ค่าโอนบ้าน 2569: ใครจ่าย ลดเหลือ 0.01% แล้ว อากรแสตมป์คิดอย่างไร

วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินคือวันที่ผู้ซื้อบ้านหลังแรกหลายคนตกใจ เพราะต้องจ่ายเงินสดเพิ่มเติมนอกเหนือจากที่คาดไว้ บทความนี้แยกแยะให้ชัดว่าค่าใช้จ่ายแต่ละประเภทคืออะไร ลดได้แค่ไหนในปี 2569 และใครเป็นคนรับผิดชอบแต่ละส่วน

ภาพรวมค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

เมื่อไปทำธุรกรรมที่สำนักงานที่ดิน มีค่าใช้จ่ายหลัก 4 ประเภทที่อาจเกิดขึ้น ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง อากรแสตมป์ และภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ละประเภทมีอัตราคิดและเงื่อนไขที่ต่างกัน

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดแล้วในปี 2569

ตามปกติค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 2% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (เลือกใช้ราคาที่สูงกว่า) แต่คณะรัฐมนตรีได้ขยายมาตรการลดค่าธรรมเนียมไปจนถึง 30 มิถุนายน 2569 ซึ่งปรับลดเหลือเพียง 0.01% สำหรับธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไข

เงื่อนไขที่ต้องครบทุกข้อจึงจะได้รับสิทธิลด:

• ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง ทุกส่วนต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท (ถ้าส่วนใดส่วนหนึ่งเกิน 7 ล้าน ไม่ได้รับสิทธิทั้งหมด)
• ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย
• ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์พร้อมจดจำนองกับสถาบันการเงินในคราวเดียวกัน
• ครอบคลุมบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง (ไม่รวมที่ดินเปล่า)

ตัวอย่างง่ายๆ: บ้านราคา 3 ล้านบาท

• ค่าโอนปกติ 2%: 60,000 บาท
• ค่าโอนตามมาตรการลด 0.01%: 300 บาท
• ประหยัดได้ถึง 59,700 บาท

ค่าจดจำนองก็ลดด้วย

ค่าจดจำนองปกติอยู่ที่ 1% ของวงเงินกู้ ซึ่งถือเป็นภาระของผู้ซื้อ (ผู้กู้) ในมาตรการเดียวกัน ค่าจดจำนองลดเหลือ 0.01% ของวงเงินกู้สำหรับธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไขข้างต้น

ตัวอย่าง: กู้ 2.7 ล้านบาท

• ค่าจดจำนองปกติ 1%: 27,000 บาท
• ค่าจดจำนองตามมาตรการลด 0.01%: 270 บาท
• ประหยัดได้ 26,730 บาท

รวมกับค่าโอน ธุรกรรมบ้านราคา 3 ล้านบาทประหยัดได้เกือบ 90,000 บาทในวันเดียว นี่คือเหตุผลที่ผู้ซื้อบ้านที่มีความพร้อมควรรีบทำธุรกรรมก่อนมาตรการหมดอายุ 30 มิถุนายน 2569

อากรแสตมป์ โอนบ้าน ต้องจ่ายแยกต่างหาก

อากรแสตมป์ คิดในอัตรา 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกที่สูงกว่า) เป็นภาระของ ผู้ขาย ตามกฎหมาย และมาตรการลดค่าธรรมเนียมปี 2569 ไม่ครอบคลุม อากรแสตมป์ ดังนั้นอัตรานี้ยังคงเดิมที่ 0.5%

แต่มีข้อยกเว้นสำคัญ: หากธุรกรรมนั้นเข้าข่ายต้องเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ (อธิบายด้านล่าง) จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำซ้อน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ระวังอย่าโดนโอนภาระมาใส่ผู้ซื้อ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) คิดในอัตรา 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (เลือกที่สูงกว่า) เรียกเก็บเฉพาะกรณีที่ผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์นั้นน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของทรัพย์สินนั้นน้อยกว่า 1 ปีบริบูรณ์

ตามกฎหมาย ภาษีนี้เป็นภาระของ ผู้ขาย ไม่ใช่ผู้ซื้อ อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ผู้ขายบางรายพยายามผลักภาระนี้มาให้ผู้ซื้อผ่านการระบุในสัญญาจะซื้อจะขายแบบคลุมเครือ ผู้ซื้อที่ไม่รู้เรื่องนี้อาจต้องรับภาระภาษีเพิ่มหลักหมื่นถึงหลักแสนบาทโดยไม่จำเป็น

วิธีป้องกัน: ในสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องระบุชัดเจนว่าแต่ละฝ่ายรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนใด และหากพบว่าผู้ขายพยายามโอนภาษีธุรกิจเฉพาะมาให้คุณ ให้ต่อรองหรือปรับราคาซื้อขายให้สะท้อนภาระที่แท้จริง

สรุปตาราง: ใครจ่ายอะไร (ตามธรรมเนียมปฏิบัติทั่วไป)

เตรียมเงินสดไปกรมที่ดินเท่าไรดี

ส่วนที่เป็น "เงินสด" ที่ผู้ซื้อต้องเตรียมตัวไปวันโอนจริงๆ ประกอบด้วย:

1. ส่วนต่างราคาซื้อขายหักวงเงินสินเชื่อ (ถ้ากู้ไม่เต็ม 100%)
2. ค่าธรรมเนียมการโอนส่วนของผู้ซื้อ (ปัจจุบันตามมาตรการ 0.01% ของราคาประเมิน)
3. ค่าจดจำนอง (0.01% ของวงเงินกู้ ตามมาตรการ)
4. ค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่อาจต้องชำระ 1-3 ปี (กรณีมีนิติบุคคล)
5. เงินกองทุน (Sinking Fund) กรณีคอนโดหรือบ้านจัดสรรบางโครงการ

อย่าวางแผนโดยนึกถึงเฉพาะราคาบ้านและค่างวดรายเดือน ค่าใช้จ่ายในวันโอนจริงๆ อาจสูงกว่าที่คาดไว้หลายหมื่นบาท

หากต้องการรายละเอียดทุกขั้นตอนของกระบวนการซื้อบ้านตั้งแต่ต้นจนถึงการย้ายทะเบียนบ้านหลังโอน คู่มือซื้อบ้านหลังแรก มีคำอธิบายและ checklist ครบทุกขั้นตอน

See more Thailand guides →