Lex Koller Schweiz: Was Ausländer beim Immobilienkauf wissen müssen – und was sich verschärft
Lex Koller Schweiz: Was Ausländer beim Immobilienkauf wissen müssen – und was sich verschärft
Die Schweiz hat rund 2,2 Millionen ständige ausländische Einwohner – über ein Viertel der Bevölkerung. Viele davon haben den Wunsch nach einem Eigenheim in der Schweiz. Doch wer in der Schweiz Immobilien kaufen darf, hängt nicht vom Wunsch ab, sondern vom ausländerrechtlichen Status. Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – kurz Lex Koller – zieht klare Linien, die auch nach Jahrzehnten im Land gelten.
Der Grundsatz: Lex Koller greift nur bei ausländischem Bezug
Schweizer Staatsbürger sind von den Beschränkungen der Lex Koller vollständig befreit – unabhängig davon, wo auf der Welt sie leben. Ausländische Staatsangehörige mit einer Niederlassungsbewilligung C und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz sind Schweizern beim Immobilienerwerb vollständig gleichgestellt.
Das Gesetz zielt primär auf Personen im Ausland und auf Ausländer mit eingeschränktem Aufenthaltsstatus.
Aufenthaltsstatus B (EU/EFTA): Volle Freiheit für den Hauptwohnsitz
Ausländische Staatsangehörige aus EU- oder EFTA-Mitgliedstaaten mit einer gültigen Aufenthaltsbewilligung B und tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz sind beim Kauf eines selbstbewohnten Haupt- oder Nebenwohnsitzes Schweizer Bürgern rechtlich gleichgestellt. Sie benötigen keine Bewilligung nach Lex Koller.
Das gilt für:
- Eigentumswohnungen als Erstwohnsitz
- Einfamilienhäuser zur Selbstnutzung
- Gewerbeimmobilien zu Anlagezwecken
Aufenthaltsstatus C (Niederlassungsbewilligung): Uneingeschränkter Kauf
Wer eine Niederlassungsbewilligung C besitzt – unabhängig von der Staatsangehörigkeit –, kann jede Art von Immobilie ohne Bewilligung erwerben: Wohnimmobilien, Gewerbe, Bauland, Renditeobjekte. Die Lex Koller gilt nicht.
Die Niederlassungsbewilligung C erhalten EU/EFTA-Staatsangehörige nach fünf Jahren ununterbrochener Aufenthaltsbewilligung B und Drittstaatsangehörige nach zehn Jahren.
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Aufenthaltsstatus B (Drittstaaten): Eingeschränkter Kauf
Bürger aus Nicht-EU/EFTA-Staaten (z. B. Vereinigtes Königreich, USA, China, Indien) mit Wohnsitz in der Schweiz und Bewilligung B können eine Wohneinheit an ihrem tatsächlichen Lebensmittelpunkt ohne Bewilligung kaufen – sofern sie diese ausschliesslich selbst bewohnen.
Das Grundbuchamt verlangt hierfür detaillierte Nachweise über den tatsächlichen Lebensmittelpunkt: Anmeldebestätigung, Steuerpflicht, familiäre Situation.
Was nicht erlaubt ist:
- Vermietung der Immobilie (auch nicht als Einliegerwohnung)
- Kauf eines zweiten Wohnobjekts
- Kauf von Renditeobjekten oder unbebautem Land
Die geplante Verschärfung der Lex Koller
Die aktuell diskutierte Verschärfung betrifft vor allem Drittstaatsangehörige mit B-Ausweis: Die Gesetzesinitiative sieht vor, dass Personen dieser Gruppe, die ihre selbst erworbene Hauptwohnung dauerhaft verlassen (Umzug ins Ausland, in einen anderen Kanton, oder in eine andere Wohnung), die Immobilie zwingend innerhalb von zwei Jahren verkaufen müssen.
Das Ziel: Verhindern, dass selbstbewohnte Eigenheime nach dem Wegzug faktisch zu verdeckten Kapitalanlagen werden. Bei Nichtbeachtung kann die Behörde eine Zwangsverwertung anordnen.
Praktische Bedeutung: Wer als Drittstaatsangehöriger mit B-Ausweis in der Schweiz eine Immobilie kauft, muss damit rechnen, sie beim Wohnortwechsel innerhalb von zwei Jahren verkaufen zu müssen. Das eingeschränkte Nutzungsrecht macht Eigentum weniger attraktiv als für Personen mit C-Bewilligung.
Personen im Ausland: Grundsätzlich verboten
Wer keinen tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz hat – also aus dem Ausland kaufen möchte, ohne in der Schweiz zu leben – unterliegt den vollen Restriktionen der Lex Koller. Der Kauf von Wohnimmobilien ist grundsätzlich bewilligungspflichtig, und Bewilligungen werden nur in eng definierten Ausnahmefällen erteilt (z. B. für Ferienhäuser in bestimmten Tourismusgebieten mit Kontingent).
Für Renditeobjekte, Bauland und Industrie- oder Gewerbeliegenschaften ist der Kauf durch Personen im Ausland grundsätzlich nicht bewilligungsfähig.
Kurzübersicht: Wer darf was kaufen?
| Personengruppe | Selbstgenutztes Wohneigentum | Renditeobjekte / Mehrfamilienhäuser | Bauland |
|---|---|---|---|
| Schweizer Bürger | Frei | Frei | Frei |
| Ausländer mit Bewilligung C | Frei | Frei | Frei |
| EU/EFTA mit Bewilligung B | Frei | Frei | Frei (mit Einschränkungen) |
| Drittstaaten mit Bewilligung B | 1 Objekt am Wohnsitz | Verboten | Verboten |
| Person im Ausland (ohne Wohnsitz CH) | Bewilligungspflichtig, Kontingent | Verboten | Verboten |
Praktische Hinweise für Ausländer beim Kauf
Ausweis und Wohnsitznachweis beim Grundbuchamt
Das zuständige Grundbuchamt prüft beim Eintrag, ob der Käufer nach Lex Koller bewilligungspflichtig ist. Als Käufer mit ausländischer Staatsangehörigkeit müssen Sie beim Notariatstermin:
- Gültigen Ausweis (Pass oder ID)
- Aufenthaltsbewilligung (B oder C)
- Bei B-Ausweis: Nachweis des tatsächlichen Wohnsitzes in der Schweiz (Anmeldebestätigung der Einwohnerkontrolle)
vorlegen. Der Notar klärt die Bewilligungspflicht im Vorfeld – ein guter Notar thematisiert die Lex-Koller-Frage bei jedem ausländischen Käufer proaktiv.
Hypothekarfinanzierung: Gleiche Regeln für alle mit Wohnsitz CH
Die Tragbarkeits- und Eigenkapitalanforderungen der Banken gelten für alle Käufer mit Wohnsitz in der Schweiz identisch – unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Ein B-Ausweis-Inhaber aus Deutschland oder den USA unterliegt denselben 20-%-Eigenkapital- und Tragbarkeitsregeln wie ein Schweizer.
Was sich unterscheiden kann: Manche Banken sind bei der Kreditvergabe an Drittstaatsangehörige mit B-Ausweis etwas zurückhaltender, weil die Lex-Koller-Veräusserungspflicht bei Wegzug das Risiko einer erzwungenen Veräusserung erhöht. Das ist kein gesetzliches Hindernis, kann aber die Bankenauswahl einschränken.
Ferienwohnungen: Sonderregime in Tourismusgemeinden
Für Ferienwohnungen (Zweitwohnungen in touristischen Lagen wie Zermatt, Davos, Verbier) gelten besondere Regeln. Diese Objekte sind für Personen im Ausland grundsätzlich nur mit einer Lex-Koller-Bewilligung und im Rahmen der kantonalen Kontingente käuflich. Das betrifft auch Ausländer mit B-Ausweis, die die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzen.
Alle Details zum Kaufprozess in der Schweiz – für Ersterwerber aller Staatsangehörigkeiten, die in der Schweiz wohnhaft sind – finden Sie im Ratgeber Eigenheim Kaufen in der Schweiz.
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