Kdy zlevní nemovitosti v Česku? Realistický pohled na vývoj cen v roce 2026

Tuto otázku si klade každý, kdo zvažuje koupi prvního bytu a zároveň sleduje ceny, které vypadají absurdně vysoko. Průměrná cena bytu v Praze se pohybuje kolem 156 000 Kč za m² — na 50m² byt tedy potřebujete přes 7,5 milionu korun. V Brně je to zhruba 95 000 Kč za m², v Plzni 78 000 Kč/m². Logická otázka je: dočkáme se výraznějšího poklesu?

Přímá odpověď: trvalý a výrazný plošný pokles cen v dohledné době není pravděpodobný. Ale situace je komplikovanější, než jednoduché „ano" nebo „ne".

Proč ceny v Česku neklesají navzdory zdražení hypoték

Úrokové sazby hypoték vzrostly z přibližně 2 % v roce 2021 na přes 5 % v roce 2023 a od té doby se stabilizovaly v pásmu 4,5–5 % ročně. Logicky by se čekalo, že dražší úvěry sníží poptávku a ceny půjdou dolů. Stalo se to jen částečně a jen dočasně.

Důvody, proč se trh nepropadl:

Strukturální nedostatek nabídky. Česká republika dlouhodobě staví méně bytů, než je potřeba. Stavební povolení jsou v Česku jedním z nejzdlouhavějších procesů v EU — průměrná délka stavebního řízení v ČR přesahovala před zavedením nového stavebního zákona pět let. Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) s účinností od roku 2024 situaci slibuje zlepšit, ale efekt na nabídku se projeví se zpožděním.

Mezigenerační transfer majetku. Značná část nákupů probíhá s přispěním rodinného kapitálu — přímo darováním nebo ručením nemovitostí rodičů. To umožňuje i kupujícím se středními příjmy vstoupit na trh i při vysokých cenách.

Omezená role investorů. Od dubna 2026 ČNB zpřísnila podmínky pro investiční hypotéky (LTV maximálně 70 % a obnovené DTI limity pro třetí a další nemovitosti). To krotí spekulativní nákupy, ale neřeší základní nerovnováhu nabídky a poptávky.

Co by muselo nastat, aby ceny výrazněji klesly

Výrazný plošný pokles (nad 15–20 %) by vyžadoval kombinaci okolností, které jsou sice možné, ale nikoli pravděpodobné najednou:

• Masivní nárůst nezaměstnanosti, který by donutil vlastníky prodávat pod cenou
• Dramatický vzestup úrokových sazeb nad 7–8 %, který by vylučoval velkou část kupujících z trhu
• Rychlý nárůst nabídky — tisíce nových bytů dokončených najednou

Bez takového šoku trh pravděpodobně zůstane na stávajících cenových hladinách nebo bude dál mírně růst, zejména v lokalitách s nedostatkem nabídky.

Regionální rozdíly jsou klíčové

Praha a Brno jsou svět sám pro sebe. V Praze průměrný čistý příjem domácnosti potřebný na hypotéku u bytu 50 m² dosahuje 75 000 až 85 000 Kč měsíčně. To je výrazně nad průměrem i pro dobře vydělávající Pražany.

V krajských městech a menších aglomeracích je situace jiná. Ostrava, Olomouc nebo Liberec nabízejí byty za třetinu pražské ceny. Příjmová bariéra je nižší a šance na dostupnou hypotéku reálnější. Právě zde se soustřeďuje největší část skutečně realizovaných transakcí prvokupujících.

Trend suburbanizace zesiluje: kupující prchají z center do satelitních obcí v dojezdové vzdálenosti. To podporuje ceny na okrajích metropolitních oblastí, zatímco centra stagnují nebo rostou pomaleji.

Jak přemýšlet o načasování koupě

Čekání na pokles cen je strategie s nejistým výsledkem. Průměrný věk kupujícího nového bytu v Česku dosáhl v roce 2026 hodnoty 45,8 let — ve srovnání s 39 lety v roce 2015. Stárneme u nájemních smluv v očekávání lepšího okamžiku, který nemusí přijít.

Klíčové otázky, které si položte:

Kupujete k vlastnímu bydlení nebo jako investici? Pro vlastní bydlení je načasování trhu méně kritické — nespekulujete, ale řešíte reálnou potřebu. Kdo vlastní byt, neplatí nájem, a po 2 letech bydliště je prodej bez daně z příjmů.

Jak dlouho plánujete v bytě bydlet? Kratší horizont (pod 5 let) koupě ekonomicky nedává smysl v prostředí plochých nebo mírně klesajících cen — transakční náklady jsou příliš vysoké. Pro 10letý a delší horizont je načasování méně důležité.

Jaká je vaše alternativa? Nájemné v Praze dosahuje až 400 Kč/m² za měsíc. U bytu 50 m² to je 20 000 Kč měsíčně, přičemž nájemné stoupá. Hypoteční splátka na stejný byt může být srovnatelná nebo vyšší, ale splácíte vlastní majetek.

Průvodce finančním plánováním koupě prvního bytu v Česku, včetně kalkulačky pro srovnání nájmu versus hypotéky, najdete v Průvodci Koupí Prvního Bydlení v Česku.

Trh nenabídne ideální okamžik, na který se dá s jistotou čekat. Ale správná příprava — znalost procesu, právní dokumentace, výběr správné formy úschovy a hypotečního produktu — je proměnná, kterou máte plně pod kontrolou.

See more Czech Republic guides →