ค่าโอนคอนโด 2568: ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้าง ใครจ่าย?
ค่าโอนคอนโด 2568: ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้าง ใครจ่าย?
วันโอนกรรมสิทธิ์คือวันที่เงินออกจากกระเป๋าจริงๆ นักลงทุนหลายคนตกใจกับยอดรวมค่าใช้จ่ายในวันนั้น เพราะไม่เคยคำนวณล่วงหน้า ค่าโอนคอนโดไม่ได้มีแค่ "ค่าธรรมเนียมโอน 2%" แต่มีภาษีและค่าธรรมเนียมอีกหลายรายการที่ต้องรู้
ค่าใช้จ่ายทั้งหมดในวันโอนคอนโด
ค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดแบ่งออกเป็น 4 รายการหลัก คำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (ไม่ใช่ราคาซื้อขายจริงเสมอไป — ใช้ยอดที่สูงกว่า):
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
- อัตรา: 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
- ใครจ่าย: ตามข้อตกลง มักแบ่งกันคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT — Specific Business Tax)
- อัตรา: 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยอดที่สูงกว่า)
- เก็บจาก: ผู้ขาย
- เงื่อนไข: เก็บเฉพาะกรณีผู้ขายถือครองน้อยกว่า 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปีเต็ม
- หมายเหตุ: ถ้าต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ จะไม่ต้องจ่ายอากรแสตมป์
3. อากรแสตมป์ (ใช้แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- อัตรา: 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (ยอดที่สูงกว่า)
- เก็บจาก: ผู้ขาย
- เงื่อนไข: เก็บเฉพาะกรณีไม่เข้าข่ายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถือครองเกิน 5 ปีหรือมีชื่อทะเบียนบ้านครบ 1 ปี)
4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
- คำนวณซับซ้อนจากราคาประเมิน ปีที่ถือครอง และอัตราก้าวหน้า
- เก็บจาก: ผู้ขาย (ชำระ ณ สำนักงานที่ดิน)
- เพดาน: ไม่เกิน 20% ของราคาประเมิน
- ยิ่งถือครองนานยิ่งเสียน้อยลง เนื่องจากมีการหักค่าใช้จ่ายแบบขั้นบันได
ตัวอย่างการคำนวณจริง
คอนโดราคาตลาด 3,500,000 บาท ราคาประเมินทุนทรัพย์ 2,800,000 บาท ผู้ขายถือครอง 3 ปี:
| รายการ | คำนวณ | ยอด |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมโอน (2%) | 2,800,000 × 2% | 56,000 บาท |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) | 3,500,000 × 3.3% (ราคาตลาดสูงกว่า) | 115,500 บาท |
| ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ) | ขึ้นอยู่กับราคาประเมินและปีถือครอง | ~30,000–60,000 บาท |
| รวมประมาณ | ~200,000–230,000 บาท |
ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอนมักตกลงกันในสัญญาจะซื้อจะขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะและภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นของผู้ขาย แต่ในทางปฏิบัติบางครั้งผู้ซื้อรับผิดชอบบางส่วนเพื่อแลกกับการได้ราคาที่ดีกว่า
ค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2568: มีการลดหย่อนพิเศษหรือไม่?
ในช่วงปี 2566–2567 รัฐบาลมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองสำหรับบ้านและคอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท แต่มาตรการดังกล่าวสิ้นสุดไปแล้ว ควรตรวจสอบกับกรมที่ดินว่ามีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อยู่หรือไม่ก่อนวางแผนโอน
Free Download
Get the Thailand — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
ใครควรออกค่าโอนคอนโด?
ไม่มีกฎตายตัว ขึ้นอยู่กับการเจรจา โดยทั่วไป:
- ผู้ซื้อ มักออกครึ่งหนึ่งของค่าธรรมเนียมโอน (1%)
- ผู้ขาย ออกอีกครึ่ง (1%) + ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ + ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
- โครงการใหม่ที่จูงใจมักออกค่าโอนหรือค่าจดจำนองให้ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเพื่อกระตุ้นยอดขาย
ค่าจดจำนอง (สำหรับผู้กู้)
ถ้าคุณกู้สินเชื่อจากธนาคาร ยังมีค่าจดจำนองเพิ่มอีก 1% ของวงเงินกู้ (ไม่ใช่ราคาบ้าน) และค่าธรรมเนียมในการยื่นเอกสาร
ตัวอย่าง: กู้ 2,400,000 บาท ค่าจดจำนอง = 24,000 บาท
รวมค่าใช้จ่ายในวันโอนสำหรับผู้ซื้อที่กู้ธนาคาร บวกค่าจดจำนองและค่าประเมินราคาเข้าไปด้วย งบที่ควรเตรียมคือ 3–5% ของราคาคอนโด
รับตารางคำนวณค่าโอนกรรมสิทธิ์และค่าใช้จ่ายวันโอนครบทุกรายการได้ที่ คู่มือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย
Get Your Free Thailand — Investment Checklist
Download the Thailand — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.