มาตรการ LTV ล่าสุด 2569: กู้บ้านได้ 100% ไม่ต้องดาวน์ จริงหรือเปล่า
ข่าวที่ว่า "กู้บ้านได้ 100% ไม่ต้องดาวน์" ถูกแชร์กันมากในปี 2569 และมันเป็นเรื่องจริง แต่มีเงื่อนไขที่ต้องรู้ก่อนตัดสินใจ เพราะการกู้ 100% มีทั้งข้อดีและความเสี่ยงที่ต้องคำนวณให้รอบคอบ
มาตรการ LTV คืออะไร
LTV ย่อมาจาก Loan-to-Value Ratio คืออัตราส่วนระหว่างวงเงินสินเชื่อกับมูลค่าหลักประกัน (ราคาประเมินบ้าน) ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) กำหนดเพดาน LTV เพื่อควบคุมความเสี่ยงของระบบสินเชื่อและป้องกันการเก็งกำไร
ตัวอย่าง: ถ้า LTV กำหนดไว้ที่ 90% และบ้านราคาประเมิน 5 ล้านบาท ธนาคารอนุมัติสินเชื่อสูงสุด 4.5 ล้านบาท คุณต้องวางเงินดาวน์เองอย่างน้อย 500,000 บาท
มาตรการผ่อนคลาย LTV ที่บังคับใช้ถึงมิถุนายน 2570
คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) ได้ขยายระยะเวลาการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 โดยผู้ซื้อบ้านหลังแรกได้รับประโยชน์ดังนี้:
สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ทุกสัญญา (หลังที่ 1, 2, 3+) กู้ได้สูงสุด 100% ของราคาประเมิน
ก่อนผ่อนคลาย บ้านหลังแรกกู้ได้แค่ 90% (ต้องดาวน์ 10%) บ้านหลังที่สองกู้ได้ 80–90% และบ้านหลังที่สามขึ้นไปกู้ได้แค่ 70%
ข้อควรระวัง: ธปท. อนุญาตไม่ได้หมายความว่าธนาคารจะให้
แม้ ธปท. จะอนุญาตให้ปล่อยกู้ได้ 100% แต่การพิจารณาอนุมัติวงเงินจริงขึ้นอยู่กับ:
- รายได้และ DSR ของคุณ: ถ้า DSR เกิน 40–50% ธนาคารจะตัดวงเงินลงไม่ว่า LTV จะเป็นเท่าไหร่
- ราคาประเมินหลักประกัน: ธนาคารส่งบริษัทประเมินราคาอิสระมาประเมิน ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาซื้อขาย 100% LTV จะคิดจากราคาที่บริษัทประเมินให้ ไม่ใช่จากราคาที่คุณซื้อ
- นโยบายของแต่ละธนาคาร: บางธนาคารอาจกำหนดเพดาน LTV เองที่ต่ำกว่าที่ ธปท. อนุญาต
Free Download
Get the Thailand — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
ข้อดีและข้อเสียของการกู้ 100%
ข้อดี:
- ไม่ต้องเตรียมเงินก้อนใหญ่สำหรับดาวน์ ช่วยให้ผู้ที่มีรายได้ดีแต่เงินออมน้อยสามารถซื้อบ้านได้เร็วขึ้น
- เงินที่ไม่ต้องวางดาวน์ใช้เป็นทุนสำรองฉุกเฉินหรือค่าตกแต่งบ้านได้
ข้อเสีย:
- ค่างวดสูงกว่า เพราะกู้เงินเต็มจำนวน
- ดอกเบี้ยสะสมตลอดอายุสัญญาสูงกว่า เพราะยอดหนี้ต้นสูงกว่า
- ถ้าต้องขายบ้านในระยะสั้น ราคาบ้านที่ขายได้อาจต่ำกว่ายอดหนี้ที่เหลืออยู่ โดยเฉพาะในช่วง 3–5 ปีแรกที่ชำระหนี้ส่วนใหญ่เป็นดอกเบี้ย
กู้ 100% แล้วยังต้องมีเงินสดไหม
ใช่ เพราะยังมีค่าใช้จ่ายที่ไม่รวมในสินเชื่อ:
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง (แม้จะลดเหลือ 0.01% ก็ยังมีค่าใช้จ่ายเล็กน้อย)
- เงินกองทุนส่วนกลาง
- ค่าส่วนกลางล่วงหน้า
- ค่าตกแต่งบ้าน
สำหรับบ้าน 3 ล้านบาท เงินที่ต้องเตรียมนอกจากค่างวดในวันโอนอยู่ที่ประมาณ 50,000–150,000 บาทขึ้นอยู่กับโครงการ
มาตรการนี้ถึงเมื่อไหร่
มาตรการผ่อนคลาย LTV ถึง 100% มีกำหนดสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ซึ่งต่างจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่สิ้นสุดก่อนหน้านั้นคือ 30 มิถุนายน 2569
คู่มือซื้อบ้านหลังแรก อธิบายว่ามาตรการทั้งหมดของรัฐในปี 2569 มีผลต่อค่าใช้จ่ายและการวางแผนการเงินอย่างไร เพื่อให้คุณใช้ประโยชน์ได้เต็มที่ก่อนสิ้นสุดกำหนด
Get Your Free Thailand — Quick-Start Checklist
Download the Thailand — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.