Vývoj cen nemovitostí 2026: Co čekat od českého realitního trhu

Ceny bytů v Praze v roce 2021 vzrostly meziročně o 22,2 %. V roce 2023 klesly průměrné ceny starých bytů o 5,8 %. V roce 2024 se trh otočil a ceny znovu vzrostly o 10,7 % — v Praze dokonce o 18 %. A pro rok 2026? Data a analytické modely mluví jednoznačně.

Kde jsme a jak jsme se sem dostali

Český realitní trh prošel v posledních deseti letech mimořádně dramatickým vývojem. Klíčové mezníky:

2020–2021: Pandemické úspory a rekordně nízké úroky spustily boom. Průměrná cena bytu přehodila poprvé 50 000 Kč/m² a v roce 2021 ceny stouply o 22 %. V Praze průměrná cena v nových developerských projektech v roce 2025 poprvé překročila 167 000 Kč/m².

2022–2023: ČNB zvýšila základní sazby a trh se ochladil. Prodeje klesly na nejnižší úroveň od roku 2015. Investoři nakupující za hotovost dominovali trhu.

2024: Oživení. Celkové prodeje vzrostly o 34 %, ceny o 10,7 %. V Praze staré byty zdražily o 18 %.

2025: "Velké probuzení". Objem nově sjednaných hypoték dosáhl 321 miliard Kč — nejlepší výsledek od roku 2021 i přes sazby nad 4,5 %. Váhající kupující akceptovali novou cenovou realitu.

Predikce cen nemovitostí pro rok 2026 a 2027

Analytické modely pro roky 2026 a 2027 shodně predikují mírný a stabilní růst cen rezidenčních nemovitostí v rozmezí 5–8 % ročně.

Hlavní faktory podporující pokračující růst:

Strukturální nedostatek nabídky. V Praze a Brně chronicky chybí nová výstavba. Zdlouhavé stavební povolení (v Praze průměrně 7–10 let od záměru po kolaudaci) a rostoucí náklady stavebních prací udržují nabídku hluboko pod poptávkou.

Demografická poptávka. Renesance nájemního bydlení, způsobená tím, že průměrný Čech potřebuje téměř 15 ročních platů na pořízení průměrného bytu (nejvyšší hodnota v celé EU), vytváří stabilní poptávku po investičních bytech.

Omezená konkurence nových bytů. Novostavby v roce 2025 v Praze překračují 167 000 Kč/m² a jsou cenově nedostupné pro velkou část poptávky. To tlačí kupující do segmentu starších bytů a dál zvedá jejich ceny.

Co nové limity ČNB udělají s trhem

Zpřísnění pravidel pro investiční hypotéky (LTV 70 %, DTI 7) od dubna 2026 ochladí poptávku od drobných investorů s omezeným kapitálem. Mezním kupujícím s omezenými úsporami se výrazně ztíží přístup k financování.

To ale neznamená, že ceny budou klesat. Strukturální nedostatek bytů je silnější než regulatorní tlak na poptávkovou stranu. Očekává se spíše mírné zpomalení tempa růstu — nikoliv korekce. Kapitálově silnější investoři, kteří limity snáze splní, si zachovají přístup na trh.

Regionální diferenciace: Ne všechny trhy rostou stejně

Cenový vývoj je silně regionálně diferencovaný:

Praha zůstává motorem trhu. Ceny v rezidenčních pásmech (Praha 5, 8, 9, 10) se pohybují v rozmezí 130 000–156 000 Kč/m². Nová výstavba stojí nad 167 000 Kč/m². Kapitálové zhodnocení je historicky nejsilnější.

Brno zaznamenalo v roce 2026 bezprecedentní nárůst nájmů — u dispozic 3+kk o 19 % meziročně. Kupní ceny rostou souběžně s nájmy a poptávka dalece převyšuje nabídku.

Ostrava zažila rekordní meziroční nárůst prodejních cen o 21,7 %. Absolutní ceny jsou stále nejnižší z krajských měst (okolo 55 000 Kč/m²), ale tempo růstu naznačuje dohnání historického podhodnocení.

Satelity Prahy a Středočeský kraj jsou citlivé na makroekonomické výkyvy. V krizi 2023 klesaly hlouběji než Praha, v oživení rostou pomaleji. Jejich perspektiva závisí na rozvoji dopravní infrastruktury.

Nájemné jako barometr: Kam míří ceny bytů

Nájemné a kupní ceny jsou v přímém kauzálním vztahu. Tam, kde nájemné rychle roste, brzy zareagují i kupní ceny — protože výnosy z pronájmu se stávají atraktivnějšími a přitahují více kapitálu. Toto propojení bylo v roce 2026 nejzřetelnější v Brně a Ostravě, kde nárůsty nájmů předbíhají Prahu.

V Praze vzrostlo nájemné u bytů 1+kk meziročně o 11 % na průměrných 544 Kč/m² měsíčně, u bytů 3+kk o 4 % na 388 Kč/m². V Brně a Ostravě byly nárůsty dramatičtější: Ostrava 3+kk +24 %, Brno 3+kk +19 %. Tyto trendy naznačují, že kupní ceny v moravských metropolích budou v horizontu 2–3 let dohánět pražské zhodnocení.

Výzvy pro kupující v roce 2026

Přestože fundamenty trhu zůstávají silné, rok 2026 přináší nové výzvy. Dostupnost vlastního bydlení dosáhla historicky nejhorší úrovně — průměrný Čech potřebuje téměř 15 ročních platů na pořízení průměrného bytu, což je nejhorší hodnota v celé EU. Tato nedostupnost paradoxně posiluje investiční trh: lidé, kteří si nemohou dovolit koupit vlastní bydlení, zvyšují poptávku po nájemním bydlení.

Pro investory tak rok 2026 nabízí situaci, kde silná poptávka po pronájmech (tlak zdola) a omezená nabídka nových bytů (tlak shora) vytvářejí prostředí příznivé pro dlouhodobé zhodnocení investičního portfolia.

Co to znamená pro investory

Pro investory, kteří plánují vstup na trh v roce 2026, je klíčové pochopit jedno: čas strávený mimo trh při čekání na "korekci" znamená zmeškané kapitálové zhodnocení. Ceny v Praze a Brně mají solidní fundamentální podporu v podobě strukturálního nedostatku bytů a silné poptávky.

Nejriskantnější scénář je čekat rok nebo dva s nadějí, že ceny klesnou — a zatím platit tržní nájemné místo toho, aby vaše investice generovala nájemné pro vás.

Chcete podrobnější analýzu realitního trhu v Česku a konkrétní kalkulace výnosnosti investic pro různé lokality? Kompletní průvodce najdete na Průvodci investicí do nemovitostí v Česku.

See more Czech Republic guides →