ค่าโอนบ้าน 2569: คำนวณค่าใช้จ่ายทุกรายการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์
หลายคนเตรียมเงินสำหรับวันโอนบ้านโดยคิดแค่ราคาบ้านกับเงินดาวน์ แล้วพบว่าเงินไม่พอในวันโอนจริง เพราะมีค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกิดขึ้น ณ สำนักงานที่ดินที่ไม่ได้คำนวณไว้
บทความนี้แจกแจงทุกรายการค่าใช้จ่ายในวันโอน รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมปี 2569 ที่มีกำหนดระยะเวลา
มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง 2569
คณะรัฐมนตรีมีมติขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองออกไปจนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 โดยมีเงื่อนไขดังนี้:
อัตราค่าธรรมเนียมลดพิเศษ:
- ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์: ลดจาก 2% เหลือ 0.01%
- ค่าจดจำนอง: ลดจาก 1% เหลือ 0.01%
เงื่อนไขที่ต้องครบ:
- ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา
- ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด ไม่รวมที่ดินเปล่า)
- ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
- ต้องโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนองพร้อมกันในวันเดียว ณ สำนักงานที่ดิน
ถ้าราคาบ้านเกิน 7 ล้านบาทแม้เพียงบาทเดียว จะต้องจ่ายอัตราปกติ 2% และ 1% เต็มจำนวน ไม่มีการปรับตามสัดส่วน
ตารางค่าใช้จ่ายวันโอน: บ้านราคา 3 ล้านบาท
สมมติบ้านราคา 3 ล้านบาท ราคาประเมิน 2.8 ล้านบาท กู้สินเชื่อ 3 ล้านบาท (กู้ 100% ตามมาตรการ LTV)
| รายการ | อัตรา (มาตรการรัฐ) | ฐานคำนวณ | จำนวนเงิน |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน | 0.01% | 3,000,000 | 300 บาท |
| ค่าจดจำนอง | 0.01% | 3,000,000 | 300 บาท |
| ค่าอากรแสตมป์ | 0.5% | 3,000,000 | 15,000 บาท* |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | 3,000,000 | 99,000 บาท** |
| ภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย | ตามสูตร | ราคาประเมิน | แตกต่างกัน |
*ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ได้รับยกเว้นอากรแสตมป์ **ภาษีธุรกิจเฉพาะเกิดขึ้นเฉพาะกรณีผู้ขายถือครองน้อยกว่า 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี
หมายเหตุสำคัญ: ค่าโอนที่ลดลงเหลือ 0.01% นั้น มักมีการตกลงแบ่งฝ่ายละครึ่งในสัญญาจะซื้อจะขาย ดังนั้นผู้ซื้อจ่ายแค่ 150 บาท ค่าจดจำนองเป็นของผู้ซื้อทั้งหมด 300 บาท แต่ภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์เป็นของผู้ขาย
สรุปเงินที่ผู้ซื้อต้องเตรียมวันโอน (บ้านไม่เกิน 7 ล้าน)
ถ้าเข้าเกณฑ์มาตรการลดค่าธรรมเนียม และราคาประเมินไม่เกินราคาซื้อขาย ผู้ซื้อจ่ายหลักจริงๆ:
- ค่าธรรมเนียมโอน (ส่วนผู้ซื้อ): 0.01% ÷ 2 = น้อยมาก
- ค่าจดจำนอง: 0.01% ของวงเงินกู้
- เบี้ยประกันอัคคีภัย: ธนาคารกำหนด มักหักจากวงเงินกู้
- ค่าประเมินหลักประกัน: 2,000–5,000 บาท (ถ้าธนาคารเรียกเก็บ)
สำหรับบ้าน 3 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมส่วนผู้ซื้อจริงๆ อยู่ที่หลักร้อยถึงหลักพันบาทเท่านั้น ซึ่งต่างจากอัตราปกติที่ผู้ซื้อต้องเตรียมหลักหมื่นถึงหลักแสน
Free Download
Get the Thailand — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
ค่าใช้จ่ายที่มักลืมเตรียม
นอกจากค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดิน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นที่เกิดขึ้นวันโอนหรือหลังโอน:
- เงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking Fund): คอนโดและหมู่บ้านจัดสรรบางแห่งเรียกเก็บในวันโอน
- ค่าส่วนกลางล่วงหน้า: อาจเรียกเก็บ 1–3 ปีล่วงหน้า
- ค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำและไฟฟ้า: กรณีบ้านใหม่
- ค่าตรวจสอบสภาพบ้าน: ถ้าจ้างผู้เชี่ยวชาญตรวจรับ
ให้สอบถามโครงการหรือผู้ขายล่วงหน้าว่ามีค่าใช้จ่ายอื่นในวันโอนอีกหรือไม่ เพื่อเตรียมสภาพคล่องให้เพียงพอ
มาตรการนี้สิ้นสุดวันไหน
มาตรการลดค่าธรรมเนียมนี้มีกำหนดสิ้นสุดวันที่ 30 มิถุนายน 2569 การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต้องเสร็จสิ้นก่อนวันนั้น ถ้าโอนหลัง 30 มิถุนายน 2569 จะต้องจ่ายอัตราปกติ (2% + 1%)
คู่มือซื้อบ้านหลังแรก มีเครื่องมือคำนวณค่าใช้จ่ายวันโอนทุกรายการ พร้อมอธิบายว่ารายการไหนเป็นของผู้ซื้อ รายการไหนเป็นของผู้ขาย และเจรจาอย่างไรให้ได้เงื่อนไขดีที่สุด
Get Your Free Thailand — Quick-Start Checklist
Download the Thailand — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.