemovitosti — viz níže
• Náklady na opravy a údržbu
• Pojistné
• Daň z nemovitých věcí
• Poplatky správcovské agentuře
• Případné náklady na inzerci

Klíčový prvek jsou odpisy: jde o "papírový" náklad, který reálně nesnižuje cash-flow, ale výrazně snižuje základ daně.

Jak fungují daňové odpisy nemovitosti

Bytové domy, rodinné domy a samostatné bytové jednotky patří do 5. odpisové skupiny s dobou odepisování 30 let. Odpisuje se ze vstupní ceny (zpravidla pořizovací cena nemovitosti).

Rovnoměrné odpisy: V prvním roce se odepíše 1,4 % vstupní ceny, v každém dalším roce 3,4 %. Velkou výhodou je flexibilita — zákon definuje odpis jako maximální částku. Lze odepsat méně nebo odpis přerušit — například v roce, kdy máte nízký základ daně a odpis by ho dostal do záporných čísel.

Zrychlené odpisy: Matematicky vyšší odpis v prvních letech investice (koeficienty: 1. rok 30, další roky 31). Nelze libovolně snižovat, ale umožňuje rychleji snížit základ daně na začátku.

Konkrétní příklad: Kolik zaplatíte na dani

Vstupní parametry: Byt zakoupený za 8 000 000 Kč, měsíční nájemné 30 000 Kč (360 000 Kč ročně). Hrubý výnos 4,5 %. Hypotéka s ročními úroky 224 000 Kč.

Výpočet se skutečnými výdaji:

• Příjem: 360 000 Kč
• Úroky z hypotéky: 224 000 Kč
• Rovnoměrný odpis (1. rok): 1,4 % z 8 000 000 = 112 000 Kč
• Celkové výdaje: 336 000 Kč
• Základ daně: 360 000 − 336 000 = 24 000 Kč
• Daň z příjmů (15 %): 3 600 Kč

Investor přijal 360 000 Kč nájemného a zaplatil na dani 3 600 Kč. Efektivní zdanění cash-flow příjmu: 1 %. Tato kombinace úroků a odpisů chrání cash-flow z pronájmu před zdaněním typicky po dobu prvních 10–12 let investice.

Výpočet s paušálem:

• Příjem: 360 000 Kč
• Paušální výdaje (30 %): 108 000 Kč
• Základ daně: 252 000 Kč
• Daň z příjmů (15 %): 37 800 Kč

Rozdíl: 34 200 Kč ročně — jen proto, že investor zvolil špatnou metodu.

Daňové přiznání z pronájmu: Co a kdy podávat

Příjmy z pronájmu musíte uvést v přiznání k dani z příjmů fyzických osob — v příloze č. 2, která je určena pro příjmy z pronájmu (§ 9). Termín podání je standardně 1. dubna (za rok 2026 tedy 1. dubna 2027), při podání přes datovou schránku nebo s daňovým poradcem 1. července.

Pokud jste zaměstnanec, musíte přiznání podat sami — zaměstnavatel za vás přiznání z příjmů z pronájmu nepodá.

Záporný základ daně a ztráta z pronájmu

Pokud po odečtení skutečných výdajů vyjde základ daně záporný (typicky v prvních letech při vysokých úrocích a odpisech), vzniká takzvaná daňová ztráta v rámci § 9. Tuto ztrátu nelze kompenzovat vůči jiným příjmům (mzda, podnikání) — musí se "uschovat" a v dalších letech ji lze odečíst od budoucích příjmů z pronájmu.

Chcete kompletní průvodce daňovým přiznáním z pronájmu, kalkulátor paušálu vs. skutečných výdajů a přehled, jak správně nastavit odpisy nemovitosti? Najdete vše v Průvodci investicí do nemovitostí v Česku.

See more Czech Republic guides →