ITP por Comunidad Autónoma en España: Cuánto Pagas al Comprar una Vivienda Usada
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la compra de viviendas de segunda mano en España. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, lo que significa que el tipo impositivo que pagas puede variar entre el 4% y el 11,5% dependiendo de dónde esté el inmueble. Para un inversor que compra a 200.000 €, esa diferencia puede significar entre 8.000 € y 23.000 € en impuestos de compra. No es un detalle menor.
Qué es el ITP y cuándo aplica
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) es un tributo que grava las transmisiones de bienes y derechos. Para la compra de una vivienda ya construida de segunda mano entre particulares, el impuesto aplicable es la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
Para viviendas de obra nueva o primera transmisión, el impuesto no es el ITP sino el IVA al tipo reducido del 10% más el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad. Esta distinción es importante: si compras un piso de promotor directamente, no pagas ITP.
La base imponible del ITP ya no es necesariamente el precio escriturado. Desde 2022, la reforma fiscal establece que la base imponible es el valor de referencia determinado por el Catastro (calculado a partir de transacciones de mercado en la zona), si este es superior al precio de compraventa. Si el precio escriturado es mayor que el valor de referencia, la base imponible es el precio escriturado. Esto ha elevado la factura fiscal en muchas operaciones donde el precio de mercado supera el valor de referencia catastral.
Tipos del ITP por comunidad autónoma (2026)
Las diferencias entre comunidades son sustanciales:
| Comunidad Autónoma | Tipo General | Tipo Reducido (condiciones) |
|---|---|---|
| Andalucía | 7% | — |
| Aragón | 8% | — |
| Asturias | 8% | — |
| Baleares | 8-11,5% (escala) | — |
| Canarias | 6,5% | 5% (VPO) |
| Cantabria | 10% | — |
| Castilla-La Mancha | 9% | — |
| Castilla y León | 8% | — |
| Cataluña | 10% | — |
| Comunidad Valenciana | 10% | — |
| Extremadura | 8-11% (escala) | — |
| Galicia | 10% | — |
| La Rioja | 7% | — |
| Madrid | 6% | — |
| Murcia | 8% | — |
| Navarra | 6% | — |
| País Vasco | 4-7% (según territorio) | — |
Tipos orientativos basados en la normativa vigente a 2026. Las bonificaciones aplicables varían por perfil de comprador.
La diferencia es notable. Madrid tiene el tipo general más bajo del territorio de régimen común con el 6%. Baleares y Extremadura tienen escalas que pueden llegar al 11% o 11,5% para inmuebles de mayor valor. Cataluña y la Comunidad Valenciana aplican el 10%.
El impacto en la rentabilidad de la inversión
Para un inversor que compra un piso de 200.000 € en Madrid, el ITP son 12.000 €. Para el mismo piso en Cataluña o Valencia, son 20.000 €. Añadido a los gastos de notaría, registro y gestoría (aproximadamente 1.500-2.500 €), el coste de entrada en Madrid es de unos 13.500-14.500 €, mientras que en Cataluña puede superar los 21.500 €.
Este diferencial de costes de entrada tiene un efecto directo en el cálculo de rentabilidad: la inversión de capital propio para acceder al mismo activo es mayor en comunidades con ITP alto, lo que reduce el ROE inicial. Dicho de otro modo, para una misma renta de alquiler esperada y el mismo precio de compra, la rentabilidad sobre fondos propios es mayor en Madrid que en Cataluña, únicamente por efecto del ITP.
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Bonificaciones del ITP para inversores y compradores
Varias comunidades contemplan tipos reducidos o bonificaciones en el ITP para determinados perfiles:
Vivienda habitual para jóvenes: Muchas comunidades aplican tipos reducidos (5%, 4% o incluso 3% en algunos casos) para la compra de primera vivienda por jóvenes menores de 35 o 40 años. Como inversor, raramente aplica a ti, pero sí puede ser relevante si el comprador final de tu flip es un joven que puede beneficiarse de este tipo reducido.
Familias numerosas: Algunas comunidades ofrecen tipos reducidos para familias numerosas que adquieren su vivienda habitual.
Viviendas de Protección Oficial: Las VPO tienen tipos reducidos generalizados en la mayoría de comunidades.
Para inversores puros comprando segunda vivienda, los tipos reducidos son raramente aplicables. El tipo general es el que aplica salvo que exista una justificación específica documentada.
Cómo se paga y en qué plazo
El ITP debe liquidarse en el plazo de 30 días hábiles desde la fecha de la escritura pública ante notario, ante la consejería de hacienda de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble (no donde resides tú).
El pago se realiza mediante autoliquidación (modelo 600 o equivalente autonómico) en las oficinas de la agencia tributaria autonómica, a través de su sede electrónica, o mediante gestoría que tramite la operación.
El incumplimiento del plazo genera recargos: el 5% si se abona dentro del primer año tras el vencimiento, el 10% hasta los dos años y el 20% transcurridos más de dos años, además de posibles intereses de demora.
El ITP es uno de los mayores costes de entrada en una inversión inmobiliaria española, y su variación por comunidad tiene un impacto real en el retorno de la inversión. La Guía de Inversión Inmobiliaria en España incluye una tabla actualizada de tipos por comunidad, las bonificaciones vigentes y un calculador de costes totales de compra que integra ITP, AJD, notaría y registro para que sepas exactamente cuánto capital propio necesitas antes de firmar.
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