Mehrfamilienhaus kaufen Schweiz: Was Investoren wirklich wissen müssen

Ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz zu kaufen ist keine Transaktion, die man mit einem Eigenheimkauf vergleichen kann. Die Bank rechnet anders, das Steuerrecht greift anders, und das Mietrecht gibt dem Mieter Schutzrechte, die in anderen Ländern unbekannt sind. Wer diese Mechanismen nicht versteht, zahlt entweder zu viel, finanziert sich zu eng — oder kauft eine Liegenschaft mit versteckten mietrechtlichen Altlasten, die die kalkulierte Rendite nach dem Kauf sofort unter Druck setzen.

Wer darf ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz kaufen?

Der erste Filter ist rechtlicher Natur. Die Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland) schliesst ausländische Investoren ohne Schweizer Wohnsitz vom Erwerb von Wohnrenditeobjekten praktisch vollständig aus.

Die Berechtigungsmatrix:

• Schweizer Staatsbürger: Vollständig berechtigt, unabhängig vom Wohnsitz
• EU/EFTA-Bürger mit Wohnsitz in der Schweiz (Aufenthaltsbewilligung B oder C): Berechtigt, gleichgestellt mit Schweizer Bürgern
• Drittstaatsangehörige mit Niederlassungsbewilligung C: Vollständig berechtigt
• Drittstaatsangehörige mit Aufenthaltsbewilligung B: Dürfen ausschliesslich einen selbstgenutzten Erstwohnsitz erwerben — kein Renditeobjekt, kein Mehrfamilienhaus
• Personen mit Wohnsitz im Ausland: Erwerb von Wohnrenditeobjekten ist gesetzlich ausgeschlossen

Versuche, dieses Verbot über eine Schweizer Aktiengesellschaft zu umgehen, scheitern in der Praxis: Das Grundbuchamt wendet das Look-through-Prinzip an. Wird die Gesellschaft direkt oder indirekt zu mehr als einem Drittel von Personen im Ausland beherrscht, gilt sie selbst als "Person im Ausland" und ist ebenso ausgeschlossen.

Wie die Bank den Wert des Hauses berechnet — und warum das entscheidend ist

Bei Renditeobjekten rechnet die Bank nicht mit dem Marktwert, den ein emotionaler Käufer zahlt, sondern mit dem Ertragswert: dem kapitalisierten Nettomietertrag des Objekts.

Ertragswert = Nettomietertrag ÷ Kapitalisierungssatz

Der Nettomietertrag ist der Bruttomietertrag abzüglich nicht auf Mieter umlagefähiger Betriebs-, Verwaltungs- und Unterhaltskosten sowie Rückstellungen für Sanierungen. Der Kapitalisierungssatz reflektiert Mikrolage, Bauzustand, Leerstandsrisiko und das aktuelle Zinsniveau — typisch in der Schweiz zwischen 3,5 und 5,5 Prozent.

Ist der Kaufpreis höher als der bankseitig berechnete Ertragswert — was in guten Lagen fast immer der Fall ist — belehnt die Bank ausschliesslich den niedrigeren Ertragswert. Die Differenz muss der Käufer als zusätzliches Eigenkapital einbringen.

Maximale Belehnungsquote für Mehrfamilienhäuser: 75 Prozent des Ertragswerts gemäss den Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung.

Die Tragbarkeitsrechnung: Warum 30-35 Prozent Eigenkapital oft Pflicht sind

In der Praxis reicht die 75-Prozent-Grenze oft nicht aus, damit die Tragbarkeit als gegeben gilt. Banken rechnen für die Tragbarkeitsprüfung mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 4,5 bis 5,5 Prozent — weit über dem aktuellen Marktzins. Das ist ein regulatorisches Stressszenario, das steigende Zinsen antizipiert.

Dazu kommen pauschale Nebenkosten von 0,7 bis 1,0 Prozent des Liegenschaftswerts pro Jahr für Unterhalt, Reparaturen und Verwaltung.

Die Formel: Die kalkulatorischen Gesamtkosten (Zins + Nebenkosten + Amortisation) müssen vollständig durch die realen Nettomieteinnahmen des Objekts gedeckt sein. Bei einer vollen 75-prozentigen Belehnung ist das unter dem 5-Prozent-Stresszins rechnerisch meist nicht möglich. Banken verlangen daher in der Praxis häufig eine Eigenkapitalquote von 30 bis 35 Prozent des Ertragswerts.

Wichtig: Gelder aus der 2. Säule (Pensionskasse) und der Säule 3a dürfen bei reinen Renditeobjekten ohne eigene Wohnnutzung weder eingesetzt noch verpfändet werden.

Amortisationspflicht: Strengere Regeln als beim Eigenheim

Der Teil der Hypothek, der über 65 Prozent (zwei Drittel) des Ertragswerts hinausgeht — die sogenannte 2. Hypothek —, muss bei Renditeobjekten innerhalb von maximal 10 Jahren vollständig amortisiert sein. Beim selbstgenutzten Eigenheim sind es 15 Jahre. Das erhöht die monatliche Belastung und muss bei der Cashflow-Planung eingerechnet werden.

Mietrechtliche Due Diligence: Das wird oft unterschätzt

Wer ein Mehrfamilienhaus mit bestehenden Mietern kauft, übernimmt die Mietverhältnisse mit allen Rechten und Pflichten. Die Mietverträge sollten vor dem Kauf auf folgende Punkte geprüft werden:

Referenzzinssatz-Status: Basieren die aktuellen Mieten auf einem Referenzzinssatz von 1,50 Prozent oder höher? Wenn ja, können die Mieter sofortige Senkungsbegehren stellen — der aktuelle Satz liegt seit September 2025 bei 1,25 Prozent. Das schmälert die kalkulierte Rendite direkt nach dem Kauf.

Formularpflicht: In Kantonen mit ausgewiesener Wohnungsknappheit (Zürich, Genf, Bern, Zug, Basel-Stadt, Luzern u.a.) muss beim Mieterwechsel das amtliche Formular mit dem Vormietermietzins übergeben werden. Fehlt das Formular, ist der Anfangsmietzins nichtig.

Ausstehende Nebenkostenabrechnungen: Gibt es offene Streitigkeiten oder nicht abgerechnete Nebenkosten? Diese gehen auf den neuen Eigentümer über.

Mietrechtliche Verfahren: Laufen Schlichtungsverfahren oder Anfechtungen? Diese müssen im Kaufvertrag offengelegt werden.

Der Erwerb eines Mehrfamilienhauses in der Schweiz ist untrennbar mit diesen Fragen verknüpft. Ein sauberes Mietrechtsgutachten ist keine optionale Zusatzleistung — es ist Teil der finanziellen Bewertung des Objekts. Wie man die vollständige Due Diligence strukturiert, ist Bestandteil des Ratgebers Immobilieninvestition in der Schweiz.

Transaktionskosten: Was kostet der Kauf konkret?

Die Kaufnebenkosten variieren erheblich je nach Kanton:

• Handänderungssteuer: Zürich erhebt keine; Bern 1,8 Prozent, Genf 3 Prozent, Basel-Stadt 3 Prozent des Kaufpreises
• Grundbuchgebühren: In den meisten Kantonen 0,1 bis 0,3 Prozent des Kaufpreises
• Notariatsgebühren: Kantonal geregelt, abhängig vom Kaufpreis; bei grossen Objekten häufig mehrere tausend Franken
• Schuldbrief-Errichtung: Bei einer neuen Hypothek entstehen Kosten für die notarielle Beurkundung und Eintragung des Grundpfandrechts

In Kantonen wie Genf oder Bern können die Kaufnebenkosten 4 bis 6 Prozent des Kaufpreises erreichen. Diese müssen vollständig aus Eigenkapital bestritten werden — sie sind nicht belehnungsfähig.

Realistische Renditeerwartungen

Bruttomietrenditen für Mehrfamilienhäuser in Schweizer Agglomerationen liegen je nach Lage zwischen 2 und 5 Prozent. In Zürich und Genf sind Werte unter 3 Prozent üblich — die Nettomietrendite nach Kosten liegt damit bei 1 bis 2 Prozent.

Das klingt wenig. Institutionelle Investoren kaufen trotzdem. Die Logik: Schweizer Immobilien funktionieren als Kapitalerhalt und Währungsabsicherung, nicht als Renditequelle im klassischen Sinne. Der Schweizer Franken ist eine globale Fluchtwährung, die Leerstandsquote in Zürich verharrt konstant unter 1 Prozent, und historische Kapitalverluste auf vermieteten Wohnliegenschaften in guten Lagen sind extrem selten.

Für private Investoren in strukturstarken B-Lagen ausserhalb der Grosszentren — Winterthur, Biel, Schaffhausen, Olten — lassen sich Bruttorenditen von 3,5 bis 4,5 Prozent realisieren, bei vertretbarem Leerstandsrisiko. Hier liegt das realistische Terrain für private Anleger mit einem Eigenkapital zwischen CHF 400'000 und CHF 1 Million.

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