Simulador de Gastos de Compraventa de Vivienda en España 2026

El error más caro que cometen los compradores primerizos es calcular el dinero necesario sumando solo la entrada del 20%. Los gastos de formalización, impuestos y honorarios profesionales añaden entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra — y ese dinero no puede financiarse con la hipoteca. Aquí tienes el desglose completo, con cifras reales para distintos precios y comunidades.

La regla del 10-12%: de dónde viene ese porcentaje

Para una vivienda de segunda mano en España, los gastos de cierre se componen de cuatro partidas principales:

1. ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales): entre el 3% y el 13% según comunidad autónoma
2. Notaría: aranceles fijos regulados por el Estado
3. Registro de la Propiedad: aranceles regulados por Real Decreto
4. Gestoría y tasación: honorarios profesionales

Para vivienda nueva de promotor, el ITP se sustituye por IVA al 10% más AJD (0,5%–1,5%).

La variación de hasta 6 puntos porcentuales entre comunidades puede suponer una diferencia de 12.000 euros en una vivienda de 200.000 euros. No es un detalle menor.

Tabla de gastos por precio de vivienda: segunda mano, Madrid

Madrid aplica el ITP general del 6% (con bonificación al 4% para primera vivienda habitual con precio igual o inferior a 253.680 euros). Tomamos el tipo del 6% como referencia base para compradores sin bonificación.

Nota: Madrid aplica al comprador de primera vivienda habitual un tipo bonificado del 4% si el precio no supera 253.680 €. Aplicando el 4% a una vivienda de 200.000 €, el ITP baja a 8.000 €, ahorrando 4.000 € frente al tipo general.

Comparativa por comunidad autónoma: el impacto fiscal real

El ITP es el gasto que más varía y el que más diferencia marca entre comunidades:

Verifica siempre las condiciones exactas con la consejería autonómica o un asesor fiscal: los límites de precio y renta cambian y aplicar el tipo incorrecto puede derivar en liquidaciones complementarias con recargos.

Gastos de notaría: cómo se calculan

Los aranceles notariales están fijados por el Real Decreto 1426/1989 y son iguales en toda España. El sistema funciona por tramos regresivos sobre el precio de escrituración:

• Primeros 6.010 €: arancel fijo de 90,15 €
• Tramo de 6.010 € a 30.050 €: 4,5 por mil
• Tramo de 30.050 € a 60.100 €: 1,5 por mil
• Tramo de 60.100 € a 150.250 €: 1 por mil
• Tramo superior a 150.250 €: escala decreciente

A estos importes se aplican descuentos obligatorios del 5% más otro 5% aprobado en 2010. Se añaden suplementos por número de folios y copias. El resultado práctico:

• Vivienda de 150.000 €: entre 550 y 700 €
• Vivienda de 200.000 €: entre 650 y 850 €
• Vivienda de 300.000 €: entre 850 y 1.100 €
• Vivienda de 400.000 €: entre 1.000 y 1.300 €

Si compras con garaje o trastero vinculados, el notario cobra un suplemento por cada finca registral adicional (entre 50 y 150 euros por anejo).

Punto clave sobre libre elección: El comprador, como quien asume el coste, tiene derecho absoluto a elegir el notario que tramitará la escritura. Ningún banco, agencia inmobiliaria ni promotora puede imponerte el notario. Ejercer este derecho te permite comparar y evitar notarías vinculadas a bancos que puedan priorizar los intereses del prestamista.

Gastos de Registro de la Propiedad

Los aranceles registrales están regulados por el Real Decreto 1427/1989 y siguen una escala similar a la notarial pero con tipos inferiores. La inscripción de la escritura de compraventa a tu nombre cuesta aproximadamente:

• Vivienda de 150.000 €: entre 300 y 400 €
• Vivienda de 200.000 €: entre 380 y 480 €
• Vivienda de 300.000 €: entre 480 y 600 €

Nota: desde la Ley 5/2019, la inscripción de la escritura de hipoteca la paga el banco, no el comprador.

Gestoría y tasación: los costes más variables

Gestoría bancaria: La entidad financiera exige que una gestoría tramite la liquidación de impuestos y la presentación al Registro. Sus honorarios oscilan entre 300 y 500 euros. Legalmente puedes elegir tu propia gestoría, aunque el banco acostumbra a proponer la suya.

Tasación inmobiliaria: Obligatoria para conseguir la hipoteca. Cuesta entre 250 y 500 euros dependiendo del tamaño del inmueble y la sociedad tasadora. Se paga antes de saber si el banco concederá el préstamo, así que es un coste asumido incluso si la hipoteca se deniega.

Tienes derecho a encargar tu propia tasación a cualquier sociedad homologada por el Banco de España, y el banco está obligado a aceptarla. Esto puede ahorrar tiempo si el banco tarda en enviar a su tasador.

Escenario completo: cuánto necesitas tener ahorrado

Para una vivienda de 200.000 euros con hipoteca al 80% en Castilla y León (comprador de 33 años, tipo reducido ITP al 4%):

Con el tipo general del 8% en lugar del reducido, el ITP sería 16.000 €, elevando el total a 57.850 €. La diferencia de 8.000 € se debe únicamente a una bonificación fiscal que muchos compradores ni conocen.

Para una vivienda de 300.000 euros con hipoteca al 80% en Cataluña (comprador de 34 años, ITP general del 10% por superar los 32 años que exige la bonificación):

Este escenario — 92.000 euros de ahorro previo para una vivienda de 300.000 euros — explica por qué los compradores primerizos en Barcelona necesitan apoyo intergeneracional o periodos de acumulación de más de 10 años.

Vivienda nueva: IVA + AJD en lugar de ITP

Si compras directamente al promotor (primera entrega), el esquema fiscal cambia:

• IVA: 10% para vivienda libre, 4% para VPO
• AJD (compraventa): 0,5%–1,5% según comunidad autónoma, lo paga el comprador
• AJD (hipoteca): lo paga el banco desde 2018

Para una vivienda nueva de 250.000 euros en Madrid:

• IVA (10%): 25.000 €
• AJD compraventa (0,75% en Madrid): 1.875 €
• Notaría: ~800 €
• Registro: ~450 €
• Gestoría: 400 €
• Tasación: 350 €
• Total gastos: ~28.875 € (11,5% sobre el precio)

Planifica tu compra con una hoja de cálculo propia

Con los datos de este artículo puedes construir tu simulador en unos minutos:

1. Anota el precio de la vivienda que te interesa
2. Identifica la comunidad autónoma y comprueba si cumples los requisitos para el tipo reducido de ITP
3. Aplica el tipo que corresponda para calcular el impuesto
4. Estima notaría, registro y gestoría con los rangos indicados arriba
5. Suma la entrada (20% del precio o menos si accedes al aval ICO)
6. Añade un colchón de seguridad del 3–5% para imprevistos (derramas, reformas menores, mudanza)

La guía completa del proceso de compra — incluyendo arras, financiación hipotecaria y el cronograma semanal hasta la firma ante notario — está en nuestra guía para comprar tu primera vivienda en España.

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